A vueltas con el alquiler. Otra reforma desenfocada…

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Se encuentra en tramitación en las Cortes Generales el Proyecto de Ley de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas. Tristemente pienso que, de resultar aprobado el texto tal cual fue presentado por el Gobierno, asistimos una vez más a una reforma frustrante, que no alcanzará los objetivos que se propone. Y es que se vuelve a insistir en la introducción de reformas puntuales en la normativa de arrendamientos urbanos y en la procesal relativa a los mismos con objeto de facilitar los deshaucios, por un lado, y en la más novedosa reguladora de las sociedades cotizadas de inversión en el mercado inmobiliario (SOCIMI), por otro, todo con el propósito de “flexibilizar el mercado del alquiler para lograr la necesaria dinamización del mismo, por medio de la búsqueda del necesario equilibrio entre las necesidades de vivienda en alquiler y las garantías que deben ofrecerse a los arrendadores para su puesta a disposición del mercado arrendaticio”.

En mi opinión, como ha ocurrido con iniciativas similares anteriores, el texto está abocado al fracaso. Y es que pienso que el problema del mercado del alquiler no está tanto en la relación arrendaticia (que también) cuanto en la penalización fiscal de la que ha sido históricamente objeto en perjuicio del acceso a la vivienda en propiedad, que generó una cultura y una mentalidad social contrarias al alquiler (pagar renta era tirar el dinero) y un mercado total y absolutamente desestructurado, carente de gestores profesionales y de políticas públicas verdaderamente orientadas a promover tal gestión y un parque permanente de vivienda pública y privada de alquiler. No es un problema de régimen contractual únicamente, es un problema de estructura de mercado, de subordinación del alquiler a un modelo de acceso a la vivienda que hoy ha saltado hecho añicos.

En España el régimen de tenencia de la vivienda se encuentra gravemente escorado hacia la propiedad. Hay poca vivienda de alquiler, poquísima en mano pública y toda ella, en general y con escasas excepciones, mal gestionada. Los datos son concluyentes en perjuicio del alquiler u otras formas de tenencia. La capitalización de las familias españolas, lo fundamental de su ahorro, se ha destinado a la adquisición de la vivienda y, en última instancia, a la financiación del negocio inmobiliario e hipotecario que hoy se encuentran en situación crítica. El cooperativismo ha sido utilizado como vía de acceso a la vivienda en propiedad, como instrumento alternativo a la compra para acceder a una vivienda sin llegar a estructurar nada más que los procesos de promoción, frecuentemente vinculados a entidades sociales, vecinales, profesionales o sindicales. No ha servido para canalizar formas de promoción y tenencia alternativas a la propiedad. El apoyo público a la promoción de vivienda en régimen de arrendamiento, con la deriva hacia la promoción en arrendamiento con opción de compra, ha convertido el alquiler en un nuevo instrumento de acceso a la propiedad, semejante al cooperativismo pero a diferencia de éste articulado sobre la base de la solvencia diferida del arrendatario para adquirir la vivienda. Empiece como empiece, en nuestro país toda vivienda tiende a acabar siendo ocupada en propiedad.

Y aun así, la vivienda protegida en régimen de alquiler, abocada a la venta una vez transcurrido el plazo de vinculación de uso impuesto como condición de la financiación pública y la subvención pública (de diez o veinticinco años en la normativa estatal; de tan solo siete años en normativas como la madrileña), ha tenido en tiempos recientes un peso decreciente en el conjunto de la vivienda promovida que, a medida que reduce su volumen total reduce en mayor medida la promovida para arrendamiento. Los datos proporcionados por el Ministerio de Vivienda, hoy Fomento, desde 2005 a 2010 resultan del todo concluyentes en el sentido expuesto. La autopromoción, como consecuencia de las dificultades de acceso al crédito, prácticamente se triplicó (de 1.195 a 3.330) y la promoción para venta se redujo en un dieciocho por ciento (de 61.006 a 49.799), mientras que la promoción en alquiler, incluido el alquiler con opción de compra, cayó a un cuarenta por ciento de la inicial de la serie (de 18.226 a 7.397).

La administración pública como promotora y gestora de un parque público de vivienda, que ha facilitado el acceso de quienes tienen mayores problemas, está en nuestro país en franco declive, de modo que el parque público de vivienda tiene valor y volumen puramente testimonial comparado con el de muchos países del entorno europeo y, además, está hoy día en liquidación. La labor realizada en su día por promotores públicos se abandonó a mediados de los noventa al optar las administraciones implicadas de manera decidida, con escasas excepciones, por la gestión y venta de suelo para la inmediata promoción de vivienda protegida en diferentes regímenes o, simplemente, por abandonar la actividad de promoción al mercado que, obviamente, buscaba las fórmulas de promoción más rentables y que antes generasen beneficios para el promotor con menor carga de gestión. Sobre la base de los datos europeos comparados antes expuestos, del censo de vivienda de 2001 y la Encuesta de demanda de alquiler realizada por el Ministerio de Fomento en 2003 se ha puesto de manifiesto que en dicho año España ni tan siquiera alcanzaba un uno por ciento de su parque de vivienda en alquiler social con 79.800 de alquiler viviendas en mano pública, sobre un total de 1.104.300 viviendas en alquiler y un censo de vivienda de 8.623.875.

