Derecho a la vivienda, urbanismo y otras cosas

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Derecho a la vivienda, urbanismo y otras cosas

Inicio hoy mi andadura en este blog con cierto ánimo trasgresor. Y es que si la propuesta y la respuesta de colaboración con esPublico se referían al urbanismo hoy voy a escribir también sobre el derecho a la vivienda. Porque ¿Dónde acaba lo urbanístico y empieza lo inmobiliario? ¿Hay vivienda sin urbanismo? Lo cierto es que, al margen de las medidas de fomento al promotor, adquirente o arrendatario de vivienda incorporadas en los clásicos planes de vivienda, cualquier política de vivienda empieza hoy con políticas urbanísticas. Y es que sin suelo no hay vivienda y, obviamente, si por un camino, el del destino del suelo a vivienda libre, hay mucho a ganar (o lo había, quizá ahora las cosas han cambiado) difícilmente se recorrerá de forma voluntaria otro.

Pues bien, la aprobación de la Ley 8/2007, de 28 de mayo, de suelo, a la que me referiré sin duda en próximos comentarios, no va a ser el único aviso a un sector económico que, como el inmobiliario, en los últimos años venía disfrutando un sistema que colmaba sus expectativas de revalorización del suelo como consecuencia de la aprobación del planeamiento. Algo falla en el urbanismo español y en el funcionamiento del llamado mercado inmobiliario cuando el abaratamiento de los costes de producción de un bien tan esencial como es la vivienda no se traslada nunca a sus destinatarios finales. El incremento de la capacidad de pago de las familias derivado de la reducción de los tipos de interés iniciada en torno a la mitad de los años noventa ha significado, lisa y llanamente, un incremento paralelo de los precios de la vivienda y, encubierto tras ellos, de los precios del suelo. La especulación ha funcionado a pleno rendimiento provocando valores de suelo inimaginables en el escenario financiero anterior a la reducción de tipos. En suma, el dorado para los tenedores y gestores de suelo que hoy, en cambio, penan glorias pasadas.

Tal estado de cosas, sin embargo, ha tenido lo que a mi juicio son algunos efectos positivos. En primer lugar, y no me voy a detener excesivamente en ello, ha centrado la atención de los medios de comunicación sobre el mundo del urbanismo. El urbanismo está bajo las cámaras y, a la postre, eso puede permitir una mayor limpieza en los procedimientos y en la adopción de decisiones urbanísticas, un refuerzo de la transparencia y de la adopción de decisiones urbanísticas en clave de intereses generales. Pero, en segundo lugar, y esto es lo que me interesa hoy destacar, as dificultades de acceso a la vivienda de amplias capas de la población, especial aunque no exclusivamente de los jóvenes, está centrando la atención de los poderes públicos sobre el derecho a la vivienda. Y, paradójicamente, el urbanismo está empezando a verse condicionado, muy duramente, por normas que están dotando de contenido al etéreo principio rector de la política social y económica que luce, hace ya casi treinta años, en el artículo 47 de la Constitución.

De las múltiples iniciativas en la materia, que las hay (sin ir más lejos el pasado sábado se publicó en el Boletín Oficial del Estado una profunda reforma del vigente Plan estatal de vivienda 2005-2008), quiero hoy destacar y difundir la de la Comunidad Autónoma de Cataluña. Primero se alcanzó en ella el Pacto nacional por la vivienda, que lejos de resultar una simple manifestación de voluntades incorpora, cuantificándolas, las actuaciones e inversiones previstas en el periodo 2007-2016 implicando, además, a agentes públicos y privados en la consecución de los objetivos pactados. Luego, en el marco del Pacto, se aprobó la nueva Ley 18/2007, de 28 de diciembre, del derecho a la vivienda, probablemente la norma más ambiciosa de las planteadas hasta el momento en nuestro país en esta materia.

