¿Reconstruyendo ya la burbuja inmobiliaria?

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Uno pensaba que existía consenso en España, institucional, empresarial, profesional y ciudadano, en que la doble burbuja inmobiliaria y financiera fue el factor decisivo que hizo que la crisis tuviera especial gravedad en nuestro país. Sin embargo, hace unos días, el actual ministro de hacienda y administraciones públicas ha negado que así fuese. En un foro inmobiliario, intuyo que sorprendido, afirmó que no existió burbuja inmobiliaria, que la única burbuja fue financiera. No es así. Los precios de la vivienda se han desplomado en España alrededor de un cincuenta por ciento desde el pico de 2008, los del suelo aún más.

El gran agujero del sector financiero, hoy parecía innegable aunque tan sólo hace cinco años casi todos lo negaban vehementemente, proviene de una temeraria sobrevaloración de lo inmobiliario, en el mercado o valorado como garantía, que ha exigido ingentes provisiones en todo el sistema financiero y la creación de la sociedad de gestión de activos procedentes de la reestructuración bancaria. Tan sólo esta ha recibido más de cincuenta mil millones de euros en activos inmobiliarios, con valoración ya ajustada y con el encargo de tratar de obtener rentabilidad de los mismos especulando con ellos. Decenas de millones de euros de dinero público, que el país debe, han sido precisos para recapitalizar la banca procedente del hundimiento de las cajas. Decenas de millones de euros de dinero privado, o procedente de artificios contables, o de la barra libre de liquidez del Banco Central Europeo, han sido precisos para recapitalizar la banca privada, también afectada por el cataclismo inmobiliario que ha asolado España.

Sin embargo, pese a todo, algunos parecen no extraer las conclusiones que a otros nos parecen evidentes. Nadie niega, desde luego yo no lo hago, que el sector de la construcción es esencial para el país, como para muchos otros. Pero sería una temeridad reconstruir el sector que impulsó la burbuja, con la estrecha colaboración del sistema financiero y de las instituciones políticas, en el marco de un modelo de desarrollo económico vigente en España durante los últimos ochenta años. Es preciso, y a ello se han dedicado otros comentarios en este blog, otro sector de la construcción, más sostenible, más empresarial, menos financiero, menos especulativo, más productivo, más diversificado. Es preciso un sector de la construcción que combine la actividad de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas con la gestión del parque de vivienda existente, que impulse la promoción de vivienda asequible, probablemente bajo regímenes jurídicos renovados, atendiendo a una demanda que ha de tomar en consideración la ciudad existente. No es sostenible, y pensaba que hoy ya nadie sería capaz de negarlo, un sector de la construcción que, en base a argumentos económicos (erróneos) y a la conversión de productos inmobiliarios en general y suelo en particular en una especie de valores especulativos, en los que prima la inversión y no el uso, promueva y construya más viviendas que Alemania, Francia y el Reino Unido juntos, tal y como llegó a ocurrir para regocijo de algunos responsables políticos.

Pero no. Reconozco mi error. Y temo que se está construyendo y habrá otra burbuja. Apuntan a ello las prácticas que vienen realizando la Sociedad de Gestión de Activos procedentes de la Reestructuración Bancaria, con sus rimbombantes (y dudosamente rentables, por cierto) proyectos Crossover, Harvest, Paramount o el llamado Plan Oportunidad 2013 (cuyos resultados sería interesante conocer, por cierto). No muy diferentes son las actuaciones realizadas por otras sociedades instrumentales de la banca privada, que están comercializando, con la ventaja competitiva (y distorsionadora del mercado) que les confiere el control de la financiación hipotecaria, los residuos resultantes de la explosión de la anterior burbuja. Unos y otros están insuflando aire a la naciente burbuja que vendrá. Mientras, la rehabilitación urbana, que se había concretado en muchos estudios, algunos programas piloto, más o menos amplios, y unas pocas normas de incierta aplicación y precario futuro, languidece huérfana de recursos públicos, gravada por el oligopolio energético español y víctima de unas administraciones más preocupadas por cuadrar las cuentas conforme a las condiciones impuestas desde la Unión Europea que del ejercicio de sus competencias.