Las SOCIMI, por otra parte, no han cuajado como entidades tenedoras y gestoras del parque de alquiler. La reforma pretende activarlas flexibilizando algunos requisitos pero mantiene su régimen general y, especialmente, reduciendo a cero el tipo de gravamen que les resulta de aplicación respecto de las rentas que proceden del desarrollo de su objeto social y finalidad específica.

Más allá no hay nada. La reflexión, y las reformas, quedan en lo expuesto cebándose en la relación arrendaticia, especialmente en el inquilino, y en la vertiente societaria patrimonial, las SOCIMI. No se reflexiona sobre el conjunto del mercado, sobre su necesaria construcción. No se regulan ni establecen mecanismos que simplifiquen y agilicen la captación de viviendas para alquiler por parte de entidades gestoras, que pudieran ser las SOCIMI, que operan sobre patrimonios existentes o adquiridos en propiedad y no gestionados por otras fórmulas de cesión. Éstas se conciben como sociedades tenedoras y promotoras de viviendas, no captadoras, no estructuradoras del mercado del alquiler. No se regulan mecanismos presentes en el entorno europeo como las cooperativas de alquiler, con vocación de permanencia y carácter rotatorio. No es establecen estímulos fiscales, al margen de los mencionados para las SOCIMI y con el alcance señalado, para favorecer la conformación de entidades de gestión de vivienda en alquiler, públicas o privadas, ni la aportación a las mismas de viviendas existentes. No se considera en modo alguno la posible reconversión de vivienda ocupada en propiedad a alquiler en situaciones de riesgo  de insolvencia o de insolvencia familiar consumada como fórmula que permita el lanzamiento de los propietarios. Todo se fía a las “buenas prácticas” bancarias reguladas en su día pero que resultan del todo insuficientes. Podría y debería hacerse, además, en la línea acertadamente propuesta por la Proposición de Ley contra el desahucio, la insolvencia y el sobreendeudamiento familiar. No se introduce referencia alguna a la posible actuación en el mercado del alquiler de la sociedad tenedora de activos procedentes del sector financiero, el llamado “banco malo”, que va camino de convertirse en un liquidador a medio y largo plazo, con la esperanza de recuperar parte de lo pagado, y no ve condicionada ni orientada su actividad por componente alguno de índole social ni es intuido ni tan siquiera por el actual gobierno como un posible operador para estimular la estructuración del mercado de alquiler y la oferta de vivienda en tal régimen. No se introduce, en fin, condicionante alguno de las políticas públicas de acceso a la vivienda para vincularlas, contundente y definitivamente, al alquiler con vocación de permanencia, a largo plazo, regulando y fomentando técnicas de colaboración público-privada que, con retornos razonables, podrían impulsar la actividad edificatoria y la estructuración de un mercado de alquiler público estable y sostenible financieramente. Sólo a efectos informativos se acuerda de estas políticas la disposición adicional primera del Proyecto de Ley.

En el cambio del modelo inmobiliario, y en lo que está vinculado al mismo, del modelo financiero, nos jugamos el país. Lo dicen 53.547 millones de razones, los 53.547 millones de euros que, mientras escribo estas líneas, dice con abundante información el subgobernador del Banco de España que necesita la banca española.

 

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Doctor en Derecho por la Universidad de Zaragoza (1997) ocupa plaza de Profesor Titular de Universidad en la misma Universidad y cuenta con acreditación nacional a Catedrático de Universidad (2015). Ha impartido docencia en la Universidad de Zaragoza desde 1992. Autor de numerosas publicaciones y, en particular, de siete monografías sobre contratación pública, derecho urbanístico, de vivienda y Estado autonómico, y coordinador de cuatro volúmenes colectivos, sobre la última reforma bancaria, la corrupción en España, regeneración urbana y contratación pública. Es vocal de la Junta Consultiva de Contratación Administrativa de Aragón en representación de los órganos de contratación del sector público autonómico aragonés (2017-). Fue Director General de Vivienda y Rehabilitación (2003-2005 y 2009-2011) y Director General de Urbanismo (2005-2007). Actualmente es Secretario General Técnico de la Presidencia del Gobierno de Aragón (2015-).

2 Comentarios

  1. La ministra recordó que el mercado de viviendas en alquiler en España es residual y supone tan sólo un 17 % del total, lo que sitúa a España como país europeo con menor parque de viviendas en alquiler.

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