Urbanismo concertado mediante diálogo competitivo…

Vivimos tiempos complicados, tiempos de desconcierto en los que caen mitos que no hace mucho resultaban incuestionables. Con un sector financiero que empieza a aparecer ante nosotros como un gigante con pies de barro como resultado de su inadecuada valoración de los riesgos contraídos, un sector inmobiliario en coma y un sector de la construcción que implora continuidad y volumen en la obra pública, parece razonable pensar que algo debería cambiar en la práctica urbanística y, en particular, en la gestión urbanística. Un buen ejemplo de ello son las iniciativas de concertación impulsadas por el Ayuntamiento de Sevilla, que analizo en este comentario.

Hace unos días participé en las II Jornadas sobre contratación pública impartiendo una conferencia sobre urbanismo y contratación en un foro de expertos en contratación pública del que ha nacido, por cierto, un Observatorio nacional de contratación pública como entidad sin ánimo de lucro con una comunidad de expertos para reflexionar sobre estas cuestiones. El caso es que, surgido un interesante debate sobre el denominado contrato de colaboración público-privada y el procedimiento de diálogo competitivo, uno de los asistentes comentó la aplicación de tal figura por el Ayuntamiento de Sevilla para «desarrollar soluciones encaminadas a la concertación urbanística, entre la Gerencia de Urbanismo y los propietarios de suelo, para la gestión de actuaciones de iniciativa privada, con el fin de desarrollar las previsiones del PGOU en materia de suelo residencial, pudiendo comprender dicha concertación las siguientes determinaciones: la asunción por la Administración actuante de la totalidad de la gestión de la unidad y, en su caso, su participación en los costes de gestión y/o ejecución de la actuación urbanizadora, así como la compensación que pudiera corresponderle en ambos casos en parcelas, solares o unidades de aprovechamiento conforme a los criterios de valoración y adjudicación establecidos». Concretamente, se convocó por primera vez este procedimiento de concertación urbanística el 10 de junio de 2009 y, posteriormente, el 23 de octubre de 2010. Me centro en este último.

El contrato en cuestión se califica como de naturaleza administrativa especial o atípica y, con la finalidad de hacer posible la ejecución del planeamiento urbanístico y del plan municipal de vivienda, incorpora una propuesta para poner a disposición de los distintos agentes que intervienen en el mercado del suelo y la vivienda tanto parte de los recursos económicow que genera la actividad pública urbanística, como sus propios recursos técnicos y de gestión, mediante la firma de convenios con las ofertas que resulten seleccionadas. En esencia, el procedimiento fomenta una auténtica competencia entre ámbitos de ordenación privados basada en la propuesta de integración en las mismas del Ayuntamiento con un presupuesto base de casi cincuenta y seis millones de euros que se traduce, en la práctica, en la mayor oferta de entrega de suelo destinado a vivienda protegida al Municipio y en los menores costes de gestión que se le imputen, aunque se consideran también entre los criterios de adjudicación el grado de desarrollo de la actuación ofertada y, tratándose de suelo urbanizable, que suponga la extensión de la ciudad consolidada sin solución de continuidad (apartados 11 y 15.5 del Documento descriptivo antes enlazado). La repercusión máxima para cada producto inmobiliario está fijada en el pliego, al igual que los costes de gestión y urbanización máximos que podrá asumir la Gerencia.

El procedimiento para la selección del contratista es el de diálogo competitivo, dada la multiplicidad de prestaciones y, especialmente dadas las exigencias legales al respecto, su complejidad y posible indeterminación inicial en función de las características de las ofertas que se planteen. Dicho procedimiento se desarrolla en tres etapas, la previa de invitación a participar en el concurso que concluye con la invitación al diálogo, la etapa de diáologo propiamente dicha, en la que asume el protagonismo una comisión de técnicos cualificados que forman parte de la mesa de contratación, por delegación de ésta, etapa que concluye con la invitación a presentar oferta final, y la etapa final, de evaluación de las ofertas definitivas y adjudicación del contrato. El hecho, en todo caso, es que con fecha 16 de febrero de 2011 fueron invitadas a participar en la fase de diálogo la totalidad de las solicitudes presentadas. El perfeccionamiento del contrato, una vez realizada la adjudicación, tendrá lugar mediante la formalización y firma del convenio urbanístico de gestión de concertación urbanística. Antes deberán haberse constituido las garantías determinadas en el acuerdo de adjudicación.

El resultado, a priori, parece razonable. La administración obtiene suelo fundamentalmente para vivienda protegida y la garantía de ejecución de los planes de vivienda. Consigue también que, en tiempos de parálisis, se impulse bajo su tutela y con su asistencia la ejecución del planeamiento urbanístico generando así actividad económica. Por su parte, los particulares se benefician de la asociación a su actuación de la administración municipal, que aporta financiación y comparte riesgos y, probablemente, la hace más atractiva para un sector financiero muy reticente a asumir nuevos riesgos. De la regularidad del procedimiento de contratación depende que el sistema funcione de manera adecuada. El incremento del protagonismo de la normativa de contratación pública en el urbanismo resulta, en todo caso, evidente.