La Ley 18/2007, de 28 de diciembre, del derecho a la vivienda, afronta una regulación integral de la materia, si bien la regulación de una cuestión capital, cual es la de las reservas de suelo para vivienda protegida, se anticipó en el Decreto-ley 1/2007, de 16 de octubre, de medidas urgentes en materia urbanística. Resultaría imposible condensar las innovaciones que plantean esas dos normas en el breve espacio que la prudencia aconseja para un comentario de este tipo. Pero aunque el lector interesado podrá encontrar en los enlaces correspondientes los contenidos íntegros no me resisto a destacar aquí el riguroso régimen de reservas para vivienda protegida con un régimen transitorio especialmente exigente, que afecta a planeamientos generales vigentes y se proyecta sobre todas las clases y categorías de suelo (salvo el no urbanizable, obviamente); el establecimiento de medidas para prevenir y reprimir la utilización anómala de las viviendas (infravivienda, sobreocupación o desocupación, con la polémica sobre la expropiación del uso para la puesta en arrendamiento, respecto de la que resulta aconsejable la lectura de la Sentencia del Tribunal Constitucional 37/1987, entre otras); la potenciación de la vivienda dotacional (una dotación más, sí, esencial para garantizar el acceso a determinados colectivos totalmente excluidos de otras tipologías); la previsión de instrumentos de urbanismo operativo que, aunque promueven la concertación interadministrativa, permiten en última instancia actuar a la Generalitat aun cuando no se logre un acuerdo con el Municipio afectado (las áreas residenciales estratégicas); la regulación de un sistema de planificación y programación de las políticas de vivienda (plan territorial sectorial de vivienda, programas supralocales de vivienda, planes locales de vivienda); la exigencia de informe preceptivo del departamento competente en materia de vivienda respecto del planeamiento urbanístico o la regulación de los procedimientos de adjudicación y de la transmisión de viviendas protegidas sobre la base de un registro de solicitantes de vivienda de protección oficial (inspirado en los sistemas vascos y aragonés). No se agota con ello la materia, obviamente, pues la norma catalana atiende también a cuestiones clásicas como la garantía de calidad de la vivienda como producto, la protección del ciudadano consumidor de vivienda, la regulación las actividades profesionales relacionadas con la vivienda y el establecimiento de un régimen sancionador coherente con la nueva normativa.

En fin, nuevos aires en política de vivienda. Y todo, acaso, como consecuencia de un modo de hacer urbanismo que, a la postre, hacía pagar los beneficios de unos pocos, administraciones y propietarios-promotores-intermediarios, a muchos, a todos los que deseaban acceder a un bien como la vivienda que, cuando se utiliza como residencia habitual, bien pudiera considerarse de primera necesidad. De la necesidad virtud. Y, puestos a innovar, ¿para cuándo una reforma de la legislación local que concrete, limitativamente, la actividad prestacional de las entidades locales? ¿Para cuándo una reforma de la legislación de haciendas locales que, superados los debates sobre la autonomía local desde la perspectiva administrativa y competencial, afronte el de la autonomía local desde la perspectiva financiera? ¿Para cuándo políticas de reestructuración de la planta local que garantice entidades locales viables? El debate sobre el urbanismo, sobre la vivienda y sobre la financiación local es uno. Si no se afrontan sus tres vertientes los problemas, probablemente, perdurarán.

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Catedrático de Universidad en la Facultad de Derecho de Zaragoza. Ha impartido docencia en la Universidad de Zaragoza desde 1992. Autor de numerosas publicaciones y, en particular, de siete monografías sobre contratación pública, derecho urbanístico, de vivienda y Estado autonómico, y coordinador de cuatro volúmenes colectivos, sobre la última reforma bancaria, la corrupción en España, regeneración urbana y contratación pública. Es vocal de la Junta Consultiva de Contratación Administrativa de Aragón en representación de los órganos de contratación del sector público autonómico aragonés (2017-). Fue Director General de Vivienda y Rehabilitación (2003-2005 y 2009-2011) y Director General de Urbanismo (2005-2007). Actualmente es Secretario General de la Presidencia del Gobierno de Aragón (2015-).

2 Comentarios

  1. El mercado de la vivienda se «calentó» por la bajada de los tipos de interés (además del fenómeno de la inmigración). Aumentó la capacidad de compra de las familias y se aceleró un consumo en un ambiente inflacionista alimentado por los típicos tópicos (el ladrillo nunca baja, si no compro hoy mañana habrá subido, compre hace unos meses y ya he ganado…etc.)

    La situación se ha «constipado» por una crisis financiera, con subidas de tipos y falta de liquidez en el sector bancario, y la reactivación del mercado será difícil porque la capacidad de endeudamiento «a priori» es difícil poder incrementarla para volver a ver otras subidas como las que hemos visto estos últimos años.

    No obstante, el sector bancario ya se está espabilando y sus ingenieros financieros empiezan a diseñar las llamadas «hipotecas inversas», un mix entre vendiendo conjuntamente una hipoteca y un plan de pensiones. Bajo mi punto de vista un producto lamentable, que lo único que hace es incrementar la capacidad de endeudamiento de las familias para volver a reactivar el sector y permitir que la vivienda pueda seguir subiendo

    La única forma de controlar el precio de la vivienda es limitar la capacidad es establecer «por ley» un los límites razonables de endeudamiento a los que puede llegar una persona en función de su poder adquisitivo. Esta es la única formar de garantizar que el incremento general del precio de la vivienda va siempre unido a un incremento de la renta per cápita de las familias.

    Al igual que sucede con el banco central europeo, que va corrigiendo la tendencia de inflación actuando sobre los tipos de interés, el estado debe de dotarse de un mecanismo de control que le permita «enfriar» el mercado cuando los precios de la vivienda se disparan y «calentarlo» cuando se produce un agotamiento del sistema.

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