Los Patrimonios Públicos de Suelo en la Ley 8/2007, de 28 de mayo, del Suelo

El artículo 33 regula la noción y finalidad del patrimonio público del suelo, siendo éste un instrumento de intervención en el mercado inmobiliario por parte del Estado, de las Comunidades Autónomas y de los Municipios, cuya finalidad es la de regular el mercado de terrenos, obtener reservas de suelo para actuaciones de iniciativa pública y facilitar la ejecución de la ordenación territorial y urbanística. 

Los patrimonios públicos del suelo están integrados por los bienes, recursos y derechos que adquiera la Administración en virtud de los deberes de la promoción de las actuaciones de transformación urbanística determinados en el artículo 16.1.

Debemos apuntar que, como afirma la doctrina del STSJ del País Vasco de 7 de mayo de 1999, «la integración o afectación de los bienes patrimoniales en el Patrimonio Municipal del Suelo no requiere acto administrativo alguno»,  salvo que el propio legislador así lo requiera «sino que es una consecuencia que se produce "ex lege"… Como consecuencia de la afectación "ex lege" tampoco es preciso para hacer operativo el régimen legal del PMS respecto al bien de que se trate, la previa constitución formal de ese patrimonio como un patrimonio separado, constitución que resulta obligatoria conforme al artículo 276.1 del TR de la Ley sobre Régimen del Suelo vigente y anteriormente el artículo 89.1 del TR de 1976».

La naturaleza jurídica de los patrimonios públicos es la de ser patrimonios independientes (sobre la naturaleza de patrimonio separado, SSTS de 2 de noviembre de 1995, 14 de junio de 2000, 25 de octubre de 2001, 31 de octubre de 2001, 2 de noviembre de 2001, 29 de noviembre de 2001, y 27 de junio de 2002), respecto del resto de bienes y derechos del patrimonio cuya titularidad corresponda a las diversas Administraciones. Al ser un patrimonio separado de los bienes y derechos patrimoniales o privativos y con independencia del régimen jurídico de la demanialidad o privacidad, siéndoles de aplicación el régimen jurídico específico previsto en la Ley.

Los ingresos obtenidos mediante la enajenación de los terrenos que los integran o la sustitución por dinero a que se refiere la letra b) del apartado 1 del artículo 16, se destinarán a la conservación, administración y ampliación del mismo, siempre que sólo se financien gastos de capital y no se infrinja la legislación que les sea aplicable, o a los usos propios de su destino.

El incumplimiento del destino o fines legalmente establecidos llevará como efecto la anulación del destino asignado (STS de 31 de octubre de 2001) o la anulación del presupuesto (STSJ del País Vasco de 13 de julio de 2004).

El artículo 34 regula el destino de los bienes que integran el Patrimonio Público del Suelo, prescribiendo que los terrenos adquiridos por una Administración, libres de cargas de urbanización, en virtud del deber a que se refiere la letra b) del apartado 1 del artículo 16, en un porcentaje que no podrá ser inferior al cinco por ciento ni superior al quince por ciento, que estén destinados a la construcción de viviendas sujetas a algún régimen de protección pública que permita tasar su precio máximo de venta, alquiler u otras formas de acceso a la vivienda, no podrán ser adjudicados, ni en dicha transmisión ni en las sucesivas, por un precio superior al valor máximo de repercusión del suelo sobre el tipo de vivienda de que se trate. En el expediente administrativo y en el acto o contrato de la enajenación se hará constar esta limitación.

Las limitaciones, obligaciones, plazos o condiciones de destino de las fincas integrantes de un patrimonio público de suelo son inscribibles en el Registro de la Propiedad.

El acceso al Registro de la Propiedad de las limitaciones, obligaciones, plazos o condiciones a que se refiere el apartado anterior produce los siguientes efectos:

 a)  Cuando se hayan configurado como causa de resolución, ésta se inscribirá en virtud, bien del consentimiento del adquirente, bien del acto unilateral de la Administración titular del patrimonio público de suelo del que proceda la finca enajenada, siempre que dicho acto no sea ya susceptible de recurso administrativo o judicial.

    Sin perjuicio de la resolución del contrato, la Administración enajenante podrá interesar la práctica de anotación preventiva de la pretensión de resolución.

 b)  En otro caso, la mención registral producirá los efectos propios de las notas marginales de condiciones impuestas sobre determinadas fincas.

El artículo 35 regula el derecho de superficie, regulación dirigida a superar la deficiente situación normativa actual de este derecho y favorecer su operatividad para facilitar el acceso de los ciudadanos a la vivienda y, con carácter general, diversificar y dinamizar las ofertas en el mercado inmobiliario. Este derecho de superficie sólo puede ser constituido por el propietario del suelo, sea público o privado, y se regulará por lo dispuesto en la Ley 8/2007, por la legislación civil en lo no previsto por ella y por el título constitutivo del derecho.

