Aparcamientos municipales

Catalogados jurídicamente como concesiones demaniales y, quizá en menor medida, como concesiones de obra pública y aparcamientos privados (previa enajenación del subsuelo), lo cierto es que el creciente problema de escasez de plazas disponibles refuerza la actualidad, incluso en municipios medianos, de esta competencia-servicio que, equidistante de lo privado y lo público, recae (como no) en los Municipios.

Elena Gironés (“Los aparcamientos municipales: nuevo régimen jurídico”; Bayer Hnos. S.A., Barcelona, 2004), diferencia, con muy buen criterio, tres subconceptos:

1)     Los estacionamientos, a los que se refiere el nº 69 del Anexo de la Ley del Tráfico, como aparcamientos de vehículos en la vía pública, bien con limitación y control horario (ORA o Zona Azul), bien de forma gratuita en las zonas de la vía pública delimitadas al efecto.

2)     Los garajes, que son edificaciones con destino a aparcamientos para residentes, en régimen de concesión o patrimonial, y siempre de acuerdo con la normativa urbanística.

3)     Los aparcamientos estrictu sensu, definidos por el TCO como edificaciones con destino a aparcamientos municipales en régimen de rotación, ya sea en su totalidad o en régimen mixto.

Partiendo del último subconcepto, referido a la construcción y gestión de un inmueble (normalmente sótano o subsuelo) con destino a la actividad de parking, centraremos el comentario en la conveniencia de articular el servicio de una forma jurídicamente correcta, ya que origina en casi todos los casos una relación jurídica a largo plazo que podría resentirse en su legalidad en cualquier momento. 

De entre las mencionadas, nuestra figura preferida es la concesión de dominio público (subsuelo), regulada en la LPAP y en el RBEL. Es cierto que, tras la aprobación de la primera, el famoso plazo de concesión del Reglamento, 99 años, se reduce a 75. Un servidor consideraba el cambio legal una mera anécdota hasta que se enfrentó al problema in situ de que la empresa concesionaria dudaba (fundadamente) de la rentabilidad de la operación al encontrar una fuerte resistencia en el subconcesionario a largo plazo que NO adquiere las plazas distintas de las destinadas a rotación.

En un país como el nuestro, resulta difícil explicar y convencer a una persona de que está pagando unos 12.000 euros por una plaza de garaje que no es suya, y que habrá de revertir al Ayuntamiento dentro de 75 años.

La cifra de 99 ya no gustaba demasiado, pero la de 75, por lo visto tremendamente próxima en el tiempo, es la que definitivamente tira para atrás las expectativas comerciales del concesionario. Y claro, si los 75 años de la concesión demanial “mosquean”, los 40 de la concesión de obra pública (contrato típico definido en el art. 7 LCSP; plazo fijado en el art. 244 de la misma Ley), causan hilaridad.

Cuando dije que la solución ideal (no la “solución jurídica ideal”) era la concesión demanial, tenía en cuenta esta circunstancia de tipo práctico ya que, ex lege y per natura, la concesión de obra pública es la que realmente se ajusta como un guante al supuesto de hecho que presentan los aparcamientos (en condiciones normales el contrato consiste en la realización de una obra con cuya explotación se resarce el concesionario).

Es cierto que en las grandes capitales, con un problema crónico de déficit de plazas de parking, la gente acepta (no de buena gana) lo que le pongan cerca de su casa (zona azul, concesión de 40 años, concesión de 75 años…), pero dudo que en los pueblos y en las zonas más desahogadas se generalice la actividad de aparcamiento salvo que sea por la tercera figura jurídica utilizable: la desafectación y venta patrimonial del subsuelo, con la consiguiente adquisición por parte de la empresa que, a su vez, puede proceder a la venta individual de las plazas.

Esta tercera vía, incipiente aún, presenta el problema de la presunta paradoja de desvincular un inmueble (subsuelo público) del dominio público, para así poderlo enajenar como patrimonial para posteriormente volverlo a destinar, desde la mano privada, a un servicio o cuasi servicio público, que en el peor de los casos satisface una clara finalidad pública.

