Un posible devenir de la crisis…

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Un posible devenir de la crisis…¡Ah, el mercado! La burbuja ha explotado y, pese a lo que muchos decían, el cemento y el ladrillo, mucho más tangibles que los inmateriales títulos-valores, no han actuado como el soporte físico de unos precios que el tiempo ha demostrado manifiesta y acaso infundadamente especulativos. Todavía muchos se preguntan cómo ha podido pasar esto al igual que son muchos los que se interrogan acerca de las razones de las crisis bursátiles, especialmente los pequeños inversores-accionistas sin capacidad real de influir o entender la evolución de los títulos que adquieren. En realidad, en lo que respecta al sector inmobiliario, y sus ramificaciones financieras, la cosa no es tan complicada. Hoy ya no, han sido muchas las explicaciones. Pensemos en un mercado construido sobre oferta y demanda, por un lado, y sobre precio y renta familiar disponible por otro.

El sistema urbanizador y edificatorio español, caracterizado por la ausencia de inversión pública, pero también por la escasa o nula inversión de recursos propios privados en el proceso, ha entrado en quiebra como consecuencia de la conjunción de la crisis financiera y de los precios inasumibles en términos de renta familiar disponible. En los últimos años un incremento de los salarios del cuarenta por ciento ha soportado un incremento del precio de la vivienda del cuatrocientos por ciento, sólo asumible por la reducción del coste financiero y la incorporación de la mujer al mundo laboral, entre otros factores. Pero en ese contexto, se han financiado operaciones de crédito sin analizar suficientemente los riesgos, u obviando el análisis, y sin exigir el compromiso de fondos propios; y esta financiación se ha concedido en forma de préstamo promotor o préstamo al adquirente; esas operaciones se han titulizado y colocado en mercados financieros derivados  para generar más liquidez con la que seguir financiando otras no menos arriesgadas; los precios han ido subiendo y subiendo tanto más cuanto más se abarataban los costes financieros; la renta familiar disponible era cada vez menor; subieron los tipos de interés; el riesgo se hizo ya inasumible, imposible de obviar, y el crédito comienza a retraerse; los bancos, que se han vendido toda clase de productos financieros secundarios de alto riesgo, no se fían unos de otros; tierra de nadie.

En tierra de nadie caerán muchos, aunque sobrevivirán los prudentes, que los hubo y habrá, y algunos de los grandes, tanto en el ámbito financiero como en el inmobiliario. Cayeron primero los mercaderes de suelo, que no generaban sino valor especulativo derivado de la intermediación en el mercado de suelo en paralelo al proceso de su reclasificación. Están cayendo los urbanizadores, que afrontaron costes de urbanización que habían de repercutir en los solares resultantes y que, ahora, no tienen comprador. Caerán muchos de los pequeños y medianos promotores que no podrán comercializar sus promociones, que están viendo terminar los periodos de carencia de su préstamo promotor obtenido en la fase final del ciclo alcista y que carecen de recursos propios suficientes para reducir su apalancamiento. Como resultado están cayendo en las listas del paro muchos de los trabajadores de todos los anteriores. Quizá también caiga, a veces en forma de fusión, alguna entidad financiera que no pueda digerir su parte del desastre para tratar de salvarse a sí misma y a los anteriores. Municipios, Comunidades Autónomas y Estado no están en mejor situación. Ven mermados sus ingresos y, en el caso de los municipios y las Comunidades Autónomas constantes o al alza sus gastos, muy al alza por los costes sociales en el caso del Estado.

Y esto ocurrirá, como decía, aunque unos intenten salvar a otros para salvarse a ellos mismos. El sector financiero asumirá presuntos activos en forma de suelo y promociones procedentes del sector inmobiliario para evitar verse obligado a computar créditos fallidos. Salvada la situación en el futuro, el sector financiero tratará de reconducir tales activos, en ocasiones colaborando con el propio sector inmobiliario, para generar actividad. No será preciso que las promociones se regalen a los bancos como ha llegado a afirmar algún destacando prohombre del sector inmobiliario, serán éstos los que se las quedarán. Los precios han de bajar, necesaria e ineludiblemente. Si no, no habrá salida a esta situación porque el diferencial entre renta disponible y precios es tan abismal que resulta insalvable con una reducción de un par de puntos del tipo de interés. Los precios bajarán para ajustar beneficios o, en ocasiones, para cuadrar las cuentas y reducir el apalancamiento. No acierto a imaginar qué otra variable puede proporcionar una salida de este callejón.

