Los cambios de titularidad de licencias de obras en Galicia.

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El cambio de titularidad de las licencias de obras proviene del artículo 13 del Reglamento de Servicios de las Corporaciones Locales (RSCL), debiendo comunicarse a la Administración, sin lo cual quedarán antiguo y nuevo constructor o empresario sujetos a todas las responsabilidades que se derivaren para el titular.

En este sentido se ha manifestado la jurisprudencia:

–           STS de fecha de 29 de septiembre de 1986:

«(…) las licencias de urbanismo, por no concedidas en atención a las circunstancias personales de quien la solicita, son totalmente transmisibles, sin más requisitos que el de comunicar al Ayuntamiento la transmisión, sin necesidad de recabar la autorización del mismo, si bien el no hacerlo no produce otra consecuencia que la de que subsisten en el transmitente de modo conjunto con el devenido nuevo titular las responsabilidades que le fueren exigibles según el art. 13.1 RSCL (…)».

–           STS de fecha 4 de marzo de 1998:

«(…) la transmisibilidad viene declarada por el art. 13.1 del Reglamento de Servicios ya mencionado sin otra condición que la necesidad de participar por escrito al Ayuntamiento otorgante la transmisión efectuada, y sin que la omisión de semejante requisito haya de tener otro significado que atribuir a transmitente y adquirente no declarado, de modo conjunto, la responsabilidad frente al Ayuntamiento por las infracciones que hubiesen podido cometerse con posterioridad a la transmisión clandestina (…)».

–           STS de fecha 24 de mayo de 2000:

«(…) El incumplimiento del deber de notificar por escrito a la Entidad Local otorgante la transmisión efectuada, no tiene otra sanción que la responsabilidad conjunta de transmitente y adquirente frente a la Corporación de todas las consecuencias desfavorables que se derivaren para el titular del ejercicio de la actividad (…)».

–           STS de fecha 13 de junio de 2001, rec. 6982/1996:

«(…) El artículo 13-1 del Reglamento de Servicios de las Corporaciones Locales de 17 de Junio de 1955 afirma que las licencias relativas a las condiciones de una obra, instalación o servicios, son transmisibles y la comunicación escrita que el antiguo y el nuevo constructor deben hacer al Ayuntamiento no es requisito para la existencia o perfeccionamiento de la transmisión, sino sólo para que el antiguo constructor sea liberado de sus responsabilidades. La transmisión de la licencia puede, pues, realizarse de cualquier forma, según el sistema espiritualista de los artículos 1254, 1258 y 1278 del Código Civil, y dado que en el presente caso lo adquirido por la entidad actora fue «una casa terrera en construcción» y que fue esa entidad la que estaba construyendo cuando el Ayuntamiento ordenó la suspensión de las obras y la que vendió pisos a terceras personas, deducimos de todo ello que, en efecto, en el presente caso con la transmisión de la casa en construcción se transmitió también la licencia por ser ello de acuerdo con la racionalidad de las cosas (…).

Tanto en la Ley 2/2016, de 10 de febrero, del suelo de Galicia (LSG) como en su Reglamento de desarrollo (RLSG) no viene el procedimiento regulatorio de la transmisión. Alguna doctrina aboga por el régimen de Comunicación Previa en base al artículo 24.3 de la Ley 9/2013 y al artículo 20 del Decreto 144/2016, de 22 de septiembre, por el que se aprueba el Reglamento único de regulación integrada de actividades económicas y apertura de establecimientos, si bien debe matizarse que estos artículos regulan la transmisión respecto a actividades y establecimientos.

En mi opinión, estos artículos no pueden extrapolarse a los cambios de titularidad de licencias de obras, ya que en su caso, el legislador lo hubiera manifestado expresamente en la legislación procedente (LSG y RLSG), por lo que en este ámbito, el procedimiento requeriría la presentación de un escrito (solicitud genérica) por parte del nuevo titular que informe sobre el cambio, sin necesidad por lo tanto de presentar una Comunicación Previa. Por seguridad jurídica, en este supuesto, debe existir la conformidad del anterior titular clara y manifiesta (autorización), y aunque no sea preceptiva y obligatoria la presentación de documentación alguna (sí sería muy recomendable), en base a la regulación del artículo 13 del RSCL, como expone, entre otras, la STS de fecha 12 de julio de 2000:

«(…) Al razonar así, olvida la parte recurrente que las únicas condiciones que le fueron impuestas al demandante cuando efectuó la solicitud del cambio de titularidad fueron las relativas a la presentación de licencia anterior vigente y autorización del titular precedente, condiciones que la Sala de instancia ha declarado cumplidas (…)».

Otra fundamentación de la doctrina, se basa en el articulo 360.2 del RLSG, cuando señala que, todos los actos de ocupación, construcción, edificación y uso del suelo y del subsuelo no contemplados en el artículo 351 quedan sometidos al régimen de comunicación previa urbanística establecido en esta sección.

No podemos caracterizar el cambio de titularidad de la licencia de obras, como «acto de ocupación, construcción, edificación y uso del suelo y del subsuelo», sino como una tramitación administrativa.

Por último, la respuesta por parte de la Administración sería la toma de razón o conocimiento de la transmisión efectuada, que se notificaría tanto al transmitente como al transmisor.

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