La cohonestación entre el ámbito urbanístico y registral ha sido un anhelo desde los orígenes estatales de la legislación urbanística; así lo proclamaba ya el Preámbulo del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las normas complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre Inscripción en el Registro de la Propiedad de Actos de Naturaleza Urbanística que expresaba que: « (…) desde la Ley del Suelo y de Ordenación Urbana de 12 de mayo de 1956 ha sido una aspiración permanente realizar una adecuada coordinación entre el Registro de la Propiedad y la acción administrativa urbanística que, no obstante, hasta la fecha, nunca había sido abordada de una forma global a pesar de los reiterados llamamientos legislativos sobre este punto (…)».
Esta coordinación, implica el efectivo acceso de un título urbanístico al Registro que advere el cumplimiento de la legislación urbanística por parte del Registrador.
Tomemos como ejemplo el art. 78 del citado RD 1093/1997, donde se recoge la exigencia por parte de los Registradores de la Propiedad para la inscripción de la división o segregación de terrenos, que se acredite el otorgamiento de la licencia que estuviese prevista por la legislación urbanística aplicable, o la declaración municipal de su innecesariedad, que deberá testimoniarse literalmente en el documento.
A la licencia y declaración de innecesariedad, debemos sumar el certificado del transcurso del plazo de la acción de reposición de la legalidad urbanística (art. 28.4.b) del TRLSRU; como así ha dispuesto la doctrina del DGRN (entre otras resoluciones de fechas 14.07.2020, 7.03.2017 o 13.02.2019).
En este supuesto no existe problemática ya que los tres títulos requieren de una resolución expresa de la Administración; ¿pero qué sucede cuando ésta actuación expresa no se produce?
De todos es conocido que, en los últimos tiempos se ha producido la proliferación de la instauración en la tramitación de distintas actuaciones urbanísticas por parte de la mayoría de las normativas autonómicas mediante los nuevos títulos habilitantes (CP/DR), como por ejemplo la primera ocupación/utilización de las edificaciones:
– Madrid: art. 155.c) de la Ley 9/2001, de 17 de julio, del Suelo, de la Comunidad de Madrid.
– Castilla y León: art. 105 bis.1.j) de la Ley 5/1999, de 8 de abril, de Urbanismo de Castilla y León.
– Aragón: art. 227.2.d) del Decreto-Legislativo 1/2014, de 8 de julio, del Gobierno de Aragón.
– Andalucía: art. 138.1.d) de la Ley 7/2021, de 1 de diciembre, de impulso para la sostenibilidad del territorio de Andalucía (LISTA).
– Canarias: art. 332.1.c) de la Ley 4/2017, de 13 de julio, del Suelo y de los Espacios Naturales Protegidos de Canarias.
– Baleares: art. 148.2.h) de la Ley 12/2017, de 29 de diciembre, de urbanismo de las Illes Balears.
– Valencia: Decreto 12/2021, de 22 de enero, del Consell, de regulación de la declaración responsable para la primera ocupación y sucesivas de viviendas.
– Galicia: art. 142.3 de la Ley 2/2016, de 10 de febrero, del suelo de Galicia.
Como indicábamos “ut supra”, hasta ahora la práctica habitual era la existencia de una resolución expresa por parte de las AAPP, pero en este últimos caso expuesto dado que las CP/DR no requieren acto expreso de los Ayuntamientos ex art.21.1 LPAC (a pesar de que pueda existir toma de razón/conformidad por parte de los Entes Locales); surge la problemática acerca de su inscripción en el Registro de la Propiedad.
Recientemente en una consulta informal al twitter oficial del Registro de la Propiedad, la contestación del mismo al respecto fue la siguiente:
«Varía un poco dependiendo la actuación de los Ayuntamientos correspondientes. En principio, la acreditación de haber formulado la oportuna declaración y, en algunos Ayuntamientos, además, la documentación que se exija junto a ella.
Al final, el registrador, debe calificar que se acredita el cumplimiento de «todos los requisitos legales» preceptivos para la entrega al usuario de la nueva vivienda».
Como podemos observar, no existe uniformidad en la actuación tanto por parte de los Ayuntamientos como del Registro de la Propiedad.
En mi opinión, la emisión de la toma de razón/conocimiento de la CP de primera ocupación por parte de los Ayuntamientos soluciona esta problemática, ya que permite por parte de los Registradores realizar la «acreditación del cumplimiento de los requisitos legales».
En el caso de no realizar actuación alguna (recordemos que no es necesaria según el art. 21.1 de la LPAC), con probabilidad los interesados ante la posible suspensión de la inscripción por parte de los Registradores; acudirán al Ayuntamiento al objeto de que éste certifique la legalidad de la actuación urbanística pendiente de inscripción.
Ahora bien, expuesta la problemática, los distintos escenarios y la posible solución; entendemos que debería elaborarse un criterio uniforme de actuación por parte de todos los Registros para que exista una mayor seguridad jurídica tanto para los Ayuntamientos como para los propios interesados; que en algunos casos ven demorada la inscripción de su actuación por el requerimiento de un trámite al Ente Local que ya ha sido realizado.