La solución jurídica se ha querido ofrecer, de una forma quizá un tanto artificiosa, a través de la normativa urbanística. El art. 60.3 de la Ley Urbanística Valenciana establece que “la calificación de un terreno como suelo dotacional público requiere que el Plan especifique, en su ordenación pormenorizada, si dicha afección atañe a la totalidad del inmueble, o si la afección demanial se limita al suelo y vuelo con exclusión total o parcial del subsuelo que, en tal caso, tendrá la consideración de bien patrimonial, que podrá ser enajenado por la administración titular para el uso y destino que el planeamiento expresamente regule…”. No se menciona el término “aparcamiento” pero ¿qué otro destino especial puede otorgar el planeamiento a una porción de subsuelo que, curiosamente a diferencia del suelo y el vuelo, no queda afectado como dotación pública, pudiendo ser por tanto enajenado como bien patrimonial para la construcción de un…. (aparcamiento)?….

13 Comentarios

  1. Un ayuntamiento licita y adjudica un contrato de CONCESIÓN DE OBRA PÚBLICA para construir y gestionar un parking. Entiendo que se trata de un contrato de naturaleza mixta, que contempla un contrato de obra propiamente dicho (para la fase de construcción de la obra) y otro de gestión de servicios (para la posterior fase de explotación del negocio); uno de GASTO y otro de INGRESO, siendo bastante común que resulte adjudicataria una misma empresa. Puede interpretarse que, en formalización, la parte de gasto del contrato es pagada al contado y, por el mismo importe, la parte de ingreso del contrato (el cánon de toda la vida de la concesión) es cobrada por adelantado.

    ¿Quién es el propietario y titular último de las obras e instalaciones?, ¿puede/debe plantarse que la propiedad de éstas corresponde al ayuntamiento desde el primer momento y que contra dicha propiedad pesa la carga de la concesión administrativa de su explotación, desgajándose así el pleno dominio?, ¿qué interpretación sería la más correcta (que no más práctica) a los efectos de inscripción en el registro de la propiedad?

  2. Estimado Javier,

    te respondo “en abierto” por si a alguien más puede aprovechar la respuesta a tu consulta.

    En primer lugar se trata de un contrato típico, no mixto. Su consideración como tal desde 2003 trae causa sin duda de su “adaptabilidad” (como dije un tanto artificiosa) a supuestos concretos como parkings o piscinas cubiertas.

    Por tanto, tiene un régimen propio (no mixto) recogido en la propia LCSP. Se trata de un contrato temporal, cuyo plazo (de 40 años) viene recogido y regulado en los arts. 243, 244 y 248 LCSP. Según este último,”el concesionario quedará obligado a hacer entrega a la Administración concedente, en buen estado de conservación y uso, de las obras incluidas en la concesión, así como de los bienes e instalaciones necesarios para su explotación y de los bienes e instalaciones incluidos en la zona de explotación comercial, si la hubiera, de acuerdo con lo establecido en el contrato, todo lo cual quedará reflejado en el acta de recepción”. En base a todo ello queda claro que el titular del inmueble es en todo momento la Administración (exactamente igual que en una concesión de dominio público), a quien revertirá aquél a la extinción del contrato. La inscripción de la propiedad con el gravamen temporal de la concesión es correcta.

    Un saludo.

  3. Muchas gracias Victor por tu tan rápida respuesta y precisiones.

    “…La tercera, que la reclamante debe prestar el servicio cuya gestión le ha sido concedida del modo dispuesto por la Administración, de suerte que las facultades que, como consecuencia de la adjudicación, le han sido conferidas están en función de la gestión del servicio que se ha comprometido a prestar, perteneciendo a la Administración concedente los bienes inmuebles necesarios para el desarrollo del servicio público, correspondiendo al concesionario el uso de tales bienes inmuebles en tanto se lleva a efecto y cumple el servicio público que le ha sido encomendado. Con otras palabras, la autopista en que se han producido los daños constituye un bien de dominio público de titularidad estatal, el cual es entregado al uso público de los usuarios bajo la gestión del concesionario, a quien se ha trasladado por vía de concesión esa función de originaria competencia administrativa, tesis ésta que supone el rechazo de la que en sentido contrario se mantiene en el FJ 9.º de la sentencia apelada … “.

