Economía sostenible… Otras de arena, la fiscalidad de la vivienda y la rehabilitación…

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Economía sostenible... Otras de arena, la fiscalidad de la vivienda y la rehabilitación...En lo que respecta a las políticas urbanas y a las reformas del sector inmobiliario es en materia de rehabilitación y fiscalidad de la vivienda donde pueden percibirse las mayores novedades, el potente ánimo transformador, del anteproyecto de ley de economía sostenible. No voy a abundar en el análisis de la situación en la que nos encontramos, ni en su origen o las diferencias con otras anteriores. Sí quiero traer a colación, sin embargo, una reflexión ajena sobre el origen de la crisis del sector financiero, muy atinada a mi juicio pero que, en cierto modo, me ha sorprendido leer. Es de José Luis Aguirre Loaso, actual director general de Ibercaja (Heraldo de Aragón, 6 de diciembre de 2009, página 27), quien bajo el título “Renacer del sistema financiero” afirma que “los problemas no vienen de un bache pasajero, sino que evidencian el agotamiento del modelo. Algunos sectores han vivido al margen de regulaciones”. Y ello porque “los rasgos tradicionales del negocio bancario se habían difuminado. El crecimiento de los volúmenes se imponía sobre el análisis de la rentabilidad de las operaciones y la prudencia en la calibración del riesgo. La comercialización de productos estandarizados imperaba frente a la individualización y adaptación a las necesidades individuales de las ofertas. El conocimiento del historial crediticio y la vinculación del prestatario con la entidad quedaban relegados a un segundo plano ante la ambición por ganar cuota de mercado y arrebatar clientes a la competencia. El alargamiento de los plazos de amortización y los bajos tipos de interés convertían en aceptables operaciones de cuestionable viabilidad intrínseca”.

El sistema financiero volverá a los orígenes porque la senda recorrida en los últimos años no llevaba a ningún sitio. De ese renacimiento depende su propia supervivencia autónoma. También el sector de la construcción tendrá que reflexionar sobre su papel en la nueva economía, sobre su propia sostenibilidad económica en función de sus ritmos de acceso al crédito, producción y comercialización de vivienda. De nada sirve continuar produciendo stock o viviendas que no pueden comercializarse porque no existen compradores. Es en este contexto en el que adquieren sentido las propuestas del anteproyecto de ley de economía sostenible. Y es que no se trata de desmontar el sector de la construcción residencial sino de diversificar su acción. Para ello, los ejes fundamentales de la reforma que se propone, de gran calado, son los nuevos incentivos al alquiler y la drástica reducción de los estímulos fiscales a la compra de vivienda nueva liberando cuantiosos recursos públicos cautivos, por un lado, y el fomento decidido de la rehabilitación, por otro.

La deducción por la adquisición de vivienda habitual ha venido siendo disfrutada por muchísimos españoles. Ha actuado también como catalizador de la demanda de vivienda y sido utilizado incluso como estímulo anticíclico que llegó a aplicarse también a la adquisición de segundas residencias. Es, pues, una ayuda directa al sector inmobiliario que facilita la comercialización de viviendas y, por qué no decirlo, contribuye al inflado de la burbuja al trasladarse su importe a los precios finales. No deja de resultar paradójico cómo fervientes defensores de esta deducción critican en cambio las ayudas directas al alquiler considerando que se trasladan inmediatamente a las rentas produciendo su elevación. Que el Estado se proponga ahora revisar esta deducción, eliminándola en el futuro para la mayor parte de los ciudadanos, aunque respetándola para quienes ya la disfrutan, constituye una innegable avance en la renovación de las políticas de vivienda. Que además lo haga equiparando el supuesto de deducción que mantiene con otra deducción al alquiler y la potenciación de los estímulos fiscales a los arrendadores, especialmente cuando lo sean de inquilinos menores de treinta años, es también un paso decisivo. Y no son ésas, además, las únicas reformas fiscales que inciden sobre esta materia. La cuestión, la duda, es si los recursos liberados con las reformas expuestas, si los hay, se destinarán a las acciones alternativas que apunta el anteproyecto de ley de economía sostenible.

