Derecho de Superficie y Prerrogativas Administrativas

Damos cuenta hoy en este blog de la Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado, de 27 de octubre de 2008, que aborda un tema bien interesante, como es la delimitación entre el ámbito administrativo y privado en los contratos que celebra la Administración, y sus efectos cuando se pretende el acceso registral de un acto administrativo. Lo cierto es que el acceso al Registro de los actos que emanan de la Administración suscita siempre el encuentro de dos mundos jurídicos distantes: el administrativo y el civil (hipotecario-registral).

En este caso, se presentó en el Registro de la Propiedad una Resolución de la Alcaldía del Ayuntamiento de Benalmádena por la que se ejecutaba la condición resolutoria de la concesión de un derecho de superficie y se recuperaba el terreno cedido en su día. El Registrador suspendió la inscripción del documento presentado al entender que no habían prestado consentimiento expreso en escritura pública los interesados afectados por la resolución del derecho de superficie, ni tampoco se había acreditado en procedimiento adecuado la concurrencia de las circunstancias determinantes de la resolución, al seguirse un (unilateral) procedimiento administrativo de reversión. Reconoce el Registrador que el artículo 34 de la Ley 8/2007 del Suelo (hoy ya derogada por el nuevo TRLS de 2008), admite el acceso al Registro de limitaciones, obligaciones, plazos o condiciones en relación a las fincas integrantes de los patrimonios públicos del suelo, y permite la resolución unilateral por la Administración en determinados casos, aunque apunta que tal regulación no se encontraba en vigor en el momento de la inscripción del derecho de superficie, por lo que no resulta aplicable. El Ayuntamiento de Benalmádena recurre  contra esa negativa del Registrador de la Propiedad  a la inscripción de la resolución del derecho de superficie.

Como señala la DGRN, el problema que se plantea aquí consiste en dilucidar si, concedido por un Ayuntamiento un derecho de superficie en cumplimiento de un plan de ordenación, y sometida tal concesión a la condición resolutoria del cumplimiento de determinadas condiciones por el superficiario, el incumplimiento de las obligaciones pactadas faculta al Ayuntamiento, por sí solo para resolver el derecho concedido, vía administrativa, o bien resulta imprescindible acudir a los Tribunales de Justicia.

Pues bien, la DGRN declara que nos encontramos realmente ante un contrato administrativo especial, en el que se concede el derecho de superficie sobre un terreno (patrimonio municipal del suelo) para subvenir a necesidades impuestas por el planeamiento urbanístico. Tal contrato se instrumentalizó a través de licitación pública y conforme a un pliego de condiciones, cuyo incumplimiento es la causa de la resolución, por lo que, siguiendo el artículo 5.2.b) del TRLCAP (norma aplicable en este supuesto por el momento de la constitución del derecho, y hoy ya superada por la LCSP 30/2007), ha de aplicarse el artículo 59 del mismo Texto (la prerrogativa administrativa de la resolución de los contratos). Por ello, el órgano administrativo puede acordar la resolución del contrato, poniendo fin a la vía administrativa, y siendo tal acuerdo inmediatamente ejecutivo, sin perjuicio de la vía contencioso-administrativa, la DGRN acuerda en esta Resolución estimar el recurso interpuesto, dando la razón al Ayuntamiento de Benalmádena.