Mi sensación de alarma se acentúa, y me reafirmo en mi error, al comprobar cómo, además de la negación de la burbuja por responsables políticos del máximo nivel, resurge el discurso ideológico que, proyectado sobre el urbanismo, condujo a la aprobación de la Ley 6/1998, de 13 de abril, sobre régimen del suelo y valoraciones, aquella norma que muchos han considerado una de las causas eficientes de la burbuja inmobiliaria, la Ley del “todo urbanizable” que, por cierto, muchas administraciones esgrimieron como argumento para ampliar enloquecidamente el suelo susceptible de transformación. Hoy la mayor parte de dicho suelo, que generó plusvalías que fueron a manos privadas y hoy han sido asumidas por el Estado en forma de deuda para sostener al sistema financiero, en beneficio de los depositantes, dicen, es un erial en el mejor de los casos, cuya clasificación quizá se revierta, o una plantación de farolas y mobiliario urbano, sin casas, sin gente, sin futuro.

Pero si en 1993 la llama de la mal llamada liberalización del suelo, que en realidad fue una pura desregulación, la encendió el Tribunal de Defensa de la Competencia, en un desafortunado informe, al menos en lo que afectaba al urbanismo, en el que proponía “remedios políticos para favorecer la competencia” también, por cierto, en un contexto de crisis, hoy el testigo lo asume la Comisión Nacional de la Competencia (hoy integrada en la Comisión Nacional de los Mercados y la Competencia), que el 3 de septiembre de 2013 publicó un documento de discusión sobre “Problemas de competencia en el mercado del suelo en España”. De nuevo desde la economía se propugna la desregulación, que no liberalización ni competencia, en ese arcano que denomina “mercado del suelo”. Clasificación, calificación, intervención pública, equidistribución, patrimonios públicos de suelo… todo es puesto en cuestión porque “la teoría económica ofrece instrumentos alternativos de intervención más eficientes”, instrumentos fundamentalmente “impositivos (de precio) o de derechos de urbanización en lugar de la delimitación de la frontera urbanística, convirtiendo en suelo apto para ser urbanizado todo el suelo que no deba estar protegido por motivos de interés público convenientemente justificados”. Lean, lean el documento de discusión y verán que sensación de déjà vu. Que hastío.

Zaragoza, a 8 de noviembre de 2013.

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Doctor en Derecho por la Universidad de Zaragoza (1997) ocupa plaza de Profesor Titular de Universidad en la misma Universidad y cuenta con acreditación nacional a Catedrático de Universidad (2015). Ha impartido docencia en la Universidad de Zaragoza desde 1992. Autor de numerosas publicaciones y, en particular, de siete monografías sobre contratación pública, derecho urbanístico, de vivienda y Estado autonómico, y coordinador de cuatro volúmenes colectivos, sobre la última reforma bancaria, la corrupción en España, regeneración urbana y contratación pública. Es vocal de la Junta Consultiva de Contratación Administrativa de Aragón en representación de los órganos de contratación del sector público autonómico aragonés (2017-). Fue Director General de Vivienda y Rehabilitación (2003-2005 y 2009-2011) y Director General de Urbanismo (2005-2007). Actualmente es Secretario General Técnico de la Presidencia del Gobierno de Aragón (2015-).

1 Comentario

  1. Completamente de acuerdo con su diagnóstico respecto a la burbuja inmobiliaria. Poco a poco se van a ir sentando las bases de una ley de suelo que de nuevo otorgue valor a las expectativas urbanísticas de desarrollo, que provocará el alza de los precios primer del suelo y luego de la vivienda.
    El lobby bancario conseguirá de nuevo sus objetivos, porque todavía siguen valorando los terrenos en sus balances con el anterior sistema de valoración y qué mejor manera de sanear sus cuentas que poner en valor el inmenso latifundio que han «heredado» con el dinero público.

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