Entre estas acciones alternativas, que debieran proporcionar renovados nichos de negocio al sector de la construcción, destaca la rehabilitación. La concepción de la rehabilitación que luce en el anteproyecto de ley de economía sostenible trasciende de un simple edificio y se proyecta sobre el conjunto de las políticas urbanas vinculándose a las políticas públicas para la consecución de un medio urbano sostenible. La rehabilitación afecta al conjunto de la ciudad y ha de ser el resultado de acciones cooperativas de todas las administraciones implicadas. Se basa en planes, programas e instrumentos integrales que combinarán medidas de creación o mejora del espacio urbano con las de reequipamiento en dotaciones y servicios con el objetivo de cualificar, revitalizar y poner en valor las tramas y tejidos urbanos en los que intervengan. Serán esos planes, programas e instrumentos integrales los que canalizarán las actuaciones de renovación y rehabilitación, que suponen la reforma de la urbanización o de las dotaciones y la rehabilitación de edificios, y se consideran actuaciones de transformación urbanística a los efectos de la normativa estatal de suelo, quedando sujetas en consecuencia al régimen de las mismas, también en lo relativo a cesiones. Tales planes, programas e instrumentos integrales tendrán los mismos efectos que los planes urbanísticos, entre ellos la declaración de utilidad pública e interés social en los términos que precisaré, y podrán ejecutarse mediante convenio con los propietarios de los inmuebles afectados o por empresas que los sustituyan asumiendo la realización de la rehabilitación a cambio de la cesión de parte determinada del edificio rehabilitado.

Al servicio del impulso a la rehabilitación se amplían las competencias administrativas para dictar órdenes de ejecución, en línea con lo ya establecido por diferentes Comunidades como la aragonesa; se modifica el concepto de obras necesarias a los efectos de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal; se afectan las fincas constitutivas de elementos privativos de regímenes de propiedad horizontal o de complejo inmobiliario, cualquiera que sea su propietario, al cumplimiento del deber de costear las obras de rehabilitación autorizadas u ordenadas por la administración; se autoriza la ocupación de elementos comunes de edificio o complejo inmobiliario privado por obras e instalaciones de rehabilitación sin consentimiento de los propietarios, la comunidad o la agrupación de comunidades en conjunto inmobiliario; y se regula la expropiación de elementos privativos con la misma finalidad, así como la ocupación de dominio público o espacios libres por servicios comunes resultantes de la rehabilitación. En suma, se introduce una regulación que, más allá de imprecisiones conceptuales o sistemáticas, que de ambas hay, nace de la práctica y está orientada a ella pero que, como suele ocurrir, no sustituye ni las voluntades ni las competencias administrativas. Serán éstas, ambas, las que determinarán en gran medida su éxito o fracaso.

La rehabilitación es actividad económica en todo el territorio, para muchísimas empresas medianas y pequeñas radicadas a lo largo y ancho del mismo. La rehabilitación y renovación urbana benefician frecuentemente a los colectivos sociales más débiles y regeneran el tejido urbano contribuyendo a la corrección de políticas urbanas expansivas. No son una alternativa total, continuará la expansión, pero sí parcial, racionalizadoras, reequilibradoras de los procesos urbanos. Mantenerlas marginadas potenciando la segregación urbana, olvidando la degradación de la ciudad consolidada, su insuficiente dotación de servicios, cerrando los ojos a los costes de la urbanización sin fin es un lujo que colectivamente no podemos permitirnos. Son demasiados los costes.

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Catedrático de Universidad en la Facultad de Derecho de Zaragoza. Ha impartido docencia en la Universidad de Zaragoza desde 1992. Autor de numerosas publicaciones y, en particular, de siete monografías sobre contratación pública, derecho urbanístico, de vivienda y Estado autonómico, y coordinador de cuatro volúmenes colectivos, sobre la última reforma bancaria, la corrupción en España, regeneración urbana y contratación pública. Es vocal de la Junta Consultiva de Contratación Administrativa de Aragón en representación de los órganos de contratación del sector público autonómico aragonés (2017-). Fue Director General de Vivienda y Rehabilitación (2003-2005 y 2009-2011) y Director General de Urbanismo (2005-2007). Actualmente es Secretario General de la Presidencia del Gobierno de Aragón (2015-).

1 Comentario

  1. Me quedo, con tu permiso, con el último de los párrafos.

    Hace relativamente realicé una sencilla monografía en la que exponía que entiendo que la rehabilitación es el nuevo campo de batalla del urbanismo ante la crisis y ante las exigencias de esa magna palabra de «sostenibilidad»

    Lamento ver en las leyes urbanísticas, tanto nuevas como ya ancianas, la imperiosa necesidad de urbanizar y no de rehabilitar. Es una pequeña parte casi no regulada por las Comunidades Autónomas y es donde el Gobierno central busca ese pequeña e ínfima porción que pudiera tener en el urbanismo. El gobierno central empieza a ganar la batalla. Solo sé que Cataluña posee una pequeña ley para rehabilitación de núcleos rurales. El resto se remiten a sus planes de vivienda o el del Estado.

    En mi más modesta opinión, las CC.AA. deberían incluir en sus legislaciones urbanísticas nuevos instrumentos para la acción rehabilitadora, en sustitución de la acción urbanizadora. Algunos autores ya lo han llamado Agente Rehabilitador (Gonzalez Varas y Gerardo Roger) pero es difícil actuar en un suelo urbano, y sobretodo consolidado. Es hora de que el legislador busca el punto medio donde encaje el agente rehabilitador. ¿No cree?

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