Las transitorias en las valoraciones del suelo

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Desde la Ley de 1956, la legislación del suelo ha establecido ininterrumpidamente un régimen de valoraciones especial que desplaza la aplicación de los criterios generales de la Ley de Expropiación Forzosa de 1954. Lo ha hecho recurriendo a criterios que han tenido sin excepción un denominador común: el de valorar el suelo a partir de cuál fuera su clasificación y categorización urbanísticas, esto es, partiendo de cuál fuera su destino y no su situación real. En esta materia es preciso tener en cuenta el artículo 34 del TRLS-RU 7/2015 donde se dispone  las valoraciones del suelo, las instalaciones, construcciones y edificaciones, y los derechos constituidos que son objeto de dicha legislación.

En cuanto al tema de la transitoriedad que es objeto de este artículo, una cosa es el “momento al que referir las valoraciones· (que se dispone en el segundo apartado del citado artículo 34.2 del TRLS-RU 7/2015, antes 21.2 del TRLS/2008) y otra cosa distinta es la determinación de qué ley es aplicable conforme a la disposición transitoria tercera del citado TRLS-RH, que es objeto de este trabajo.

       Sobre lo primero puede citarse la sentencia del Tribunal Supremo de 7 de noviembre de 2007: «conforme al artículo 24, cuando se aplique la expropiación forzosa, las valoraciones se entenderán referidas al momento de iniciación del expediente de justiprecio individualizado, momento en el que por lo tanto ha de tenerse en cuenta la clasificación urbanística del terreno asignada por el planeamiento entonces vigente. Y ello supone en primer término que no resulta aplicable el contenido del artículo 36 de la LEF, sino que ha de estarse a las normas contenidas sobre valoraciones en la Ley 6/1998, aplicable al caso de conformidad con su Disposición Transitoria 5.ª, así como que el planeamiento a considerar es el vigente en el momento en que se inicia el expediente expropiatorio, lo que tiene lugar a partir del momento en que se notifica al expropiado el acuerdo de iniciación de gestiones para llegar a un mutuo acuerdo o cuando el expropiado recibe el oficio de la Administración interesándole que formule hoja de aprecio» (igualmente, STS de 12 de julio de 2002 y STS de 25 de octubre de 2001 y STS de 29 de enero de 2004, cita que tomo de la STSJ de Cataluña n.º 454/2008, de 20 de mayo de 2008). Ciertos matices de interés resultan cuando se relacionan estas sentencias con el tema de la anulación del planeamiento: dado que el planeamiento a tener en cuenta para la valoración del suelo es el vigente a la fecha a la que se retrotrae la valoración (arts. 36 LEF y 34.2 LS/2015), no puede aplicarse un plan publicado con posterioridad, ni tampoco un plan que, aún vigente en aquella fecha, haya sido luego declarado nulo, pues el plan anulado, como disposición de carácter general, es siempre nulo de pleno Derecho y no simplemente objeto de anulabilidad o nulidad relativa, y por ende la declaración de nulidad es retroactiva [como recuerdan, entre otras, las SSTS de 2 de marzo de 2015 (RJ 2015, 1782), 4 de mayo de 2015 (RJ 2015, 2299) y 14 de julio de 2004 (RJ 2004, 5602)].

Sobre lo segundo, el criterio de la transitoria tercera no es obviamente una equiparación entre suelo urbanizable “programado” y suelo susceptible de ser “beneficiado” con la aplicación de la LRSV 6/1998, ya que el criterio es más bien que en “los terrenos en los que, a la entrada en vigor de la Ley 8/2007, concurran de forma cumulativa las tres circunstancias siguientes: a) Que formasen parte del suelo urbanizable incluido en ámbitos delimitados para los que el planeamiento hubiera establecido las condiciones para su desarrollo. b) Que existiese una previsión expresa sobre plazos de ejecución en el planeamiento, o en la legislación de ordenación territorial y urbanística. c) Que en el momento a que deba entenderse referida la valoración, no hubieran vencido los plazos para dicha ejecución o, si hubiesen vencido, fuese por causa imputable a la Administración o a terceros.

Puede hablarse de una regla general” a favor de la aplicación del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, pese a que podrá aplicarse la Ley 6/1998, de 13 de abril, sobre Régimen de Suelo y Valoraciones si concurren los presupuestos de la DT 3ª  citada. “En cuanto al primero de los requisitos, resulta fundamental concretar qué debe entenderse por suelo «… incluido en ámbitos delimitados para los que el planeamiento haya establecido las condiciones para su desarrollo». En relación a ello, ha señalado el Tribunal Supremo (sentencia de 16 de marzo de 2018) que la clave está en el segundo inciso de la expresión trascrita («que se hayan establecido las condiciones para su desarrollo«) pues «… no es pensable que el planeamiento haya contemplado un suelo urbanizable sin inclusión en ámbitos y establecimiento de determinaciones para su transformación» (sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Andalucía, Granada, 2453/2019 de 31 de octubre de 2019).

Conviene reflexionar sobre la lógica o ratio es que, para aplicar un régimen transitorio que lleve a la aplicación de una ley distinta de la que temporalmente ha de aplicarse, está en que el suelo en cuestión (en tal momento -2007- que determina el régimen legal transitorio, en concreto el 1 de julio de 2007) haya alcanzado un “determinado grado de madurez urbanística” (sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Andalucía, Granada, 2453/2019 de 31 de octubre de 2019 estableciendo pautas al respecto).

La ratio (en el contexto de las valoraciones que nos concierne) es la de aplicar el régimen legal más favorable a la propiedad solo cuando lo merezca el suelo urbanizable en atención a las especiales o adecuadas condiciones para su desarrollo que hubiere establecido el planeamiento.

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