Son muchas las cuestiones que suscita la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas (L3R). A algunas de ellas me he referido en comentarios anteriores. No lo he hecho hasta ahora, sin embargo, a una de las fundamentales, la nueva regulación del deber de conservación en relación con la mejora del medio urbano, que comporta su ampliación cualitativa y cuantitativa y una correlativa, y quizá excesiva, ampliación de las facultades de la administración para imponer su cumplimiento.
La Ley 2/2011, de 4 de marzo, de economía sostenible (LES) ya amplió en su día las potestades de la administración para dictar órdenes de ejecución (art. 111.1 LES). Así, sin perjuicio de lo que estableciese la normativa urbanística, la administración podía ordenar la realización de obras de mejora para la calidad y sostenibilidad del medio urbano siempre que una construcción o edificio quedase afectado por un programa, plan o cualquier otro instrumento legal de rehabilitación de viviendas y se refiriese a obras “que sirvan para garantizar los derechos reconocidos por la ley a las personas, especialmente las que padezcan alguna discapacidad, o vengan impuestas por normas legales sobrevenidas por razones de seguridad, adecuación de instalaciones y servicios mínimos, reducción de emisiones e inmisiones contaminantes de cualquier tipo y las necesarias para reducir los consumos de agua y energía” (art. 111.1 LES). Podía igualmente la administración imponer la ejecución subsidiaria en caso de incumplimiento de la obligación de ejecutar actuaciones de conservación, mejora y regeneración, directamente o aplicando cualesquiera otras fórmulas de reacción administrativa a su elección, siendo posible ampliarse en estos supuestos el alcance del deber de conservación, si así lo establecía la normativa autonómica, hasta el setenta y cinco por ciento del coste de reposición de la construcción o el edificio correspondiente (art. 18.3 Real Decreto-ley 8/2011).
La L3R mantiene esta última regla en el segundo párrafo del art. 9.2 LS con idéntica remisión a la normativa autonómica. En cambio, respecto de la primera cuestión, la L3R parece ampliar en exceso la facultad de la administración de imponer actuaciones sobre el medio urbano mediante orden de ejecución al no distinguirlas en modo alguno de otras obras vinculadas al deber de conservación al modificar el art. 9.2 LS. Prevé dicho precepto que “la Administración competente podrá imponer en cualquier momento la realización de obras para el cumplimiento del deber legal de conservación, de conformidad con la legislación estatal y autonómica aplicables”. No obstante, a mi juicio, en modo alguno puede interpretarse la genérica previsión de la LS, especialmente atendiendo a la remisión a la legislación aplicable, como un régimen de excepción respecto del previsto en la L3R. Y es que mal podrá dictarse orden de ejecución en relación con actuaciones sobre el medio urbano si no se dan los presupuestos legales para concretarlas y, entre ellos, especialmente, las alteraciones de planeamiento, programas u otros instrumentos de ordenación o los acuerdos administrativos de delimitación de ámbitos de actuación o autorización de actuaciones aisladas previstos en el art. 10 L3R.
Conviene tener presente que la reciente regulación de la rehabilitación, al tiempo que incide según hemos visto sobre el régimen de la propiedad horizontal para remover obstáculos que la práctica había puesto de manifiesto favoreciendo la adopción de acuerdos en esta materia, establece igualmente la afección real directa, inmediata y con la misma preferencia y prioridad que la afección al pago de cuotas de urbanización, de las fincas constitutivas de elementos privativos de regímenes de propiedad horizontal o de complejo inmobiliario, cualquiera que sea su propietario, al cumplimiento del deber de costear las obras derivada de la conformidad o autorización administrativas del proyecto técnico o, en su caso, la orden administrativa de ejecución que las ordene [art. 12.2 L3R o 10.2.c) LPH]; un régimen especial de ocupación de los elementos comunes del edificio o el complejo inmobiliario privado por obras e instalaciones de rehabilitación [art. 15.3.f) L3R]; o la declaración de utilidad pública o interés social de la expropiación de elementos privativos para la ejecución de estas actuaciones de rehabilitación en determinadas circunstancias [art. 15.3.g) L3R].
Asimismo, por último, desde la perspectiva urbanística y patrimonial pública se han introducido tres novedades relevantes. En primer lugar, cuando la ejecución de estas actuaciones requiera necesariamente la ocupación de las superficies de espacios libres o de dominio público para la instalación de servicios comunes que, siendo legalmente exigibles, estén previstos en planes, programas o instrumentos de rehabilitación y, en todo caso, el de ascensor, la L3R, como la LES, declara tal circunstancia causa suficiente para su desclasificación y, en su caso, desafectación y enajenación posterior a la comunidad o agrupación de comunidades de propietarios correspondiente, siempre que resulte inviable técnica o económicamente cualquier otra solución y que quede garantizado el respeto de la superficie mínima y los estándares exigidos para espacios libres y dotaciones públicas, así como la funcionalidad del dominio público, en los casos en que se trate de la ocupación de cualquiera de los espacios citados [art. 12.1.b) L3R]. En segundo lugar, la ocupación de suelo por las instalaciones del ascensor, tales como vestíbulos, descansillos y acceso a viviendas derivados de la instalación, así como del subsuelo y vuelo correspondientes, objeto de la desclasificación como espacio libre y, en su caso, desafectación del dominio público a la que se acaba de aludir, no será computable en ningún caso a efectos del volumen edificable ni de distancias mínimas a linderos, otras edificaciones o la vía pública (art. 10.3 L3R). En tercer lugar, se regula con notable amplitud la posibilidad de pago obligatorio en especie de los justiprecios expropiatorios pues “no será preciso el consentimiento del propietario para pagar el correspondiente justiprecio expropiatorio en especie, cuando el mismo se efectúe dentro del propio ámbito de gestión y dentro del plazo temporal establecido para la terminación de las obras correspondientes [art. 13.2.a) L3R].
