Cual si de un peculiar canto del cisne se tratase, acaso como epílogo de los cambios normativos en materia de suelo y urbanismo impulsados desde el Estado, se acaba de publicar el Real Decreto 1492/2011, de 24 de octubre, por el que se aprueba el Reglamento de valoraciones de la Ley de Suelo (RVS). La norma, anunciada en su día por la Ley 8/2007, de 28 de mayo, de Suelo, desarrolla su texto refundido, aprobado mediante Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio (en adelante TRLS08), y, como es lógico, responde al propósito general de dicho texto legal en materia de valoraciones, que no es otro que determinar con la necesaria objetividad y seguridad jurídica el valor de sustitución del inmueble en el mercado por otro similar en su misma situación, excluyendo expectativas urbanísticas.Lo cierto es que no puede uno dejar de preguntarse acerca de la oportunidad de la norma a pocos días de unas elecciones generales y a menos de dos meses de la fecha límite para la aplicación del nuevo sistema de valoraciones conforme al apartado segundo de la disposición transitoria del TRLS08, según redacción dada por el Real Decreto-ley 6/2010, de 9 de abril, con un sector financiero tocado por los activos que en forma de suelo y viviendas terminadas o en construcción está adquiriendo y un sector inmobiliario prácticamente parado, si no hundido, por la falta de financiación y la limitadísima, y decreciente, demanda. Pero aprobada, publicada y en vigor está.

Sorprende comprobar, en primer lugar, cómo el RVS se inicia con diversas previsiones que no se refieren a la materia que dice regular. Es el caso de los artículos 2 y 3, dedicados a la situación básica de suelo urbanizado el primero y a la evaluación y seguimiento de la sostenibilidad económica y ambiental el segundo. Y no acaba la sorpresa ahí sino que, al analizar la regulación reglamentaria de la situación básica de suelo urbanizado, puede constatarse lo que puede considerarse una clara rectificación, bajo pretexto de desarrollo aclaratorio, de lo establecido en el artículo 12.3 TRLS08. Recuérdese que dicho precepto, dedicado a las situaciones básicas de suelo, establece que “se encuentra en la situación legal de suelo urbanizado el integrado de forma legal y efectiva en la red de dotaciones y servicios propios de los núcleos de población. Se entenderá que así ocurre cuando las parcelas, estén o no edificadas, cuenten con las dotaciones y los servicios requeridos por la legislación urbanística o puedan llegar a contar con ellos sin otras obras que las de conexión de las parcelas a las instalaciones ya en funcionamiento”. Y lo hace, además, tras prever en el anterior apartado 2.b) del mismo artículo que está en la situación de rural “el suelo para el que los instrumentos de ordenación territorial y urbanística prevean o permitan su paso a la situación de suelo urbanizado, hasta que termine la correspondiente actuación de urbanización, y cualquier otro que no reúna los requisitos a que se refiere el apartado siguiente”. Sobre tal base pocas dudas suscitaba la situación básica en que se encontraban los terrenos clasificados como suelo urbano no consolidado, y ello independientemente de que se tratase de nuevos espacios que nunca habían sido urbanizados o de suelos que lo fueron en su día y que han sido sometidos por el planeamiento a operaciones integradas de reforma interior en cualquiera de sus modalidades.

Fue precisamente en tales ámbitos, además de en los suelos clasificados como urbanizables delimitados o sectorizados, en los que resultaba más perceptible la rectificación del sistema de valoraciones tradicional en España, al prescindir de la valoración por el método de repercusión, con o sin remisión a los valores catastrales, e imponer el método de capitalización de rentas. Especial impacto produce el cambio al aplicarse sobre el suelo urbano no consolidado, por razones obvias, máxime en un contexto como el actual de contracción del crédito y, muy especialmente, atendiendo a lo previsto en el apartado segundo de la disposición transitoria tercera TRLS08, que sólo prorrogó el régimen de valoración de la Ley 6/1998, de 13 de abril, sobre régimen del suelo y valoraciones, respecto de los terrenos que formen parte del suelo urbanizable incluido en ámbitos delimitados para los que el planeamiento haya establecido las condiciones para su desarrollo.

Pero la crisis pesa, aunque el reglamento dice proponer el criterio expuesto, según su preámbulo, para resolver problemas de interpretación y aplicación de la regulación legal del suelo urbanizado “cuyo acotamiento con determinados elementos se entiende necesario”. Es por ello que el artículo 2 RVS, aun partiendo del trascrito artículo 12.3 TRLS08, añade un segundo supuesto a la presunción iuris et de iure de integración de forma legal y efectiva en la red de dotaciones y servicios propios de los núcleos de población. Junto al que recoge la norma legal, considera ahora integrado el suelo que “esté incluido en un ámbito para el que el instrumento de ordenación prevea una actuación de reforma interior o de renovación urbana”. De este modo, la norma reglamentaria viene a distinguir dos supuestos en el suelo urbano no consolidado, el que estuvo integrado y se ve sometido por el planeamiento a reforma interior o renovación urbana y el que no lo estuvo nunca, que quedaría encuadrado dentro del suelo rural. Sutil, sin duda, el planteamiento reglamentario; asumible, también, para quienes desarrollan su actividad en la práctica urbanística y sufren las grandes dificultades del momento; explicable, en fin, desde este punto de vista. Pero, aún así, discutible, aunque el pragmatismo empuje a compartirlo, al transformar lo que parece ser un criterio legal cerrado en una simple presunción, a modo de lista abierta, que no excluye otros supuestos.

Menos problemática resulta la otra previsión incluida entre las disposiciones generales del nuevo RVS, sobre evaluación y seguimiento de la sostenibilidad económica y ambiental. La norma reglamentaria desarrolla en esta materia el artículo 15.4 y 5 TRLS08 concretando los contenidos que el informe o memoria de sostenibilidad económica de los instrumentos de ordenación de actuaciones de urbanización deberán incluir y, en relación con dichos contenidos, los del informe de seguimiento que están obligados a realizar los municipios obligados a tener Junta de Gobierno local y aquellos otros que establezca la legislación autonómica. En todo caso, resulta destacable el propósito del RVS de que se evalúen necesariamente los ingresos municipales previstos y los costes de mantenimiento por la puesta en marcha y la prestación de los servicios públicos necesarios para atender el crecimiento urbano previsto en el instrumento de que se trate, así como las desviaciones de unos y otros. Realismo económico y desarrollo urbanístico confluyen ahora, quizá demasiado tarde, quizá ya en una situación demasiado crítica a la cual han contribuido decisivamente la propia práctica urbanística.

1 Comentario

  1. Hola
    Tengo un chalet en Chiclana de la frontera(Cadiz)Este chalet fue construido en un terreno en el que en su día no se podía construir.Las construcciones que estan en esta situación son alrededor de unas 15000.El ayuntamiento ha hecho varios PGMU los cuales han sido rechazados por la junta de andalucia y ahora el ayuntamiento está elaborando un nuevo plan que no estará listo hasta dentro de dos años.Debido a esto las normas urbanisticas de planeamiento han sido retroactivadas a las normas de planeamiento de 1987.Dado que la situación actual del urbanismo en la ciudad nada tienen que ver con lo que había entonces,se han elaborado unas normas sustantivas de planeamiento urbanistico provisionales en mientras tanto no se termina el nuevo PGMU.En estas normas transitorias está mi edificación en terreno urbano no consolidado.¿que me supone este nuevo planteamiento con respecto al anterior que tenía catalogado entonces como zona blanca,es decir como que no sabian lo que se iba a hacer en aquella zona?Darte las gracias por adelantado.Un saludo

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