La dación de la viviendaHace unas semanas el notario D. José Ignacio Navas publicaba un artículo en el diario El País (3 de julio de 2011) titulado “Aún quedan desequilibrios por corregir” en el que se hacía una serie de interesantísimas preguntas en relación con nuestro sistema hipotecario que evidencia una serie de disfunciones que ponen de manifiesto desequilibrios no siempre respetuosos con los derechos del consumidor que no deja de ser la parte más débil en el negocio.

De entre las preguntas que se hacía D. José Ignacio Navas me gustaría destacar las siguientes:  «¿Qué se ha hecho para conseguir desvincular las tasadoras de las entidades crediticias? ¿Por qué es posible la cesión del remate a un tercero en las subastas judiciales, y además sin tributar? ¿Por qué no se aplica la Ley de Usura a ciertos intereses de demora? ¿Por qué hay una valoración del inmueble para determinar el importe a prestar, y otra diferente a la hora de señalar la tasación para subasta? ¿Por qué el banco no presta más de un 80% del valor de la vivienda y, si queda desierta la subasta, se adjudica aquella por el 60% de la tasación? ¿Por qué un ejecutado sigue debiendo la diferencia entre lo reclamado y el valor dado al bien adjudicado, y si el banco vende luego por un precio superior a ese valor, no lo reparte con el deudor? ¿No supone esto un enriquecimiento injusto, o al menos un desequilibrio fácil de corregir? ¿Por qué habitualmente el interés máximo solo lo es respecto de terceros, no blinda al prestatario y en cambio el tipo suelo sí? ¿No supone esto otro desequilibrio?»

Es en la cuestión relativa a la diferente valoración del inmueble para determinar el importe a prestar y otra diferente a la hora de señalar la tasación para la subasta donde se encuentra el quid de la cuestión y sobre la que el Sr, Navas incide y pone dedo en la llaga.

Ese es, en mi opinión, el gran problema en el planteamiento actual de nuestro sistema hipotecario, el hecho de que el prestamista no asuma ningún riesgo y que, llegado el desgraciado momento de la ejecución hipotecaria, le basta con aquello de “donde dije digo, digo diego” y si por circunstancias ajenas al contrato inicial y no previstas en él, no logra resarcirse de la cantidad todavía adeudada con la enajenación de la casa, arremeta contra la otra parte del contrato para cubrir hasta el último céntimo de sus expectativas de ganancias a las que no está dispuesto a renunciar aunque errara en sus cálculos iniciales sobre la relación riesgo-beneficios de lo que en puridad no deja de ser un negocio.

Si cuando se suscribió la hipoteca el banco realizó una tasación, cuyo coste repercutió al aspirante a hipotecado, en la que se fijaba el valor que consideraba razonable para conceder el crédito y en el que se tasaba la finca que, a su vez, servía de garantía del pago del crédito – así se define la hipoteca en el diccionario de la Real Academia española de la lengua – que es de suponer que juzgaba como suficiente, ¿cómo puede ser admisible que llegado el triste momento de la ejecución hipotecaria el banco se desdiga con la aquiescencia de la sociedad y se plante diciendo; .- Un momento volvamos a valorar lo que en su día tasamos de común acuerdo – aunque Vd. no tuviera nada que decir sino solamente pagar el coste de la peritación – y si como consecuencia de nuevos criterios coyunturales la finca ya no vale lo mismo, una vez sometida a subasta, no la quiere nadie, yo me la quedo por el 60 % de su nuevo valor y, como el nuevo valor no es suficiente para que yo me resarza de mi inversión, en aplicación del artículo 1.911 del Código Civil me responderá con todos sus bienes presentes y futuros hasta que salde completamente su deuda conmigo que irá aumentando con los correspondientes intereses?

¿No nos encontramos ante una modificación de las condiciones de las hipotecas ya firmadas que era uno de los argumentos de quienes se oponen a modificar el actual panorama en aras de la seguridad jurídica? ¿Dónde está la seguridad jurídica del consumidor-hipotecado?.

Y para completar el panorama se ha sumado al estado de la cuestión el Tribunal Constitucional que ha dictado un Auto el 19 de julio pasado por el que rechaza la cuestión de inconstitucionalidad planteada por el Juzgado de Primera Instancia número 2 de Sabadell el 30 de septiembre de 2010, en la que cuestionaba la constitucionalidad de los artículos 579, 695 y 698 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC) por posible vulneración del derecho a la tutela judicial efectiva lo que implicaría simultáneamente la lesión del derecho fundamental a una vivienda digna.

Numerosos medios de comunicación y de gurús de la opinión se han apresurado a anunciar a bombo y platillo que el Tribunal Constitucional considera que las ejecuciones hipotecarias no vulneran derechos y que, por lo tanto, son constitucionales.

La noticia difundida por Europa Press a la que se han remitido numerosos medios como el los diarios el País, el Mundo o el diario de Navarra, sostenía que se la había sometido al Tribunal Constitucional la necesidad de modificar la Ley Hipotecaria para facilitar la entrega de la vivienda para saldar la deuda hipotecaria, la llamada dación en pago. Y que el auto del Constitucional concluye que carece de competencia para plantear un cambio al actual proceso de ejecución hipotecaria, ya que es materia exclusiva del Gobierno como organismo legislador y consideran notoriamente infundada la cuestión de inconstitucionalidad aludiendo a la doctrina establecida en la sentencia de 18 de diciembre de 1981, que avaló las limitaciones que tienen los hipotecados para evitar el embargo de su vivienda al considerar que los afectados por un proceso de ejecución hipotecaria no quedan indefensos porque tiene la posibilidad de evitar el embargo pagando la deuda o reclamando al juez la apertura de un procedimiento declarativo para que resuelva la controversia entre las partes.

Pero, es importante, en mi opinión, hacer algunas puntualizaciones y matizaciones porque la noticia no responde exactamente a la realidad.

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