Resulta un poco extraño en estos momentos de crisis económica hablar de los coeficientes de homogeneización del aprovechamiento tipo, ya que como sabemos la mayoría de los Ayuntamientos tiene la gestión urbanística de planeamiento en una fase de relentización si se me permite utilizar esta expresión. Sin embargo, me gustaría escribir sobre este tema ya que la doctrina le suele dedicar muy poco tiempo y espacio en los tratados sobre derecho urbanístico.
La institución jurídica del Área de Reparto y del Aprovechamiento Tipo en la legislación estatal se apoya en el principio constitucional de igualdad ante la ley (art. 14 dela Constitución Española), supone la aplicación de dicho principio constitucional al derecho urbanístico de la propiedad. Esto se traduce en que la institución jurídica del Aprovechamiento Tipo, en el ámbito de la correspondiente Área de Reparto tiene por finalidad repartir desde el propio planeamiento aprovechamientos y cargas para mejor cumplir el principio de igualdad (equidistribución).
La técnica del Aprovechamiento Tipo es la que materializa, en primer lugar, el indicado principio de equidistribución de beneficios y cargas. El Aprovechamiento Tipo se define como la edificabilidad unitaria que el planeamiento establece para todos los terrenos comprendidos en una misma Área de Reparto, a fin de que a sus propietarios les corresponda en régimen de igualdad un aprovechamiento subjetivo idéntico o similar con independencia de los diferentes aprovechamientos objetivos que el plan permita construir en sus fincas (art. 34.c) dela Ley 16/2005, de 30 de diciembre, Urbanística Valenciana, en adelante LUV).
Pero la técnica del Aprovechamiento Tipo no resulta suficiente para conseguir la efectiva equidistribución de beneficios y cargas. En este sentido, en una unidad de ejecución nos podemos encontrar por ejemplo con suelo destinado a uso residencial y uso comercial o suelo destinado a uso industrial y uso comercial, los cuales pueden tener rentabilidades económicas distintas. Para resolver esta situación aparecen los coeficientes de homogeneización o ponderación del aprovechamiento tipo, también llamados coeficientes correctores que como su propio nombre indica su finalidad es corregir las desigualdades subjetivas que se puedan generar en una unidad de ejecución con los usos indicados anteriormente.
Pero resulta curioso ver que en la Comunidad Autónoma Valenciana no ha sido una ley sino un reglamento el que nos determina las clases de coeficientes correctores, estoy hablando del Reglamento de Ordenación, Gestión Territorial y Urbanística, aprobado por Real Decreto 67/2006, de 12 de mayo (ROGTU, en adelante), en cuyo art. 407 nos habla de tres coeficientes de homogeneización “localización”, “uso” y “tipología”. Por lo tanto, por un lado la LUV no nos dice cuales son esos coeficientes correctores ni nos hace una clasificación de los mismos y por otro lado, el ROGTU nos habla de ellos pero no nos los define, por lo tanto la regulación de los coeficientes de homogeneización del aprovechamiento tipo en la legislación urbanística valenciana deja mucho que desear.
Por lo tanto, resulta ser la práctica la que nos determina el tipo o tipos de coeficientes correctores del Aprovechamiento Tipo que resulten de aplicación. El coeficiente de uso resulta procedente su aplicación en aquellos sectores para los que el planeamiento prevea usos principales distintos y que sean susceptibles de generar aprovechamientos económicos diferentes, el coeficiente de tipología cuando las tipologías edificatorias para un mismo uso generen productos inmobiliarios con rentabilidad económica distinta y por último, el coeficiente de localización cuya regulación es prácticamente inexistente en la ley.
En cuanto al momento de su establecimiento los coeficientes de homogeneización se fijan en el planeamiento pero en el proyecto de reparcelación podrán ser revisados (art. 119.5 ROGTU). El proyecto de reparcelación es el instrumento adecuado para ajustar la delimitación de las Áreas de Reparto y, en consecuencia, del Aprovechamiento Tipo, ya que es el instrumento donde se realizan las mediciones reales con el correspondiente levantamiento topográfico (art. 394.1 del ROGTU).El Área de Reparto así delimitada y, el Aprovechamiento Tipo resultante, deberá garantizar que a los propietarios incluidos en la misma les corresponda, en régimen de igualdad, un aprovechamiento subjetivo idéntico o similar, con independencia de los diferentes aprovechamientos objetivos que el plan permita construir en sus fincas (art. 394.3 del ROGTU).
En conclusión, podemos decir que los coeficientes de homogeneización son muy importantes puesto que su finalidad es lograr que todos los propietarios de una unidad de ejecución tengan aprovechamientos subjetivos idénticos o similares, ya que los diferentes usos, tipologías o localizaciones pueden dar lugar a rentabilidades económicas distintas y el mecanismo idóneo para corregir las desigualdades son los coeficientes correctores, por ello mismo se hecha en falta una atención especial y una regulación jurídica más detallada de los mismos en la ley.
Así en la anterior Ley 6/1994, de 15 de noviembre, de la Generalitat Valenciana, art. 65 y el anterior Reglamento de Planeamiento de la Comunidad Valenciana, aprobado por Decreto 201/1998, de 15 de diciembre, del Gobierno Valenciano, arts 112 y 113, contemplaba la posibilidad de matizar la determinación del aprovechamiento tipo con coeficientes correctores cuyo objeto es compensar las diferencias de valor del aprovechamiento para las distintas zonas y usos o ser utilizados como medida de fomento para potenciar la edificación con usos de interés social. Su utilización no es obligatoria, cuando la complejidad que ello representa resulte impracticable o poco razonable.
Con la actual LUV y el ROGTU la regulación viene a ser la misma. La LUV con ocasión de la definición del aprovechamiento tipo nos habla solo en esta ocasión de los coeficientes de ponderación o correctores y el ROGTU de las clases, el instrumento idóneo para su fijación y la posibilidad o no de modificarlos a través del proyecto de reparcelación.
Para los que somos gestores del planeamiento urbanístico somos conscientes que desde la práctica podemos intentar hacer las cosas bien, perola LUV y el ROGTU que prevé todas las situaciones jurídicas regulándolas hasta el mínimo detalle se ha olvidado de una regulación más completa para los coeficientes correctores.
Despues de muchos años de estudio del derecho urbanistico he llegado a la conclusion que toda la complejidad sobre el arcano que supone el aprovechamiento tipo, medio o como quiera que se le denomine lo unico que esconde es el deseo de ocutar los trapicheos urbanisticos de unos (politicos y gestores publicos ) y otros empresarios amigos del pelotazo urbanistico. Esta rama del derecho debe hacer tabla rasa de todos los conceptos que maneja y refundarse sobre nuevas y frescas bases. A ver quien es el guapo que le pone el cascabel al gato.