    El párrafo corresponde a una interesante la Sentencia del Tribunal Supremo, de 9 de diciembre de 1998, cuyo ponente fue D. Fernando Ledesma, que dirimió la disputa entre el ESTADO y AUMAR (concesionaria, previa construcción, de la autopista Valencia-Alicante), determinando el derecho de la empresa a ser resarcida por el Estado por razón de daños ocurridos por unas inundaciones acaecidas en octubre de 1982.

    En base a la sentencia, y, en relación con “la reversión” prevista en la ley de contratos, ¿qué sería exactamente lo que revierte a la administración al final de la concesión?, ¿revierten los bienen o revierte (por extinción, el derecho de concesión?

    Saludos cordiales.

  4. Revierten las facultades inherentes al derecho de concesión que pertenecían al concesionario y que tras la extinción del contrato se consolidan nuevamente en la nuda propiedad (municipal) sobre los bienes. Estrictamente, los bienes de dominio público no se pueden gravar con figuras de derechos reales propias del derecho civil, pero sí con cesiones y concesiones de uso dentro del marco de la legslación administrativa (bienes, contratos…).
    En concreto, tras la extinción de un contrato de concesión de obra pública, la obra objeto de concesión se devuelve a la posesión de la Administración (su propiedad nunca fue ajena), la cual decidirá sobre la nueva forma de gestión y explotación de la misma: esencialmente directa (por sí misma) o indirecta (mediante un nuevo contrato).

    Saludos.

  5. Muchas gracias por tu tiempo y disculpa si me repito, pero necesito aclarar ideas.

    Así, terminada la fase de construcción del parking y antes del comienzo de la fase de explotación, contrato de concesión de obra pública mediante, ¿sería lo correcto escriturar e inscribir registralmente “a favor de la administración local” las correspondientes obras e instalaciones a la vez que inscribir la concesión administrativa (“a favor del agente privado”) pesando ésta sobre el pleno dominio de aquéllas durante el periodo de vigencia del contrato correspondiente?

    Saludos.

  6. Acertados comentarios…. Pero a los 40 ó a los 75, todos calvos. No creo que sea mucho problema de rentabilidad una concesión a 40 años o la reversión una vez transcurridos los 75…¿Quién se plantea que se le deja posiblemente un problema a los nietos o bisnietos?

  7. En mi opinión no hace falta esperar 40 años para que puedan surgir algunas dudas razonables en relación con la ejecución de un contrato de concesión de obra pública (por caso, para la construcción y posterior explotación de un parking por parte de un ayuntamiento), a saber:

    1. ¿Quién es el propietario de las obras del parking una vez finalizadas las mismas?

    2. ¿Deben escriturarse (e inscribirse) las obras a favor del ayuntamiento a la vez que la carga que pesa sobre las mismas en virtud de concesión (a favor del agente privado)?

    3. ¿Deben aparecer dichas obras en el inventario municipal?

    4. ¿Deben aparecer las obras en el balance de situación?. Si debieran ser activadas, cuál sería su contrapartida contable si el plan contable local no incluye (parece que tampoco el plan estatal) el subgrupo “Ingresos a distribuir en varios ejercicios” (*)?

    (*) Si un ayuntamiento dispusiese del pleno dominio -sin carga alguna- de un parking previamente encargado a un contratista a través de un contrato de obras, ¿cómo registraría en sus libros de contabilidad el posible cobro anticipado de todo el canon correspondiente a 40 años de un contrato de Gestión de servicios licitado para su explotación?

    Un cordial saludo.

  8. Desde la perspectiva del derecho local, me inclino por la configuración de la concesión de servicio público. Véanse la SSTS de 6.5.1999 (Ar 4300), 6.10.2003 (Ar 7070), 25.2.1997 (Ar. 1291) y 18.4.2000 (1221); en sede doctrinal, García Morago, H (“Consideraciones sobre el servicio público loval…”, Rev. de Estudio Locales, núm 66, junio 2003, p 47-48) y Martínez-Alonso Camps, J.L. (“Los servicios públicos locales…”, Ed. Bayer Hnos. Barcelona, p 143-147 y 293-313).
    Un saludo.

