Comentando con un compañero la interpretación del art. 91.4 de la Ley 7/2021, de 1 de diciembre, de impulso para la sostenibilidad del territorio de Andalucía (LISTA), el cual subraya que, no podrá autorizarse ni inscribirse escritura pública alguna en la que se contenga acto de parcelación, segregación o división sin la aportación de la preceptiva licencia o acto que integre el control previo municipal que incorpore la georreferenciación precisa, que los titulares de las Notarías deberán testimoniar en la escritura correspondiente; surgía el debate sobre el concreto significado de «acto que integre el control previo municipal».
Es manifiesto que fuera de los títulos habilitantes expresamente regulados (licencia-CP/DR), tienen cabida otros actos que sin tener esta calificación actúan como tales.
Así la respuesta los actos que cita el art. 91.4 de la LISTA nos lo da la resolución de fecha 29.11.2023 de la DGRN) que dispone que:
«Por lo que a tenor de los datos que constan en los títulos públicos presentados y los antecedentes catastrales, que el registrador puede consultar en ejercicio de sus competencias, concurren elementos objetivos que permiten sostener que la finca que se pretende inmatricular procede de otra mayor justificando la existencia de indicio de parcelación de finca rústica sin acreditar ningún tipo de control municipal ».
Resulta aplicable, por tanto, lo dispuesto en el artículo 91.4 de la Ley 7/2021, de 1 de diciembre, en cuanto a la exigencia de acreditar un acto que integre el control previo municipal que permita descartar la existencia de una parcelación contraria a la ordenación aplicable.
Las alegaciones de la recurrente deberán plantearse ante el mismo órgano urbanístico competente en orden a la obtención de la oportuna licencia u otro acto administrativo que reconozca la existencia individualizada de la parcela, como asimilada a fuera de ordenación (cfr. de la Ley Hipotecaria 174.2 de la citada ley o similar, y Resolución de 15 de diciembre de 2021)».
De este modo, en la actualidad aparte de los actos de control preventivo en la intervención administrativa «clásicos» como las licencias y CP/DR, conviven otros como la declaración de AFO o de innecesariedad (por ejemplo en la parcelación) que tienen el mismo valor para poder acceder al Registro de la Propiedad.
Estos actos se originan unas veces por creación jurisprudencial (AFO) y otras por reflejo de la notable casuística alrededor del urbanismo como la declaración de innecesariedad; que finalmente logran su reflejo expreso normativo.
Si bien estos actos no podemos denominarlos de control (ex ante como las licencias ni ex post como la DR/CP); pues no existe tal si no sólo son reflejo de realidades fácticas que se producen al darse ciertos requisitos objetivos.
De ahí, que me tome la libertad de catalogarlos de “soft”, pues a pesar de que han sido regulados sus caracterías y procedimientos en diversas normas autonómicas; no entran dentro de los denominados clásicos títulos habilitantes.
Son fruto de integrar ciertas lagunas o situaciones que se producen en el ámbito urbanístico, para que puedan dar acomodo y seguridad jurídica a los efectos por ellas producidos.
