A priori me planteé si el título más apropiado era “la desclasificación fantasma”, o el “fantasma de la desclasificación”, pero después me di cuenta de que ambas no eran lo mismo. La primera es la desclasificación que “es pero no es”, según explicaré. La segunda es la que se cierne sobre cualquier inversor, como fenómeno típico desde hace unos años.

La primera consiste en una figura “jurídica” (aunque esto más bien va a parecer un thriller) a través de la cual la Administración no declara como tal la desclasificación del suelo, pero produce de facto una desclasificacion a juicio del afectado: no se declara directa o expresamente un suelo urbanizable como suelo no urbanizable, pero dicho afectado se queda en una situación de incertidumbre, perplejidad o limbo. Teóricamente se pueden tramitar los instrumentos de desarrollo, pero hay algo en el ambiente que lleva a tal “afectado” a un estado de inmovilismo, ante una especie de convicción de que el desarrollo de su suelo no va a ser viable o que siempre algo le va a faltar. Ahora bien, si el afectado opone que hay una desclasificacion indemnizable le dicen que ésta es inexistente (y pensar en los tribunales contencioso-administrativos le produce algo de preocupación). El afectado ha pasado a sufrir un “eecnd” (“estado espiritual confuso no definible“): poco a poco, el suelo sobre el que hace décadas se dijo “” ha empezado a cubrirse de disposiciones de distinto tipo, territoriales a veces, otras ambientales de tipo autonómico, otras puramente locales (la eterna revisión del plan general y que no dice “no” pero tampoco sí, simples declaraciones políticas plenarias…). La cuestión parece ser que “hay que esperar a ver si se aclara la actual incertidumbre suscitada por cualquier fenómeno fantasma”, pero cuanto más tiempo pase más opciones hay de acabar viendo el suelo como ese cofre del desván imaginario cubierto por diversas telarañas. Eso sí, el IBI se podrá haber estado pagando como urbano. En suma, el inversor se ha arruinado y, de hecho, podrá no tener ya recursos ni para pleitear (en estado de “eecnd”).

Otras veces, tras la crisis económica que paralizó el desarrollo urbanístico, la Administración puede permitirse en cambio declarar más directamente la desclasificación, ante la verificación de que no le va a costar dinero. Esto se produce cuando, en efecto, se observa que la única amenaza importante del “afectado” (es decir, la amenaza de la responsabilidad patrimonial) ha dejado de asustar, porque en relación con las partidas más importantes no concurrirán los presupuestos de responsabilidad patrimonial, considerando que no puede pedir una indemnización por no haber cumplido los plazos de ejecución o por observarse incumplimiento de su parte…. (sobre los criterios de responsabilidad patrimonial, en materia de desclasificaciones, me remito al tomo 4 de mi Tratado de derecho administrativo, editorial Aranzadi, Madrid 2018, 3ª edición). No deja de ser muy preocupante también esta desclasificación en la que nuevamente el inversor se ha podido arruinar.

Hay, en consecuencia, dos tipos de desclasificaciones. Las primeras, en las que éstas se declaran porque la Administración echa cálculos y observa que sale rentable desclasificar por tener muchas probabilidades de resultarle a coste cero, o a coste razonable, o a coste que merece la pena socialmente, venciendo así colectivos políticos que tienen hoy mucha voz y voto a quienes no satisface la urbanización del suelo. Las segundas son las “descalificaciones fantasma”, que no son tales y que se producen cuando el resultado de echar números no ofrece tanta claridad. Todo lo cual dice poco a favor de toda esta historia, ya que desclasificación parece depender de cálculos económicos y de opciones puramente políticas.

Un factor que anima estas últimas, más sutiles (por eso son “fantasma”), es la discrecionalidad administrativa (a la hora de evaluar que pueda siempre faltar algo a las nuevas propuestas de desarrollo); otro factor será lo enmarañado que ha pasado a ser el régimen legal del suelo en cuestión, afectado por varias capas de posibles afecciones nuevas de distintos tipo (ambientales, territoriales… sobre esto la imaginación humana –o administrativa- desborda cualquier previsión). Y siempre bajo el telón de fondo de la crisis económica, que favorece todo este actual escenario, ya que por un lado muchos suelos han dejado de gustar y, por otro lado, el promotor no ha cumplido sus obligaciones, con lo cual la indemnización podrá ser excepcional en cuanto al asunto más preocupante, de la inversión hecha en el suelo.

Hay que entender que pagar entre todos es mala idea, que arruinar al inversor también lo es, y que desarrollar el suelo también puede serlo. En fin, que el título más adecuado parece: la desclasificación como novela corta sin desenlace.

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