  9. Muy buenos dias a todos.

    Una preguntilla que espro me podais contestar: existe en Espana algun tipo de Organismo Regulador de Competencias de Aparcamientos? Como el Comisión del Mercado de las Telecomunicaciones por hacer un simil.

    O esas competencias las lleva cada Ayuntamiento?

  10. vivo en el casco antiguo de un pueblo muy pequeño 3500 hab aprox mi calle es muy estrecha unos 3 metros de ancha poco mas o menos no hay aceras ya tengo un vado en la cochera y en la puerta de casa pintado por el ayuntamiento un prohibido aparcar no se donde buscar la informacion me aparcan a escasos 5 cm de las ventanas y encima me tengo k callar porke me amenazan alguien sabe si hay alguna distancia estipulada en algun articulo del codigo civil o algo parecido con lo cual pueda hacer un escrito al ayuntamiento para k se prohiba aparcar en la calle muchas gracias es urgente

  11. Consulta 7 BOICAC 94/JUNIO 2013

    …/…

    “En este modelo del activo intangible, realizando una aplicación analógica de lo regulado en la Orden a la entidad concedente, ésta registrará la infraestructura construida por la empresa concesionaria por el valor razonable del activo en el momento en el que se cumplan los criterios para el registro o reconocimiento contable del activo y, simultáneamente registrará un ingreso diferido pudiendo emplear para ello la cuenta “181 Anticipos recibidos por ventas o prestaciones de servicios a largo plazo”. Este importe se dará de baja a medida que la empresa concesionaria reconozca el correspondiente ingreso durante el período establecido en el acuerdo de concesión, en función del principio de devengo, de acuerdo con los criterios incluidos en la NRV 14ª ingresos por ventas y prestación de servicios del PGC.”

    …/…

  12. Buenas tardes,
    Vivo en un pueblo de la Costa Brava de 23000 habitantes. El Ayuntamiento municipal, otorgó una concesión a 49 años de un aparcamiento construído en el subsuelo en dos niveles. El primer nivel se otorgó a título de explotación por rotación de vehículos. El segundo nivel a título de venta de las plazas de aparcamiento a particulares por un período de 49 años.
    Han pasado 17 años y el ayuntamiento ha procedido al rescate anticipado de la concesión del nivel 1, pasando a ser del pleno dominio del Ayuntamiento.
    El concesionario, a su vez, ha abandonado la gestión de la planta 2. Las plazas de aparcamiento del subsuelo 2 son de uso privativo de particulares, entre los que me encuentro.
    El ayuntamiento desea traspasarnos el derecho de la concesión, libre de cargas, a una entidad con personalidad jurídica que tenga por objeto la gestión de la planta 2.
    Sea una asociación, sea en via a una comunidad de usuarios, o como una concesión sobre cada una de las plazas de aparcamiento.
    El Ayuntamiento se encuentra en que no puede ser concesionario de un bien de dominio público municipal.
    Actualmente, los usuarios de la planta 2, titulares de cada plaza como usuarios de las mismas otorgado en escritura pública no pagamos IBI, aunque lo gestionamos directamente mediante una comunidad establecida.
    Mi pregunta es si por parte de esta comunidad de usuarios podríamos solicitar la desafectación de las plazas para que dejen de ser bienes de dominio público y pasen a ser bienes patrimoniales. A efectos de que se inicien los procesos urbanísticos y patrimoniales para poner en marcha la desafectación. De forma que los ciudadanos que tengamos una plaza en concesión podamos optar a comprarla. Y el usuario pueda optar entre adquirir la propiedad o mantenerla en el régimen actual.
    y, en este último supuesto, continuaríamos con el problema de qué el Ayuntamiento no puede ser el concesionario. Qué forma jurídica es más aconsejable de las anteriormente expuestas. Hasta ahora no pagabamos IBI , derecho que perderíamos si pasamos a adquirir el derecho de la concesión.
    Quedo a la espera de sus respuestas

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