Para hacer efectivos los principios y los derechos y deberes enunciados en el Título I, las Administraciones Públicas, deberán destinar suelo adecuado y suficiente para vivienda sujeta a un régimen de protección pública que, entre otros supuestos, permita otras formas de acceso a la vivienda como el derecho de superficie.

El derecho real de superficie atribuye al superficiario la facultad de realizar construcciones o edificaciones en la rasante y en el vuelo y el subsuelo de una finca ajena, manteniendo la propiedad temporal de las construcciones o edificaciones realizadas.

También puede constituirse dicho derecho sobre construcciones o edificaciones ya realizadas o sobre viviendas, locales o elementos privativos de construcciones o edificaciones, atribuyendo al superficiario la propiedad temporal de las mismas, sin perjuicio de la propiedad separada del titular del suelo.

Para que el derecho de superficie quede válidamente constituido se requiere su formalización en escritura pública y la inscripción de ésta en el Registro de la Propiedad. En la escritura deberá fijarse necesariamente el plazo de duración del derecho de superficie, que no podrá exceder de noventa y nueve años.

El derecho de superficie puede constituirse a título oneroso o gratuito. En el primer caso, la contraprestación del superficiario podrá consistir en el pago de una suma alzada o de un canon periódico, o en la adjudicación de viviendas o locales o derechos de arrendamiento de unos u otros a favor del propietario del suelo, o en varias de estas modalidades a la vez, sin perjuicio de la reversión total de lo edificado al finalizar el plazo pactado al constituir el derecho de superficie.

El artículo 36 regula la transmisión, gravamen y extinción del derecho de superficie, debiéndose respetar las limitaciones fijadas al constituirlo.

Cuando las características de la construcción o edificación lo permitan, el superficiario podrá constituir la propiedad superficiaria en régimen de propiedad horizontal con separación del terreno correspondiente al propietario, y podrá transmitir y gravar como fincas independientes las viviendas, los locales y los elementos privativos de la propiedad horizontal, durante el plazo del derecho de superficie, sin necesidad del consentimiento del propietario del suelo.

En la constitución del derecho de superficie se podrán incluir cláusulas y pactos relativos a derechos de tanteo, retracto y retroventa a favor del propietario del suelo, para los casos de las transmisiones del derecho o de los elementos a que se refieren, respectivamente, los dos apartados anteriores.

El propietario del suelo podrá transmitir y gravar su derecho con separación del derecho del superficiario y sin necesidad de consentimiento de éste. El subsuelo corresponderá al propietario del suelo y será objeto de transmisión y gravamen juntamente con éste, salvo que haya sido incluido en el derecho de superficie.

El derecho de superficie se extingue si no se edifica de conformidad con la ordenación territorial y urbanística en el plazo previsto en el título de constitución y, en todo caso, por el transcurso del plazo de duración del derecho.

A la extinción del derecho de superficie por el transcurso de su plazo de duración, el propietario del suelo hace suya la propiedad de lo edificado, sin que deba satisfacer indemnización alguna cualquiera que sea el título en virtud del cual se hubiera constituido el derecho. No obstante, podrán pactarse normas sobre la liquidación del régimen del derecho de superficie.

La extinción del derecho de superficie por el transcurso de su plazo de duración determina la de toda clase de derechos reales o personales impuestos por el superficiario.

Si por cualquier otra causa se reunieran los derechos de propiedad del suelo y los del superficiario, las cargas que recayeren sobre uno y otro derecho continuarán gravándolos separadamente hasta el transcurso del plazo del derecho de superficie. 

1 Comentario

  1. Hola Miguel, Este mensaje és para aconfirmar una conclusión a la que he llegado, espero no estar equivocada…:))
    En Cataluña tenemos competencia exclusiva en materia de urbanismo y derecho civil (Dº de superficie).
    ¿Si la administración , autonomica, que gestiona el PPSV, impone por ley, una condición resolutoria de edificación, ésta sólo se podria no establecer si el Planeamineto permitiera una actividad en al que no fuera necesaria la edificación. Supongamos que se vende una parcela del PPSV a una empresa que su actividad principal seria tener un stock de coches, no un garage, sinó que se dedica a la venta de coches y no construye en su totalidad el terreno….porque no és necesario. Se podria establecer una clásula de limitación en la transmisión de la propiedad de destinar la parcela a una actividad determinadada, verdad verdadera??
    Lo ves factible ? gracias por adelantado,
    saludos cordiales,

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