¿Ha desaparecido el Informe de Evaluación de los Edificios?

La reciente Sentencia 143/2017, de 14 de diciembre, del Tribunal Constitucional dictada en el recurso de inconstitucionalidad interpuesto por la Generalitat de Cataluña en relación con diversos preceptos de la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas (L3R), ha supuesto, entre otros aspectos, la derogación de aquellos artículos de esta ley que hacen referencia al Informe de Evaluación del Edificio (IEE).

Esta inconstitucionalidad ya se intuía como consecuencia de la STC 5/2016, de 21 de enero de 2016, por la que se declararon inconstitucionales los artículos 21 y 22 del Real Decreto-ley 8/2011, así como de la disposición adicional tercera y de las disposiciones transitorias primera y segunda de dicho Real Decreto-ley, referidos a la inspección técnica de edificios, antesala de la IEE.

Esta derogación, a pesar de lo que una primera lectura pudiera hacer pensar, no supone la total desaparición del IEE, y ello por cuanto el TC declara expresamente la constitucionalidad del apartado 4.1 de la L3R, lo que tiene notable importancia como luego se argumentará.

Pero su relevancia no solo viene dada por la inconstitucionalidad de unos artículos no vigentes en la actualidad dada su derogación por el Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de suelo y rehabilitación urbana, sino por la expresa declaración de inconstitucionalidad de los artículos de este RDL que reproducen los ahora declarados inconstitucionales.

Entiende el TC que la inconstitucionalidad de los preceptos de la L3R debe proyectarse sobre los equivalentes preceptos del texto refundido de la Ley de suelo y rehabilitación urbana.

En el enjuiciamiento del IEE el TC señala que el mismo se compone de tres evaluaciones y de ellas sólo respecto del certificado de eficiencia energética tiene el Estado título competencial que le habilite para su regulación (artículo 149.1.23 –legislación básica sobre protección del medio ambiente– y 149.1.25 CE –bases del régimen energético–). Pero las otras dos evaluaciones que se integran en el IEE (evaluación del estado de conservación del edificio y evaluación de las condiciones de accesibilidad) corresponden competencialmente en exclusiva a las Comunidades Autónomas.

Hasta aquí un somero resumen de la sentencia. Lo interesante empieza ahora con el análisis de sus consecuencias y de la situación en la que queda la obligación del obtener el IEE.

En una primera reflexión me surgen dudas sobre la situación en la que quedan las normas de las Comunidades Autónomas que hayan desarrollado en su ámbito la norma estatal.

En principio, entiendo que las normas autonómicas siguen vigentes y como tal seguirán vigentes las obligaciones que establezcan. Recordemos que de acuerdo a la sentencia comentada el IEE resulta de competencia autonómica y como tal ha sido regulado.

Es aquí donde tiene especial relevancia la constitucionalidad del artículo 4.1 L3R y, ahora, del artículo 29.1 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre.

1. Los propietarios de inmuebles ubicados en edificaciones con tipología residencial de vivienda colectiva podrán ser requeridos por la Administración competente, de conformidad con lo dispuesto en el artículo siguiente, para que acrediten la situación en la que se encuentran aquéllos, al menos en relación con el estado de conservación del edificio y con el cumplimiento de la normativa vigente sobre accesibilidad universal, así como sobre el grado de eficiencia energética de los mismos.

El mantenimiento de la vigencia de este apartado, a mi juicio, atribuye a las administraciones competentes una potestad, no impone obligaciones a los propietarios.

Este matiz es sumamente importante dado que la regulación hasta ahora vigente no atribuía potestades a las Administraciones, sino que imponía directamente tal obligación a los titulares de los edificios a los que se refería la disposición transitoria primera, en los plazos en ella establecidos, y todo ello sin perjuicio del requerimiento que las Administraciones competentes pudieran realizar a los propietarios de inmuebles ubicados en este tipo de edificaciones. Así lo entiende el TC en la sentencia ahora comentada.

En definitiva, lo que viene a señalar este apartado es que quién resulte competente en cada caso puede pedir el cumplimiento de las tres evaluaciones en las que consistía el IEE. La interrogante es qué administración es competente en cada caso. De la lectura de la STC entiendo que las Comunidades Autónomas lo serán para solicitar la acreditación de la situación en la que se encuentran los edificios respecto al estado de conservación del edificio o del cumplimiento de la normativa sobre accesibilidad, por el contrario, competerá a la Administración del Estado la solicitud de la acreditación del grado de eficiencia de los edificios.

