La dimensión de la burbuja y la nueva reforma de la Ley de Suelo

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Hoy parece difícil ocultar ya que la causa eficiente del enorme agujero existente en el sistema financiero español, especialmente en algunos de los nuevos bancos creados por las antiguas cajas, fueron los excesos en que incurrió el país en los años de la década prodigiosa del sector inmobiliario, entre 1998 y 2007. Fueron años en los que las entidades financieras competían entre ellas para financiar cualquier actuación inmobiliaria con una mínima expectativa de plusvalía, por pequeña que fuera, por sobrecargada que estuviese la repercusión del suelo sobre el producto final. Se valoraba ya no por referencia al mercado en el momento de la valoración (residual estático), sino incorporando los incrementos esperados de precio del producto inmobiliario final, descontados gastos financieros, en el momento de su comercialización (residual dinámico). Ya no es, pues, que se valorase por lo que podía llegar a existir, si se reclasificaba, si se recalificaba, si se urbanizaba, si se promovía, si se vendía… Es que se valoraba considerando que el precio no iba a dejar de incrementarse más allá de toda lógica, capacidad de pago o capacidad de financiación.

En ese contexto, lo más sorprendente es que las propias entidades de crédito, por sí mismas o, en última instancia, obligadas por las autoridades reguladoras, no impusiesen cierta prudencia porque lo cierto es que los saldos de crédito se dispararon como nunca había ocurrido. Veamos algunos datos, siempre del Banco de España. En junio de 1998, poco después de la entrada en vigor de la Ley 6/1998, de 13 de abril, sobre régimen del suelo y valoraciones, cuando escasos efectos había podido producir (salvo en forma de expectativas) el crédito a constructores alcanzaba los 28.190 millones de euros y a promotores los 16.461 millones de euros. En marzo de 2002, apenas cuatro años después, dichos saldos eran de 47.487 millones y 43.594 millones respectivamente. Es decir, que en poco más de cuatro años el crédito a constructoras casi se duplicó, mientras que el crédito a promotores casi se triplicó. En el punto más alto de la burbuja, allá por diciembre de 2008, el crédito a constructoras había llegado a los 151.847 millones de euros, mientras que el crédito a promotores sumaba 318.031 millones de euros. En poco más de seis años, por tanto, el crédito constructor se había multiplicado por más de tres y el crédito a promotores por más de siete. Si comparamos los puntos inicial y final de la serie seleccionada, junio de 1998 y diciembre de 2008, una década, el saldo de crédito constructor y promotor se habrían multiplicado por cinco y diecinueve veces respectivamente.

No hacía falta ser un gran economista, a la vista de lo anterior, para intuir que algo grave podía pasar, especialmente si se consideraba un escenario de tipos de interés negativos en términos reales y la duplicación del esfuerzo familiar dedicado a la adquisición de la vivienda en términos de renta anual disponible en el mismo periodo considerado. Pudiera pensarse que desde diciembre de 2008 el sistema financiero ha podido reconducir la situación. No es así. Pese a todos los esfuerzos, pese a la restricción del crédito, pese a las inyecciones del Banco Central Europeo, pese a todo, el crédito constructor en diciembre de 2011 llegaba a los 98.505 millones de euros y el crédito a promotores a 298.266 millones de euros. Probablemente, las refinanciaciones seguían engrosando estas últimas cifras, especialmente la segunda, pero esto se acaba con el creciente deterioro de los activos y la prolongación de la crisis. Conviene advertir, por lo demás, que desde 2008 el crédito para la adquisición de vivienda se ha mantenido constante, pasando de 626.620 a 626.601 millones de euros en diciembre de 2011.

El anterior es nuestro problema. Esa es la dimensión de la burbuja inmobiliaria en euros que, en gran medida, debemos devolver al exterior, a las entidades financieras de nuestros socios europeos. Mientras ese problema no se resuelva la economía española no mejorará. Y la Ley de Suelo o las leyes urbanísticas autonómicas poco pueden hacer. La burbuja se basó en el crédito, del exterior de España hacia España y del sector financiero español al sector inmobiliario y los adquirentes de vivienda. Ni más ni menos. Las leyes urbanísticas, a estos efectos, bien pueden considerarse irrelevantes salvo en la medida en que incidan sobre la valoración del suelo y de los activos inmobiliarios debilitando o reforzando, según idearios políticos, su potencial como garantía crediticia. Los procesos urbanizadores y edificatorios se dinamizan o se frenan en paralelo con la demanda de vivienda y ésta, a la postre, existe cuando las familias y empresas disponen de financiación suficiente para comprar. Las leyes por sí mismas, y disponemos de numerosos ejemplos en los últimos treinta años, producen escasos resultados en un entorno en el que los planes urbanísticos son más estables que las normas que los amparan.

Lo anterior viene al caso por la existencia de iniciativas que, en forma de borradores, anteproyectos, proyectos o textos legales aprobados, están proliferando en diversas Comunidades Autónomas y en el mismo Estado, que acaba de difundir un denominado “Documento de alternativas a favor de la rehabilitación, la regeneración y la renovación urbanas” que, a la postre, encubre una reforma de aspectos sustanciales de la vigente Ley de Suelo, texto refundido aprobado por Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, recuperando algunas previsiones de la anterior Ley 6/1998, de 13 de abril, sobre régimen del suelo y valoraciones, sin alterar en modo alguno el régimen de valoración del suelo, que se mantendría inalterado. Dicho texto, por otra parte, vendría a sustituir normativa dispersa sobre rehabilitación y regeneración urbana aprobada de manera fragmentaria y contradictoria en diversas normas recientes (Ley de Economía Sostenible, Real Decreto-ley 8/2011, entre otras), recuperando la coherencia que tenía el frustrado anteproyecto de Ley de calidad y sostenibilidad del medio urbano de 21 de enero de 2011. En todo caso, el “Documento de alternativas” estatal aparece como un texto prudente, que incorpora al sistema actual diversas correcciones coherentes con los fundamentos ideológicos y programáticos del actual Gobierno sin forzar un nuevo movimiento legislativo pendular que tan escasos resultados han producido en los últimos treinta años. Es preciso estabilizar las leyes, asentar regímenes jurídicos, simples y coherentes con nuestra tradición normativa al tiempo que adaptados al contexto europeo y suficientemente detallados como para facilitar su aplicación y alcanzar los objetivos de interés general que se propongan. En ese camino, en todo caso, identificar la rehabilitación, la regeneración y la renovación urbanas como ejes de la reforma constituye en sí mismo, sin duda, un acierto.

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Doctor en Derecho por la Universidad de Zaragoza (1997) ocupa plaza de Profesor Titular de Universidad en la misma Universidad y cuenta con acreditación nacional a Catedrático de Universidad (2015). Ha impartido docencia en la Universidad de Zaragoza desde 1992. Autor de numerosas publicaciones y, en particular, de siete monografías sobre contratación pública, derecho urbanístico, de vivienda y Estado autonómico, y coordinador de cuatro volúmenes colectivos, sobre la última reforma bancaria, la corrupción en España, regeneración urbana y contratación pública. Es vocal de la Junta Consultiva de Contratación Administrativa de Aragón en representación de los órganos de contratación del sector público autonómico aragonés (2017-). Fue Director General de Vivienda y Rehabilitación (2003-2005 y 2009-2011) y Director General de Urbanismo (2005-2007). Actualmente es Secretario General Técnico de la Presidencia del Gobierno de Aragón (2015-).

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