Promoción inmobiliaria encubierta… La huída del riesgo

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Promoción inmobiliaria encubierta… La huída del riesgoConcluía el comentario anterior afirmando que serían los ciudadanos quienes acabarían pagando, directamente o a través de la administración, una parte de los costes del agujero financiero generado en los últimos años en el país. Ya sabemos, hoy, que así. De momento unos más que otros, de momento. Pero ciñéndonos al ámbito inmobiliario, hay más. De hecho, el título del presente comentario podría ser el lema del sector inmobiliario y financiero actual. Ese gran entramado empresarial que tantas glorias ha dado al país en el último decenio hoy parece haber desaparecido en gran medida. Y es que ya no hay capitales ajenos que arriesgar o, para ser más precisos, hay riesgos y parece que el riesgo empresarial y la empresa inmobiliaria no maridan muy bien.

La cosa es que, animados por bancos y cajas, que tampoco desean exponerse más a las inclemencias de la crisis, hoy los empresarios inmobiliarios se han transformado en gestores y, al hacerlo, tratan de trasladar los riesgos de la actividad de promoción inmobiliaria, cómo no, a quienes necesitan la vivienda y están dispuestos a pagarla. Las entidades de crédito, por su parte, no están dispuestas a asumir el riesgo empresarial derivado del proceso de comercialización de las viviendas y condicionan la concesión del préstamo promotor a la evaluación de un porcentaje de clientes superior al menos al ochenta por ciento de las viviendas de la promoción. Así que ahora quienes precisan viviendas deben también financiar el proceso de promoción y construcción directamente, haciendo suyo el riesgo, actuando legalmente como promotores aunque materialmente no lo sean.

Lo anterior resulta fácilmente explicable. Siendo el sector inmobiliario un ámbito empresarial en el que la ausencia de recursos propios resulta clamorosa, quiénes hasta ahora los obtenían de bancos y cajas buscan trasladarlos a sus antiguos clientes, a quienes convierten en promotores, bajo forma cooperativa o en comunidad de bienes, de sus propias viviendas. La perversión de la dinámica cooperativa, que correctamente utilizada ha dado tan buenos frutos en las políticas de vivienda, está en la base de una práctica que busca simplemente eludir el riesgo promotor y financiero trasladándolo a los clientes sin perder el absoluto control del proceso de promoción. Las cosas, aquí como en otros ámbitos, pueden hacerse bien o mal, dentro de la ley o fuera de ello, abusando de la misma o no. Los hay que actúan correctamente y también, precisamente en circunstancias como las actuales, quienes no parecen hacerlo así.

La secuencia de los acontecimientos, en los supuestos de promoción inmobiliaria encubierta, que jurisprudencia y doctrina civil consideran claro fraude de ley, suele ser la siguiente (GONZÁLEZ TAUSZ, R. “La promoción inmobiliaria encubierta: Un fraude de ley”, Revista crítica de derecho inmobiliario, nº. 717 (2010), pp. 93-124). Una entidad mercantil obtiene una promesa de venta u opción de compra de suelo, urbanizado o no, cuya ejecución queda demorada a la esperada de obtener la tan ansiada financiación de la cual, obviamente, carece. El precio del suelo puede ser un primer indicador de la seriedad del proceso. En todo caso, la misma entidad inicia la comercialización de futuras viviendas sobre dicho suelo facilitando todos los trámites y gestiones a quienes se interesan por ellas, que apoderan inocentemente y en plenitud a la gestora. Esos trámites y gestionen se inician, en esencia, en la percepción de un pago a cuenta con el cual se hace frente a la compra del suelo y en la asunción de un calendario de pagos a cuenta que, por otra parte, no siempre se realizan contra las garantías legalmente exigidas, en forma de aval o seguro de caución. La prestación o no de garantías es un segundo indicador de la seriedad del proceso.
Pero hete aquí que no es la entidad mercantil, ahora transformada en intermediaria o gestora, la que compra el suelo. Son los ciudadanos los que, bajo forma cooperativa o en comunidad, adquieren el suelo abonando a la entidad intermediaria una sustanciosa comisión. He aquí el tercer indicador, el importe de esa comisión. Pero quien quería una vivienda acaba de adquirir un suelo urbanizado o en curso de urbanización. Quien quería una vivienda acaba de transformarse en promotor inmobiliario y de asumir todos los riesgos de la promoción. Eso sí, la entidad mercantil que le captó ofertándole la vivienda suele blindar su condición de entidad gestora de la promoción, reservándose las potestades y prerrogativas que, de facto y según tiene declarado la jurisprudencia civil, son las propias del promotor. La intensidad de la participación de los ciudadanos en la adopción de las decisiones fundamentales de la promoción constituye, sin duda, un cuarto indicador de seriedad del proceso y el gestor.