Esta conclusión es especialmente relevante a la hora de definir en qué situación queda la obligación de obtener el IEE para los propietarios de inmuebles ubicados en edificaciones con tipología residencial de vivienda colectiva.

Atendiendo a lo argumentado, en las Comunidades Autónomas que hayan establecido la obligación de obtención del IEE el mismo seguirá siendo exigible. Con suma fineza jurídica se pudiera contraargumentar que el IEE incluye en estas normas autonómicas la evaluación del grado de eficiencia de los edificios lo que supone, a la inversa, un exceso competencial por parte de las Comunidades Autónomas.

Este es el caso de Cantabria, en donde el Decreto 1/2014, de 9 de enero, por el que se regulan las condiciones y se crea el Registro de los Informes de Evaluación del Edificio, reguló las condiciones en las que se realizará el Informe de Evaluación del Edificio, creando el Registro de los Informes de Evaluación del Edificio. Igual ocurre en la Comunidad de Madrid con el Decreto 103/2016 de 24 de octubre, del Consejo de Gobierno, por el que se regula el informe de evaluación de los edificios en la Comunidad de Madrid y se crea el Registro Integrado Único de Informes de Evaluación de los Edificios de la Comunidad de Madrid.

Ahora bien, no todas las Comunidades Autónomas han regulado con igual intensidad el IEE. Tomando como ejemplo Extremadura, el Decreto 73/2017, de 6 de junio, por el que se determinan los órganos competentes relacionados con el Informe de Evaluación de los Edificios y se crea el Registro de los Informes de Evaluación de los Edificios de la Comunidad Autónoma de Extremadura, no ha regulado el contenido el IEE sino que ha venido a asumir la regulación básica estatal, ahora declarada inconstitucional, estableciendo los órganos competentes y creando el Registro de los Informes de Evaluación de los Edificios de la Comunidad Autónoma de Extremadura. Ante esta situación surge la duda de la existencia de obligación para los propietarios. Es una cuestión resbaladiza, pero entiendo que en esta Comunidad Autónoma no existirá tal obligación ya que la regulación de aspectos procedimentales no supone la asunción por parte de esta Comunidad como legislación autonómica propia de la legislación básica estatal.

En cualquier caso, estas Comunidades podrán, a partir de esta sentencia, regular de forma autónoma y sin sometimiento a ninguna legislación estatal el contenido del IEE y, sobre todo, los plazos para su obtención. Esto último es consecuencia de la inconstitucionalidad de la disposición transitoria primera de la L3R que establecía plazos máximos para la obtención del IEE.

Pero qué ocurre en las Comunidades Autónomas que no hayan regulado nada al respecto. Interpreto que desaparecerá la obligación para los propietarios afectados. Esta conclusión es especialmente relevante para todos aquellos propietarios que estén acometiendo, en estos momentos, obras de reforma para la obtención del IEE. He leído a compañeros de la blogosfera que está situación sería susceptible de generar responsabilidades patrimoniales para la Administración; no lo comparto dada la regulación actual de la Ley 40/2015, de 1 de octubre de la responsabilidad nacida por la declaración de inconstitucionalidad de una ley (artículo 39), pero no deja de ser una opinión personal.

Voy un poco más lejos ¿Qué ocurrirá con los Ayuntamientos que hayan establecido ordenanzas regulando tal obligación en Comunidades Autónomas que no han desarrollado tal obligación?

La habilitación legal para ello se encontraba en la ahora declarada inconstitucional disposición transitoria primera de L3R que, en lo que ahora interesa, establecía «Con el objeto de garantizar la calidad y sostenibilidad del parque edificado, así como para orientar y dirigir las políticas públicas que persigan tales fines, y sin perjuicio de que las Comunidades Autónomas aprueben una regulación más exigente y de lo que dispongan las ordenanzas municipales, la obligación de disponer del Informe de Evaluación regulado en el artículo 4, deberá hacerse efectiva, como mínimo, en relación con los siguientes edificios y en los plazos que a continuación se establecen:»

Respuesta complicada. Entiendo que en este caso la ordenanza municipal deja de tener habilitación para su existencia, recordemos que era la norma estatal, ahora declarada inconstitucional, la que atribuía competencias a los entes locales. No obstante, en tanto no sea derogada o anulada judicialmente seguirá vigente. Al respecto es importante tener en cuenta que contra la misma siempre cabrá un recurso indirecto al no tratarse de una ley.

La cuestión está interesante.