El urbanismo español hasta hace poco tiempo era un remanso de autocomplacencia. Era una máquina de hacer dinero para el bolsillo de unos pocos, una fuente de recursos que parecía inagotable para financiar políticas públicas y, a la contra, un enorme agujero de carga hipotecaria que acababan asumiendo ciudadanos y empresas, destinatarios finales de los productos inmobiliarios en definitiva. Todo parecía funcionar. Se generaba carga hipotecaria en origen, en los sucesivos pases de suelo, y se colocaba esa carga hipotecaria al final, al adquirente del producto terminado. Todos contentos. Los de los pases de suelo con un dinero más que fácilmente ganado. Los gestores de la urbanización con unos beneficios industriales más que razonables. Los promotores con unos beneficios que nacían a veces del descuento de los incrementos anuales de dos cifras del producto terminado. Los ciudadanos y empresas, a la postre, con unas viviendas o naves que, aún gravadas, incrementaban su valor año a año muy por encima de cualquier otro producto financiero. Todos contentos. Hasta tal punto lo estábamos que ni se nos pasaba por la imaginación que las cosas pudieran hacerse de otro modo.Sin embargo, hoy la cosa ya no funciona. Interrumpida la cadena que trasladaba la carga hipotecaria generada por la especulación realizada con el suelo, cuyo valor recordemos se calculaba en función de expectativas hoy frustradas, está todavía por ver quien asume las pérdidas. Desde luego no lo harán quienes cobraron los pases de suelo. Tampoco parecen estar dispuestos a hacerlo ciudadanos y empresas, que ni quieren ni pueden comprar a los precios a los que se les pretende vender. Quedan, en medio, entidades financieras y promotores inmobiliarios. Y ahí están. A la greña. En mi siguiente comentario volveré sobre la situación de las entidades financieras y la posición del Banco de España sobre la cuestión.
Se habla ahora de cambio de modelo. Lo inimaginable cuando la máquina funcionaba es lo demandado hoy. Las cosas han de hacerse de otro modo. Este Estado autonómico nuestro, tan descentralizado él, se ha convertido en un gigantesco laboratorio donde desde cada Comunidad y Ayuntamiento se plantean medidas para hacer frente a la nueva situación. Surgen así Comunidades que, pese a la retracción de la demanda, ofertan incrementar edificabilidad sin mayores cargas a quienes decidan impulsar el desarrollo de los suelos beneficiados. Encontramos Ayuntamientos que, por su parte, actúan como garantes de los compromisos de los propietarios, privados ellos, en los procesos de compensación. U otros que advierten a las entidades financieras tenedoras de suelo, dación en pago mediante, que si no lo urbanizan y financian su edificación se lo expropiarán como suelo rural que es, es decir, aplicando el método de capitalización de rentas, los magros coeficientes fijados en la vigente legislación de valoraciones y, acaso, la indemnización por la privación del derecho a impulsar la transformación urbanística del suelo. Lo dicho, una sucesión de experimentos. Pero todos avanzan en la misma dirección, la de siempre. Todos parecen presuponer que, superado el resfriado, volveremos a cabalgar.
Un auténtico cambio de modelo impone transformaciones más profundas. La primera, decisiva, olvidada en España desde hace más de cuarenta años, pasa por la recuperación de la fiscalidad del urbanismo. Sólo por vía fiscal podrá recuperarse objetividad y transparencia en los procesos urbanos y obtener recursos para financiar actuaciones urbanísticas. Tales instrumentos, con antiguos precedentes en nuestro derecho desde los presupuestos separados de los ensanches hasta tributos inéditos en la práctica cómo los que gravaban los incrementos de volumen edificable a mediados de los setenta; pueden hoy proporcionar recursos, pueden contribuir a erradicar prácticas convencionales cercanas o incursas en corrupción; pueden, en definitiva, constituir la base para la decisiva e imprescindible reforma de la financiación local (que debería acompañarse de la de la planta y las competencias). No es pues únicamente sostenibilidad ambiental lo que debe inspirar la práctica urbanística. Es preciso, tal y como establece la legislación estatal de suelo, garantizar la sostenibilidad de las haciendas locales, de la ciudad generada por la acción urbanística pública y privada.
No es una utopía. Hace poco tiempo unos como crítica, otros como loa, destacaban cómo en España se promovían tantas viviendas como en Francia, Alemania y el Reino Unido juntos. Hoy eso explica la virulencia de la crisis inmobiliaria en nuestro país. En Francia, donde también conviven iniciativa pública y privada en el urbanismo, aunque no en el peculiar sentido en que en España se ha entendido esa convivencia, existe un completo sistema fiscal del urbanismo que nutre de recursos fundamentalmente a las haciendas locales. Tasa local de equipamiento, tasa complementaria de la anterior, tasa departamental para los consejos de arquitectura, urbanismo y medio ambiente, tasa departamental de espacios naturales sensibles, tasa especial de equipamiento de Saboya, tasa por superación del techo legal de edificabilidad, la tasa por arqueología preventiva o canon por establecimiento de oficinas o locales de investigación en la región de Ile-de-France han proporcionado a la hacienda francesa entre 1997 y 2007, según datos publicados por el Ministerio francés de la ecología, la energía, del desarrollo sostenible y del mar, la friolera de 6.752.908.734 euros. Que el sistema funciona lo demuestra que los ingresos de 2007 son algo más del doble de los de 1997.
El establecimiento y operatividad de ese sistema fiscal no impide que, como ocurre en España, constructores y operadores asimilados contribuyan a la financiación y/o ejecución de las redes y los equipamientos públicos o se encuentren obligados a realizar determinadas cesiones gratuitas de terrenos para tales finalidades. No es una cosa por otra. Pero lo cierto es que las obligaciones, fiscales o de otro orden, son más claras, están tasadas y proporcionan seguridad a todos los operadores cerrando la puerta a prácticas demasiado frecuentes en los últimos años en España. Más transparencia y menos convenios. Más objetividad y menos prescripciones improvisadas. Más precisión en la delimitación de lo público y lo privado. Y el cambio de modelo vendrá por sí mismo.
