El tema del valor catastral está en los medios de comunicación. No de forma directa sino a través de las noticias referidas a las subidas del IBI que se producirá en muchos municipios de España durante 2017. No en todos, en algunos este impuesto municipal bajará. Esta variación, subida en el mayor de los casos, se produce como consecuencia del ajuste del valor catastral efectuado por el Ministerio de Hacienda (hoy Hacienda y Función Pública), y supondrá una subida en aquellos municipios que actualizaron el valor catastral hace muchos años, mientras respecto de aquellos que lo han hecho hace poco, la actualización del valor catastral supondrá una bajada del IBI.

Al respecto recordemos sumariamente que el IBI es un impuesto local que grava el valor de los bienes inmuebles. Su gestión, liquidación y recaudación corresponde a los ayuntamientos, si bien el valor catastral es la base imponible de este impuesto. La ley atribuye a los Ayuntamientos la capacidad para determinar los tipos impositivos, así como para articular determinados beneficios fiscales, todo lo cual determina finalmente la cuota del impuesto.

Por tanto, el valor catastral que se atribuya a una vivienda es de suma relevancia en cuanto constituye la base imponible del IBI.

En esta coyuntura en estas líneas se pretende abordar una cuestión polémica y que está pasando desapercibida para los medios de comunicación y de gran trascendencia económica: el valor catastral de las viviendas protegidas.

La regulación del valor catastral lo encontramos en el artículo 23 del Texto Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario que, en lo que ahora nos interesa, establece que “El valor catastral de los inmuebles no podrá superar el valor de mercado, entendiendo por tal el precio más probable por el cual podría venderse, entre partes independientes, un inmueble libre de cargas, a cuyo efecto se fijará, mediante orden del Ministro de Hacienda, un coeficiente de referencia al mercado para los bienes de una misma clase. En los bienes inmuebles con precio de venta limitado administrativamente, el valor catastral no podrá en ningún caso superar dicho precio“.

El único límite establecido respecto a las viviendas con precio de venta limitado es el que consta en la última frase del artículo transcrito, según el cual el valor catastral no podrá superar el precio máximo legal de las viviendas protegidas.

Por tanto, el establecimiento del valor catastral se realiza fijando un precio de mercado a través de la Ponencia de valores, al que se aplicará un coeficiente de referencia del 0,5 según la Orden de 14 de octubre de 1998 sobre aprobación del módulo de valor M y del coeficiente RM y sobre modificación de Ponencias de valores.

La aplicación de este coeficiente (0,5) supone que el valor catastral resulte igual a la mitad del valor del mercado. Esta equivalencia se está aplicando también respecto a las viviendas protegidas, con el único matiz del límite antes señalado según el cual el valor catastral no puede superar el precio máximo de venta.

Veamos un sencillo ejemplo: la vivienda libre A tiene un valor de mercado de 100 según la Ponencia de valores, lo que le otorga un valor catastral de 50. La vivienda protegida B tiene un valor de mercado de 100 según la misma Ponencia de valores (recordemos que, como antes se señaló, no existe ningún criterio corrector en la Ponencia por ser vivienda protegida) y un precio máximo legal de 50; en este caso su valor catastral será también de 50. El único supuesto en el que el límite antes señalado entrará en juego se producirá cuando el precio máximo de venta sea inferior al 0,5 del valor de mercado; en el ejemplo expuesto, si el precio máximo de venta fuese de 40 el valor catastral debería ser también de 40.

Ante esta situación, el interrogante que se plantea es si la aplicación que se está realizando en las Ponencias de valores del valor de mercado de las viviendas protegidas responde al espíritu del coeficiente de referencia que pretende reducir el valor catastral a la mitad del valor de mercado. En la actualidad se está aplicando a las viviendas protegidas como base el valor de mercado de las viviendas libres, sin considerar que el precio de venta de las protegidas está limitado legalmente.

A esta pregunta han dado respuesta la sentencia 665/2014 de 22 julio del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña y la sentencia 586/2015 de 5 junio, del Tribunal Superior de Justicia de Valencia, por las que se estiman sendos recursos contra resoluciones de los Tribunales Económico Administrativos Regionales y se anulan las valoraciones catastrales recurridas, condenando a sustituir dichas valoraciones por otras que en las que el valor de mercado a tener en cuenta para la determinación del valor catastral de las viviendas protegidas sea el precio máximo de venta.

