Reiniciando el mercado inmobiliario y las políticas de vivienda…

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Si algo ha puesto de manifiesto el cataclismo económico en que andamos inmersos desde hace cinco años es que el mercado inmobiliario en España debe cambiar, deber reiniciarse. Pudiera decirse que ya ha cambiado, que ya se han roto muchos de los mitos que sustentaban un modelo de negocio urbanístico e inmobiliario que difícilmente volveremos a ver en los próximos años. El cambio es sistémico, no se trata de una crisis al uso, de un ciclo más del mercado inmobiliario. Simplemente se acabó. Da igual, en gran medida, si el fin del sistema tuvo lugar por agotamiento de la capacidad de pago de productos inmobiliarios de las familias y empresas o por agotamiento del crédito. Es el debate del huevo y la gallina. El hecho es que los precios han caído y van a continuar cayendo aún durante un par de años, tanto por saturación del mercado como por ajuste del mismo a la realidad económica del país. Los precios de los productos inmobiliarios que tocaron techo a mediados de 2008 no eran coherentes con la economía del país. Tampoco lo era, hoy ya lo sabemos también sin lugar a dudas, la dimensión alcanzada por el negocio bancario en España y la captación de recursos del exterior para mantener bien hinchada la burbuja inmobiliaria.

En este contexto, agravado por la necesidad de ajustar el gasto público, no tanto por los excesos, que también, cuanto por la rápida y profunda caída de ingresos derivada de la crisis y agravada por la recesión (de nuevo el huevo y la gallina), una de las políticas públicas que está siendo puesta en cuestión es la que tiene por objeto facilitar el acceso a la vivienda. En los años previos a la explosión de la burbuja, la política de vivienda se había diversificado en exceso como consecuencia de la presión social para favorecer el acceso en propiedad, que el sistema político no supo o quiso afrontar, y el impulso a políticas más racionales y en línea con las europeas de fomento del alquiler, la rehabilitación arquitectónica y la regeneración urbana. Esa diversificación, basada fundamentalmente en la ampliación del gasto público, aunque sin alcanzar niveles europeos, se ha revelado en los años de crisis como una gran debilidad.

Las políticas de acceso en propiedad se articularon sobre la base de ayudas directas a los adquirentes, que se abonaban en el momento del acceso efectivo, y subsidiación de los préstamos hipotecarios por un periodo de cinco años renovable por otro más. Las políticas de fomento del alquiler y la rehabilitación, en cambio, se basaron en ayudas directas para el pago de rentas (aunque también se subsidiaban los préstamos promotor) o el coste de la rehabilitación. Las primeras, como fácilmente se entenderá, difieren en el tiempo los compromisos presupuestarios, cuantiosos, que siguen la vida de los préstamos hipotecarios. Las segundas, en cambio, tienen un impacto presupuestario inmediato, no diferido salvo en los casos de programas plurianuales, habituales en las áreas de rehabilitación integral o de casco histórico. En el actual contexto de recortes acelerados de gasto el lector atento habrá adivinado, sin duda, por dónde comenzó el recorte más importante, por las políticas de alquiler y rehabilitación. Se redujeron importes de ayudas directas y número de actuaciones, se eliminó la renta básica de emancipación y se ha reducido el importe de las ya reconocidas, de efecto similar a las ayudas a inquilinos para el pago de rentas.

Ciertamente, los recortes alcanzaron también a las políticas de acceso en propiedad como prueba la supresión de la ayuda directa a la entrada en los primeros recortes, pero no ha sido hasta hace pocos días cuando los elementos estructurales de éstas se han visto duramente afectados por las restricciones presupuestarias, tanto en lo que afecta al gasto fiscal, al eliminarse la deducción por adquisición de vivienda habitual (y la compensación por el cambio de régimen de la deducción en 2006 para quienes tenían derecho a ella), como al gasto diferido en forma de subsidiación de préstamos, ya que el artículo 35 del Real Decreto-ley 20/2012, de 13 de julio, de medidas para garantizar la estabilidad presupuestaria y de fomento de la competitividad, suprime “las ayudas de subsidiación de préstamos contenidas en el Real Decreto 2066/2008, de 12 de diciembre, por el que se regula el Plan Estatal de Vivienda y Rehabilitación 2009-2012. Así mismo no se reconocerán aquellas solicitudes que estén en tramitación y que no hayan sido objeto de concesión por parte de la Comunidad Autónoma”. La medida, drástica sin duda y que provoca gran incertidumbre acerca de las renovaciones de la subsidiación, es consecuente con la reducción extrema del presupuesto dedicado a vivienda por el Estado en 2012, que alcanza algo menos de ochocientos millones de euros, bajando desde los más de mil ciento veinticinco de 2011, cifra menor que la presupuestada en 2010. Si el presupuesto disponible escasamente permite atender los compromisos adquiridos en ejercicios anteriores en la materia, fácilmente se comprende la medida adoptada por el citado Real Decreto-ley.

Todo lo anterior abona la tesis que sostenía al principio de este comentario. No es un crisis, es un cambio sistémico que resulta de los menores precios de los productos inmobiliarios, con un ajuste medio que no estimo menor al cuarenta por ciento sobre la base máxima de 2008, menores recursos públicos disponibles en los próximos años para las políticas de vivienda, escasa disponibilidad de crédito y convergencia de los precios de vivienda libre y protegida, recuperando así el viejo escenario de los setenta y los ochenta. Todo ello exige reformular estas políticas, que no suprimirlas, porque el problema de acceso a la vivienda persistirá. Eso sí, los cambios que se avecinan, si se desea ser mínimamente coherente con la realidad económica del país y favorecer la transformación del sector inmobiliario español y su convergencia con Europa, han de ser profundos, meditados, potenciando el alquiler (y no como una forma de acceso diferido a la propiedad) y la rehabilitación y alcanzando también al ordenamiento urbanístico.

No es el fin, sino la oportunidad de un nuevo principio del sector inmobiliario (superando visiones coyunturales, aunque sean necesarias), en el cual tendrán cabida, dimensionándolos racionalmente, todos los productos, tanto en propiedad como en alquiler, tanto primera como segunda residencia.

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Doctor en Derecho por la Universidad de Zaragoza (1997) ocupa plaza de Profesor Titular de Universidad en la misma Universidad y cuenta con acreditación nacional a Catedrático de Universidad (2015). Ha impartido docencia en la Universidad de Zaragoza desde 1992. Autor de numerosas publicaciones y, en particular, de siete monografías sobre contratación pública, derecho urbanístico, de vivienda y Estado autonómico, y coordinador de cuatro volúmenes colectivos, sobre la última reforma bancaria, la corrupción en España, regeneración urbana y contratación pública. Es vocal de la Junta Consultiva de Contratación Administrativa de Aragón en representación de los órganos de contratación del sector público autonómico aragonés (2017-). Fue Director General de Vivienda y Rehabilitación (2003-2005 y 2009-2011) y Director General de Urbanismo (2005-2007). Actualmente es Secretario General Técnico de la Presidencia del Gobierno de Aragón (2015-).

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