La Decisión (UE) 2025/2630 de la Comisión, de 16 de diciembre de 2025, relativa a la aplicación de las disposiciones del artículo 106, apartado 2, del Tratado de Funcionamiento de la Unión Europea a las ayudas estatales en forma de compensación por servicio público concedidas a algunas empresas encargadas de la gestión de servicios de interés económico general y por la que se deroga la Decisión 2012/21/UE, supone un decidido paso adelante para afianzar los servicios de interés económico general de vivienda social y asequible en la Unión Europea.
El propósito declarado de la Comisión, que sustituye la anterior Decisión en la materia incorporando específicamente como anexo la definición de los servicios de interés económico general de vivienda social y vivienda asequible, es sentar las bases de la política europea de vivienda social y asequible, en condiciones adecuadas de seguridad jurídica para los operadores económicos que presten estos servicios de interés económico general. Los considerandos 13 a 26 de la Decisión 2025/2630 y el anexo son muy precisos a este respecto.
La Comisión concreta las poblaciones objetivo de la vivienda social, los hogares desfavorecidos y los grupos sociales menos favorecidos, incluidas las personas sin hogar que, por dificultades de solvencia, no pueden acceder a una vivienda en condiciones de mercado, y la vivienda asequible, los hogares que, debido a los resultados del mercado y, en particular, a las deficiencias del mercado, no puedan acceder a la vivienda en condiciones asequibles. Los Estados deben garantizar eficazmente el destino de estas viviendas a residencia habitual, y que ese destino se mantenga. La asequibilidad de la vivienda deberá evaluarse sobre indicadores fiables, como, por ejemplo, las ratios entre el precio de los alquileres y la renta, las cuotas hipotecarias y la renta, el precio y la renta, la tasa de sobrecoste de la vivienda, o por referencia a los años de renta necesarios para adquirir una vivienda. Los costes de la energía deben considerarse parte de los costes totales de la vivienda.
La Comisión integra servicios sociales de interés general de vivienda social y asequible y políticas urbanas socialmente sostenibles. Así, por el lado de la demanda, para evitar la concentración de la población beneficiaria de la vivienda social o asequible admite una cuota limitada de hogares no desfavorecidos o sin dificultades de acceso. Además, por el lado de la oferta, obliga a los Estados a promover barrios inclusivos con modelos de vivienda que prioricen el acceso a viviendas subvencionadas con objetivos de diversificación social y modelos que combinen viviendas subvencionadas, ya sean sociales o asequibles, y viviendas de mercado.
La configuración de los servicios de interés económico general de vivienda social y asequible resulta ahora mucho más clara y segura. Se concretan, como he señalado, destinatarios, pero también cuantías exentas, alcance de la exención, duración de la vinculación de viviendas sociales o asequibles al servicio de al menos veinte años, con excepciones, costes elegibles y umbral general de exención. Los precios de la vivienda asequible, que podrán tener en cuenta el coste de la energía y otros gastos relacionados con la vivienda para determinar la carga que supone para sus destinatarios, deben situarse en una horquilla que garantice la asequibilidad de la vivienda, pero sin exceder ese objetivo a fin de evitar distorsiones indebidas de la competencia.
Se admite expresamente ahora, dadas las características de los servicios de vivienda social y asequible, que la compensación por su prestación para los hogares que no puedan acceder a una vivienda asequible quede exenta de la obligación de notificación aunque supere el umbral general de compensación, siempre que se prevean salvaguardias suficientes, como se establece en la Decisión y en su Anexo, para limitar el falseamiento de la competencia. Haría bien el legislador básico de régimen local español en tomar buena nota de esta cuestión cuando impone determinadas condiciones de sostenibilidad financiera a la política municipal de vivienda.
Los costes elegibles a efectos de cálculo de la compensación por los servicios de vivienda asequible debe centrarse, en principio, en los costes de inversión para la construcción de nuevos edificios, incluida la adquisición de terrenos, la adquisición de apartamentos o edificios ya existentes para su transformación o renovación, la transformación o renovación de apartamentos o edificios ya existentes (o de elementos individuales de esos edificios), el cumplimiento de los requisitos de accesibilidad de las personas de edad avanzada o con discapacidad, cumplimiento de las normas medioambientales y la adaptación para la resiliencia frente al cambio climático, además de la resiliencia hídrica. Cuando sea necesario para la gestión del servicio, la compensación podrá cubrir también los costes de explotación, cuestión clave tanto para los gestores directos como para los indirectos, especialmente, en supuestos de colaboración público-privada.
Viviendas sociales y asequibles han de estar sujetas a unos criterios mínimos de calidad, medioambientales y de accesibilidad que incluyan, por ejemplo, la accesibilidad para las personas con discapacidad y personas mayores, la resiliencia frente al cambio climático, una superficie mínima, calefacción y refrigeración, ventilación, eficiencia energética, instalaciones sanitarias y suministro de agua, seguridad de la construcción del edificio y contra incendios, y la preparación del edificio para la banda ancha. A la hora de determinar la ubicación de los proyectos de vivienda social y vivienda asequible, los Estados miembros pueden tener en cuenta la accesibilidad, también para las personas con discapacidad, al transporte asequible a servicios esenciales tales como la asistencia sanitaria, la educación y los servicios financieros.
La estructura de mercado puede variar de la vivienda social a la asequible. El servicio de vivienda asequible debe estar abierto, en igualdad de condiciones, a todos los operadores capaces de prestar el servicio, independientemente de su estatuto jurídico o su naturaleza pública o privada. Esta previsión no aplica al servicio de vivienda social, donde quizá la presencia del sector público sea razonablemente más conveniente. Sin embargo, nada impide una configuración similar a la del servicio de vivienda asequible o, por supuesto, la aplicación de modos de gestión indirecta o colaboración público-privada también en el ámbito de la vivienda social.