La perversión del llamado mercado de la vivienda ha llegado a tal nivel en nuestro país que resulta socialmente inasumible. El precio de la vivienda y del suelo sobre el que se promueve dependen de la renta familiar disponible, de lo que una familia no necesite gastar en comida, vestido o suministros básicos, dejando al margen el ocio, dejando a un lado la vida. Es eso lo que hay que agotar. Es ese el canon con el que se ha concedido financiación por las entidades financieras. Hay que captar todo lo que no se precise para comer. Greenspan habla hoy de una orgía inmobiliaria que, por otra parte, él contribuyó a organizar. El sistema que hoy ha explotado ha provocado un expolio legal y organizado de la economía de las familias, ha agotado su capacidad de endeudamiento y, precisamente por eso, ha entrado en crisis. “Pide más que todavía puedes” a tipos del dos y medio por ciento era un consejo común en muchas entidades financieras, esas cuyo beneficio es nuestra deuda.

En el comentario anterior reconocía mi impotencia para definir en abstracto la justicia. No pienso lo mismo sobre la injusticia. Lo que ha ocurrido en los últimos años no ha sido justo, la vivienda habitual (la segunda residencia es otra historia) es antes que nada un soporte esencial de la vida humana, una necesidad social a la que se vinculan otros procesos como el de emancipación y formación de hogares. La vivienda habitual no puede ser, ni regularse, ni valorarse como una acción, un bono, un título de deuda pública o cualquier otro producto de inversión. Nadie vive en una acción.

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Catedrático de Universidad en la Facultad de Derecho de Zaragoza. Ha impartido docencia en la Universidad de Zaragoza desde 1992. Autor de numerosas publicaciones y, en particular, de siete monografías sobre contratación pública, derecho urbanístico, de vivienda y Estado autonómico, y coordinador de cuatro volúmenes colectivos, sobre la última reforma bancaria, la corrupción en España, regeneración urbana y contratación pública. Es vocal de la Junta Consultiva de Contratación Administrativa de Aragón en representación de los órganos de contratación del sector público autonómico aragonés (2017-). Fue Director General de Vivienda y Rehabilitación (2003-2005 y 2009-2011) y Director General de Urbanismo (2005-2007). Actualmente es Secretario General de la Presidencia del Gobierno de Aragón (2015-).

4 Comentarios

  1. Excelente artículo sobre el que quisiera aportar una pequeña reflexión.

    Por sistema, valga la redundancia, criticamos el sistema: sobre todo cuando nos perjudica, pues si nos beneficia quizás dejamos la crítica para mejor ocasión

  2. Brevemente, estoy totalmente de acuerdo con lo que indicas. Solía decir hace algunos años que en este país nuestro el que no especula es porque no puede. Otra cosa es que, como el tiempo ha demostrado, la especulación del consumidor final de vivienda habitual es el chocolate del loro porque, a la postre, si vende su vivienda (suponiendo que pudiera hoy hacerlo, que no es fácil), se queda sin lugar donde vivir. En definitiva, la llamada inversión en la vivienda habitual no es, a mi juicio, tal, aunque para mejorarla el sistema, perverso como indico, haya imbuido a las familias de ese espíritu especulativo que tú pones de manifiesto.
    Desde luego, yo no pienso que sean «tiburones sin escrúpulos». Ni mucho menos. Más bien víctimas de un sistema que les ha absorbido, que les ha empujado a una dinámica que sólo beneficia a los iniciales propietarios de suelo (la propiedad no es un derecho absoluto, está funcionalizado socialmente, sujeto a las exigencias del interés general) o los otros mercaderes de suelo.
    Sí, todos tenemos alma especuladora. Pero no todos obtenemos los mismos resultados…

  3. Si bien es cierto que mucha gente aspira a eso de «comprarlo barato, venderlo caro», también lo es que el vivir en un sistema social lleva aparejada una máxima: «Tu libertad acaba donde empieza la mía».

    Los beneficios y la especulación no salen de debajo de una piedra. Alguien debe soportarlos. Si yo me hago más rico es porque hago más pobre a una familia.

    A largo plazo, una economía especulativa se demuestra como una economía que crea pobreza evidente, ya que la riqueza se va concentrando en cada vez menos manos.

    Además, esta concentración de riqueza tira al alza los precios, por lo que la gente se ve, dicho sea de paso, doblemente empobrecida.

    «El apoyo mutuo», que ya establecía Kropotkin, es lo que verdaderamente catapulta al hombre más allá de su status reptiliano. Mi deseo de hoy: que, de una vez para siempre, el árbol no tape el bosque (si es tonto el que, señalándole la Luna, mira el dedo, no lo es menos el que, teniendo el bosque, se queda en el árbol).

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