En el año 1996 escribí estas conclusiones para diversas Revistas de Administración local:
“V. Conclusiones. La parcela consolidada en el suelo urbano es una situación de hecho insuficientemente regulada por la legislación urbanística vigente. Pero existen dos principios básicos que se aplican a estas situaciones hecho:
1) Respecto de los derechos adquiridos.
2) Irretroactividad de la ley.
La ley del Suelo de 1976 exigía inmediatamente a la entrada en vigor de la ley la cesión del 
10% en el suelo urbanizable, la ley del Suelo de 1992 no introduce esta automática mecánica sino que para lo consolidado prefiere esperar, respectar los derechos adquiridos y exigirlo en un futuro cuando el propietario decida volver a edificar, entonces entrará la parcela en el juego de los nuevos criterios previstos en la ley, se le aplicará el aprovechamiento tipo, tendrá que ceder el 15% del aprovechamiento tipo y, además, tendrá que ajustar el aprovechamiento.
Y esto es así porque el propietario de una parcela edificada se encuentra que ya ha cumplido con todas sus obligaciones y además ha incorporado lo edificado a su patrimonio que es lo más importante; ese aprovechamiento materializado es suyo y nadie se lo puede quitar.
Cuando vuelva a edificar, ese aprovechamiento dejará de estar patrimonializado porque ya no existirá; entonces la ley pondrá en marcha sus nuevos mecanismos, aplicación del aprovechamiento tipo, cesión del 15% y ajustes de aprovechamientos.
En las actuaciones sistemáticas, esto resulta más incomprensible, pero la lógica de la ley lo exige y todos los problemas que puedan surgir tendrán que ser resueltos a través de los sistemas de actuación.”
Todo ello se fundamentaba entre otras disposiciones con lo establecido en la Disposición Transitoria Quinta de la ley del Suelo de 1992 que establecía en su apartado 1 que “Las edificaciones existentes a la entrada en vigor de la Ley 8/1990, de 25 de julio, situadas en suelo urbano o urbanizables, realizadas de conformidad con la ordenación urbanística aplicable o respecto de la que ya no proceda dictar medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística que impliquen su demolición, se entenderán incorporadas al patrimonio de su titular”. Precepto que fue declarado vigente por la disposición derogatoria de la Ley 6/1998, de 13 de abril.
Más tarde la Disposición final segunda de la Ley 8/2007, de 28 de mayo, de Suelo, delegó en el Gobierno la potestad de dictar un Real Decreto Legislativo que refundiera el texto de ésta y los preceptos que aún quedaban vigentes de la ley del suelo de 1992, y dicha tarea refundidora se afrontó con el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Suelo, en cuya Disposición derogatoria única deroga ambas disposiciones pero la Disposición Transitoria Quinta. Edificaciones existentes del Real Decreto 2/2008, de 20 de junio, que era una copia literal de la disposición transitoria quinta de la ley del suelo de 1992, ha sido derogada por el apartado 2 de la Disposición derogatoria única de la Ley 8/2013, de 26 de junio, de Rehabilitación, Regeneración y Renovación Urbanas. Por lo tanto no hay ningún precepto en la legislación estatal que reconozca que el propietario de una edificación legal o no legal con el transcurso de tiempo ha patrimonializado su aprovechamiento.
Posteriormente, hubieron diversas sentencias del Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana, Sala de lo Contencioso Administrativo, que consideraban que en virtud de lo dispuesto en el art. 14.1 de la Ley 6/1998, de 13 de abril, sobre Régimen del Suelo y Valoraciones en el suelo urbano consolidado no podían exigirse las cesiones, transferencias y excedentes de aprovechamiento. Los propietarios de suelo urbano consolidado patrimonializan el 100 por 100 del aprovechamiento urbanístico correspondiente a cada parcela o solar.
Después de este intinerario legislativo llegamos al art. 193.3 de la Ley 5/2014, de 25 de julio, de la Generalitat, de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje, de la Comunitat Valenciana, (la cual ha derogado toda la legislación urbanística en la Comunitat Valenciana), que dispone que “ La superficie de parcela neta, cuando tenga una edificación lícita que deba conservarse, no computa dentro del ámbito o sector al aplicarle los aprovechamientos tipo o reglas de equidistribución u otros índices o estándares generales, sino que, posterior y automáticamente, deberá compensar su excedente de aprovechamiento, en régimen de actuación aislada, cuando su titular reedifique o inste un incremento de construcción, un cambio de uso o una rehabilitación que revistan un alcance equivalente a la reedificación. De ello se dejará constancia en la descripción de la finca configurada en la reparcelación.”
Como podemos ver el legislador ha regulado una situación de hecho de la forma más lógica y coherente, la parcela con edificación consolidada compensará su exceso de aprovechamiento en régimen de actuación aislada cuando reedifique y todo ello se hará constar en el proyecto de reparcelación, precepto que viene a confirmar las conclusiones que escribí en el año 1996 :
“En las actuaciones sistemáticas, esto resulta más incomprensible, pero la lógica de la ley lo exige y todos los problemas que puedan surgir que ser resueltos a través de los sistemas de actuación”.