El ciudadano, así, es quien hace frente al coste del suelo, quien abona sustanciosos  gastos de gestión, quien concierta los préstamos hipotecarios precisos para financiar la promoción y suscribe los contratos pertinentes para la construcción del inmueble. Pero, en estos casos, cuando es víctima de este tipo de abusos, ni tiene capacidad para negociar el precio del suelo, que le viene dado y puede superar la repercusión razonable; ni para concretar la comisión de la entidad gestora e intermediaria en la operación, que suele ser excesiva; ni participa en la fijación de las condiciones del préstamo hipotecario, del contrato de construcción o de la selección del constructor; ni establece los precios de las viviendas ni, tratándose de viviendas protegidas, su tipología. Se adhiere o no o, ateniéndonos a su percepción de las cosas, compra o no. Lo único que adquiere y mantiene desde su incorporación es el riesgo, ese riesgo que no quieren para sí las entidades de crédito ni los promotores inmobiliarios. Lo que el ciudadano tiene, en estos casos, es un riesgo que no controla. Con suerte, al final, tendrá una vivienda. Sin suerte tendrá un problema. Serio.

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Catedrático de Universidad en la Facultad de Derecho de Zaragoza. Ha impartido docencia en la Universidad de Zaragoza desde 1992. Autor de numerosas publicaciones y, en particular, de siete monografías sobre contratación pública, derecho urbanístico, de vivienda y Estado autonómico, y coordinador de cuatro volúmenes colectivos, sobre la última reforma bancaria, la corrupción en España, regeneración urbana y contratación pública. Es vocal de la Junta Consultiva de Contratación Administrativa de Aragón en representación de los órganos de contratación del sector público autonómico aragonés (2017-). Fue Director General de Vivienda y Rehabilitación (2003-2005 y 2009-2011) y Director General de Urbanismo (2005-2007). Actualmente es Secretario General de la Presidencia del Gobierno de Aragón (2015-).

4 Comentarios

  1. No será por evitar el mal lío de los «sorteos» de adjudicación de viviendas y sus problemas posteriores??? (desactualización de listas, disgusto por la localización, falta de capacidad económica…)

  2. Pues no. Tiene poco que ver una cosa con otra. En suelo privado de vivienda protegida el sorteo es excepcional (y no ha funcionado tan mal como algunos pretenden hacer ver… aunque se entiende que antes de 2004 las cosas les iban mejor… y peor a otros). Y el sucedido del comentario se está dando tanto en vivienda libre como protegida.
    Aquí de lo que se trata es de la utilización fraudulenta de la Ley (estatal, general, no en materia de vivienda protegida) para eludir cualquier tipo de responsabilidad y, por añadidura, riesgo en el proceso de promoción. De lo que se trata es de que un señor adopte las decisiones propias de un promotor atribuyendo fraudulentamente tal condición a otros que, si al final la cosa no va bien, se quedan con el empandullo. Si la cosa va bien, el gestor-promotor se queda con el beneficio, a veces anticipadamente.
    Por lo demás, me remito a una ya relativamente copiosa jurisprudencia civil, y alguna penal, sobre este tema. Avanza decididamente, y de forma afortunada, por el camino que esbozo en el comentario.

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