Fani y Fredi contraatacan

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burbuja vivienda hipotecaEste es el nombre con el que se conoce a las agencias hipotecarias norteamericanas con respaldo público  (bueno, más exactanmente Fannie Mae y Freddie Mac) que se han hecho mundialmente famosas después de la crisis de las hipotecas basura: Federal National Mortgage Association (FNMA, la primera del dúo) y Federal Home Loan Mortgage Corporation  (FHLMC, la segunda); me he permitido tratarlas con tanta proximidad porque desde el verano de 2007 ocupan un lugar tan habitual en nuestras vidas, que son como de la familia.

Bien, la intención de hablar de ambas surge al publicarse que la Agencia Federal de Financiación de Vivienda (Financial Home Federal Agency, FHFA) ha demandado 56.000 M $ al Bank of America como responsable de vender a Fannie y Freddie  préstamos hipotecarios de mala calidad insuficientemente documentados, cosa que me parece muy bien, porque de ese modo se sigue dando vueltas a la rueda de pleitos  que la crisis de las hipotecas basura ha generado (para satisfacción de los grandes despachos de abogados norteamericanos, principalmente).

Ahora bien, aunque este tipo de noticias pasa desapercibida muchas veces,  no hay que olvidar que ya ha habido un buen número de sociedades de inversión  y bancos de negocios que han decidido pagar cuantiosas indemnizaciones a clientes y supervisores, como la propia SEC, para evitar más demandas: citando sólo dos casos sonados, JP Morgan Securities ha asumido pagar a la SEC una multa de 153 M $ por engañar a los inversores; y Goldman Sachs pagó 550 M el año pasado por errores en la información o datos incorrectos.

Parece que hemos llegado a un punto en la crisis que todos los damnificados, y son muchos, miran a su alrededor con ansiedad intentando encontrar alguien a quien echar la culpa, reclamar la indemnización, y sobreponerse como sea a los daños sufridos; y la cadena empieza por los clientes finales: los inversores en títulos que ofrecían teóricas rentabilidades muy altas en tiempos de tipos de interés bajísimos (no olvidemos que durante la crisis las inversiones  menos arriesgadas ofrecían  rentabilidades del 2% o 2,5% que en términos reales -descontando la inflación- eran negativas), al producirse el riesgo y perder buena parte de su inversión, se vuelven hacia la entidad que les ofreció tales productos alegando que no les dieron toda la información, o que ésta era incorrecta, o sea, el tradicional caso en que “si gano como inversor, es porque soy más listo que los demás”, pero si me va mal “es que me engañó la entidad”.

Los bancos de inversión, que gracias a las facilidades normativas que introdujeron los políticos norteamericanos al final de la década anterior (primero Bill Clinton, y luego George Bush) obtuvieron importantísimos beneficios por las comisiones de todo tipo que generaron con todos los productos derivados de las hipotecas subprime aprovechando las diferencias entre el 2% antes citado, y los 7% u 8% que pagaban los compradores de vivienda con peor registro, se vuelven contra las agencias de calificación, porque no les avisaron de los riesgos en que estaban incurriendo Fannie y Freddie.

Y por último, en esta abreviada cadena de “favores”, las propias entidades con respaldo gubernamental, Fannie y Freddie, que dicen que los proveedores de hipotecas subprime (tanto entidades crediticias supervisadas por la FED, como sociedades hipotecarias) les engañaron al venderles productos de insuficiente calidad y mal documentados. Por eso, ahora la nueva agencia pública que supervisa a ambas entidades (FHFA) anuncia la acción contra los 17 bancos que engañaron a sus supervisadas.

Sin embargo, conviene recordar cómo la presión política que a finales de los años 90 se ejerció sobre estas sociedades para que amplias capas de la población, especialmente las minorías raciales, pudieran adquirir vivienda en propiedad, alimentó la bomba de relojería que después estalló, cuyas consecuencias todavía se sienten: Fannie y Freddie debían cumplir los objetivos de negocio que anualmente estableciera la Agencia para el Desarrollo Urbano (HUD), y tuvieron que adquirir cada año más préstamos hipotecarios de personas con ingresos medios o bajos (subprime), a cambio de los cuales proporcionaban liquidez y liberaban recursos propios a los generadores de hipotecas, también de manera creciente: desde un 42% de su cartera hipotecaria al final de 1995, hasta un 56% antes del estallido de la burbuja en 2007. Como resultado de esa presión y la irrupción de la crisis,  el Tesoro americano tuvo que inyectar en ellas 145.000 M $ en 2008 para rescatarlas; y durante el cuatrienio 2007 – 2010, entre ambas han acumulado pérdidas por importe de 236.000 M $, producidas por los saneamientos de dichos préstamos subprime y los derivados financieros correspondientes.

Algunas voces críticas clamaron contra esta política, porque añadía riesgos desconocidos en el balance de las dos agencias; generalmente, las voces procedían de los propios equipos de análisis internos y raramente de los analistas externos. En todo caso, ante el firme impulso político, la maquinaria se puso en marcha, ignoró las advertencias, cumplió lo que se pidió y consiguió que hasta el pinchazo de la burbuja todos los actores parecieran satisfechos: los nuevos propietarios de vivienda, porque podían comprarla (cosa que antes no imaginaban posible); los intermediarios financieros, porque generaban abultadas comisiones en todo el circuito; los accionistas de los participantes en el mercado, por el dividendo que cobraban; los políticos, porque recogían el voto agradecido de importantes nichos de población…

Me parece que va a ser difícil encontrar un responsable único de la situación, porque “quien esté libre de culpa…”

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