La declaración de ruina de un inmueble empieza con un informe del Arquitecto Municipal en el que se manifesta que procede iniciar expediente de declaración de ruina puesto que de la inspección ocular se observa que los costes de reparación superan ampliamente la mitad de valor de una construcción de nueva planta con similares características.
La legislación urbanística valenciana introduce una importante modificación del concepto de ruina tal como se venía entendiendo hasta ahora con base en la regulación estatal. De los tres supuestos existentes en la Legislación Estatal-ruina económica, técnica y urbanística-se pasa a uno sólo, la ruina se configura únicamente como ruina económica, lo que supone en realidad, la culminación de una tendencia, largo tiempo mantenida, de prevalencia en la práctica del supuesto de ruina económica sobre los otros dos.
La declaración de ruina es consecuencia de una desigualdad planteada en términos económicos, cuyos dos factores son; de una parte, el coste de las reparaciones necesarias para devolver a un edificio la estabilidad, seguridad, estanqueidad y consolidación estructurales y, de otra el límite del deber de conservación también evaluado económicamente. Si el coste de las reparaciones necesarias supera el límite del deber normal de conservación, la declaración de ruina se produce, mientras que si no lo supera, no cabe concluir en el estado ruinoso de la construcción.
Pero ¿Desde el punto de vista legal y jurisprudencial es posible la ruina parcial?.
Toda declaración de ruina requiere la tramitación del correspondiente expediente, cuyo objeto es conocer el estado en que se encuentra el edificio para determinar si procede o no la declaración de ruina, y en concreto si se ha desbordado el límite del deber de conservación que a todo propietario incumbe.
El expediente de ruina es un expediente sumario y contradictorio que puede ser incoado de oficio o a instancia de parte interesada, entre los que se encuentran los propietarios, moradores y titulares de derechos reales. Previa una primera comprobación del estado del inmueble (informe técnico municipal) el Alcalde decretará, o no, la incoación; lo notificará a todos los interesados; y adoptará, en su caso, las medidas cautelares que procedan. En todo caso, si de la denuncia o de la solicitud de la parte interesada y como consecuencia del informe previo, resultan indicios de ruina, el expediente ha de ser tramitado, porque lo que esencialmente está en juego es la vida y la seguridad de las personas y de las cosas, incluso aunque renuncie a su petición de incoación el propietario interesado.
Entre los varios principios que inspiran la institución de la ruina está el llamado de “unidad predial”.La ruina opera sobre unidades arquitectónicas. Donde hay unidad constructiva no es posible declarar la ruina parcial. A estos efectos son irrelevantes los títulos. Sólo cabe la ruina parcial del inmueble cuando una parte del inmueble puede subsistir sin la otra. El dato y prueba determinante es el informe del técnico municipal, por su objetividad, prevalente aunque no vinculante para los tribunales, STS de 20 de marzo de 1991.
Como hemos dicho suele distinguirse entre la ruina parcial y total. Se parte de la base de que todos los elementos arquitectónicos forman un todo y tienen un destino, aunque en la edificación existan varias viviendas o locales. Por ello sólo excepcionalmente puede declararse la ruina parcial cuando se trate de cuerpos independientes o distintos, cuando, cuando se trate de cuerpos aislados y separados que no repercutan sobre el resto de la edificación, STS de 10 de mayo de 1991.
Ahora bien, aun cuando la ruina parcial es un supuesto contemplado en el art. 23 b) Reglamento de Disciplina Urbanística, aprobado por Real Decreto 2187/1978, de 23 de junio, sólo es admitido por la jurisprudencia con carácter excepcional, de tal manera que cuando una edificación no tenga cuerpos distintos e independientes, deberá ser siempre considerada en su conjunto a la hora de determinarse si está o no en estado ruinoso. Así pues, para declarar en ruina parcial a un inmueble, es preciso que esté constituido por cuerpos independientes, arquitectónicamente separados y susceptibles de consideración aislada, de tal forma que pueda declarase la ruina de una de las edificaciones sin que arrastre a las demás.
Por ello el art. 23.c) del RDU contempla la ruina parcial referida al inmueble como conjunto arquitectónico, no permitiendo la declaración parcial pero sí ordenando, si la ruina no puede referirse al conjunto del edificio, la ejecución de obras de reparación al no concurrir ningún supuesto de ruina respecto de la totalidad. Es decir, existe ruina en una parte pero no de tal entidad para que opere ninguna de las causas (ruina técnica, económica o ruina urbanística).
Por el contrario, en el supuesto del art. 23.d) RDU lo que realmente sucede es que ni siquiera existe ruina en parte de la unidad arquitectónica. Por ello, no se declara sino que se ordena, en su caso, la ejecución de las obras necesarias para mantener la seguridad, salubridad y ornato.
En conclusión, si de conformidad con el informe del arquitecto municipal no existe ruina parcial sino total de edificio y el interesado no está conforme con dicha valoración tendrá que acudir al Tribunal Contencioso-Administrativo.
