Refinanciaciones y sector inmobiliario

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Refinanciaciones y sector inmobiliarioBancos y cajas están embarcados en una peligrosa travesía que ha de llevarnos a todos, en el mejor de los casos, a nuevas tierras. Uno de sus negocios más importantes en los últimos años, el del crédito hipotecario, ha quedado deconstruido por la crisis, el paro, las insolvencias y la reducción de gasto fiscal y directo como consecuencia del esfuerzo de reducción del déficit público. Un escenario con menos demanda crediticia y menos solvencia comporta la exigencia de mayores garantías y genera una gran incertidumbre para un sector que se había acostumbrado a repartir dinero que captaba con facilidad asumiendo riesgos elevados que, sin embargo, se plasmaban en bajas tasas de morosidad. El dorado.

Hoy el dinero fluye con dificultad hacia España, da igual que consideremos el sector público o el privado. Hoy han desaparecido una parte sustancial de las subvenciones a la compra que establecía el plan de vivienda estatal, la ayuda directa, que suponía aproximadamente dos tercios de la ayuda total al adquirente (aunque la reducción se ha compensado con la prolongación potencial de la subsidiación durante un tercer quinquenio, lo cual limita la rebaja a la mitad). Hoy el grueso del gasto fiscal de Estado y Comunidades concretado en deducciones por la adquisición de vivienda habitual ha sido suprimido en su mayor parte al limitarse drásticamente los potenciales beneficiarios de la subvención máxima a unidades familiares que tendrán grandes dificultades para acceder al crédito hipotecario. Lo que el Estado da, la banca lo quitará. Hoy los tipos de interés continúan bajos, casi en mínimos históricos. Y el sector inmobiliario no arranca.

La cosa no acaba ahí. En el terreno de las iniciativas políticas las sorpresas son mayúsculas. Así, la renacida CiU propone en el Congreso de los Diputados que la obligación garantizada mediante hipoteca se haga efectiva únicamente sobre los bienes hipotecados y no sobre el resto de los bienes del deudor, la elevación de las cuantías inembargables del salario, pensión o renta equivalente, la paralización de las ejecuciones hipotecarias cuando medie concurso del deudor persona física o fomentar acuerdos entre deudores y entidades de crédito mediante las cuales la pérdida de la propiedad no impida la permanencia en la vivienda en régimen de alquiler. Y no hay que olvidar que desde IU se ha venido proponiendo la introducción de medidas que impidan a las entidades de crédito conceder préstamos cuya amortización comprometa porcentajes superiores al treinta por ciento de la renta familiar disponible. El sector está cambiando rápidamente, y los vientos de cambio no remiten.

No es de extrañar, por ello, que las entidades de crédito y la Asociación Hipotecaria Española anden desorientadas ante una situación que parecían, sólo parecían, no esperar. La banca culpable, titula el catedrático de políticas públicas Vicenç Navarro en Público, y quizá no le falta razón. Pienso sin embargo que no es momento de buscar culpables sino de profundizar en unos cambios que impidan que la codicia de todos y la irresponsabilidad de algunos nos impidan salir de la situación en la que estamos, primero, o nos permitan retornar a ella en el futuro, después. Es el momento de reconocer abiertamente que el precio de la vivienda va a continuar bajando porque la burbuja lo había inflado alrededor de un treinta por ciento y los promotores que lo sostenían gracias a las refinanciaciones logradas del sistema financiero, precisamente para ganar tiempo, no van a poder continuar haciéndolo. El propio Banco de España, que ahora advierte de lo anterior cuando años atrás, no muchos años atrás, lo negaba, ha de tomar nota de las advertencias de la Comisión Europea en su último informe trimestral sobre la zona euro, para que no vuelva a renunciar a su función reguladora de los mercados financieros permitiendo una burbuja como la que hoy ha estallado. No podemos asistir impertérritos a una nueva huida hacia delante porque el margen para las refinanciaciones al sector inmobiliario es ya muy escaso o nulo. Las que se realizaron desde finales de 2007 y en 2008, basadas en ilusorias perspectivas de mejora que negaban la realidad económica, están venciendo hoy sin que escampe ni se prevea una mejoría del sector inmobiliario a corto plazo.

Es hora ya, en fin, de contabilizar las pérdidas y de afrontar la dura realidad. Los préstamos que van a empezar a vencer este año, y al próximo, no son sólo los procedentes de refinanciaciones a medianos y pequeños operadores del sector inmobiliario. Son también los de las grandes compañías inmobiliarias crecidas al abrigo de la burbuja y las del propio sistema financiero español con el exterior, sean alemanes, franceses o, en el mejor de los casos, el Banco Central Europeo. Llegada esa hora, no lo duden, estaremos en la hora de la verdad. Digan lo que digan los mercados.

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Catedrático de Universidad en la Facultad de Derecho de Zaragoza. Ha impartido docencia en la Universidad de Zaragoza desde 1992. Autor de numerosas publicaciones y, en particular, de siete monografías sobre contratación pública, derecho urbanístico, de vivienda y Estado autonómico, y coordinador de cuatro volúmenes colectivos, sobre la última reforma bancaria, la corrupción en España, regeneración urbana y contratación pública. Es vocal de la Junta Consultiva de Contratación Administrativa de Aragón en representación de los órganos de contratación del sector público autonómico aragonés (2017-). Fue Director General de Vivienda y Rehabilitación (2003-2005 y 2009-2011) y Director General de Urbanismo (2005-2007). Actualmente es Secretario General de la Presidencia del Gobierno de Aragón (2015-).

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