Estas sentencias provocarán una notable reducción del valor catastral de las viviendas protegidas y, por consiguiente, una reducción del IBI.

En el ejemplo antes propuesto, si el precio máximo de venta de la vivienda protegida era de 50, el valor catastral sería de 25. Como puede apreciarse las consecuencias son enormes.

5 Comentarios

  1. El comentario me parece muy interesante, pero considero que es muy generalista y además incurre en algunos errores, que por razones de espacio y tiempo ahora no me resulta procedente describir. No obstante te hago algunas reflexiones y apuntes a modo de ejemplo por si te pudieran resultar útiles:
    A) No podemos comparar una VPO de promoción libre con una de promoción pública. Existen matices.
    B) Factor de localización; no podemos comparar una VPO en la AV de Canarias de esta capital con una VPO localizada en, pongamos por caso, La Aldea.
    C) No podemos comparar una VPO reciente con una que tenga una antigüedad superior a 20 años, en el que el precio de venta está liberalizado.
    D) No podemos comparar el valor catastral de un municipio que se revisó en el año 1995 con otro que lo haya sido en el año 2007, pongamos por caso.
    E) Existen limitaciones en la obtención de los valores catastrales derivado del “tipo de Ponencia de valores”: según sean de vía y tramo o zona de valor.
    F) La información urbanística y el grado de desarrollo del polígono fiscal va a influir en los valores de repercusión y unitarios que adopte o haya adoptado la ponencia de valores.
    En fin…..podríamos seguir con muchos ejemplos y argumentaciones y claro: yo también discuto el valor catastral por diversas razones. En mi opinión el procedimiento de obtención hay que modificarlo y considero que es una cuestión de tiempo que ello se haga. No obstante, cabe indicar que, aún con sus defectos, la valoración catastral constituye un elemento de seguridad jurídica que hoy por hoy está sirviendo para proveer de ingresos a la admón en general y particularmente a los ayuntamientos. Finalmente y para acabar; las PVC contemplan mecanismos correctores para atender a la implantación de las VPI.
    Tal es mi opinión y que someto gustoso a otra mejor fundamentada.
    Un cordial saludo

  2. Hola, efectivamente como bien dices existen muchos factores en la determinación del precio de mercado según la ponencia de valores. Pero la cuestión que intentaba plantear en la entrada iba otro lado.

    Creo que para aclararlo lo mejor es transcribir el fundamento de derecho del TSJ de Cataluña, me parece especialmente ilustrativo:

    “En efecto, la mención, en el segundo párrafo del art. 23.3 del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, a que «En los bienes inmuebles con precio de venta limitado administrativamente, el valor catastral no podrá en ningún caso superar dicho precio», no puede interpretarse en sus exclusivos y aislados términos gramaticales, sino, como dispone el art. 3.1 del Código Civil, en relación con su contexto. De tal contexto resulta tanto que el valor catastral de los inmuebles no podrá superar el valor de mercado (entendiendo por tal el precio más probable por el cual podría venderse, entre partes independientes, un inmueble libre de cargas) como que a tal efecto se fijará, mediante Orden ministerial, un coeficiente de referencia al mercado para los bienes de una misma clase. Y de esta forma, el valor catastral de los inmuebles con precio de venta limitado administrativamente no podrá superar, «en ningún caso», dicho precio, de la misma manera que el valor catastral en general no podrá superar el valor de mercado, en los términos en que se define legalmente, por lo que el coeficiente de referencia al mercado (RM) habrá de aplicarse, en tales inmuebles con precio de venta limitado, no sobre el valor de mercado establecido para los inmuebles con precio de mercado («libres»), sino sobre el precio de venta limitado administrativamente, que, a estos efectos, ha de entenderse como precio de mercado o sustitutivo del mismo.

    Desde luego, no cabe compartir el criterio doctrinal expresado por algún autor de que el precio real de las viviendas protegidas en el mercado inmobiliario es muy superior al administrativo y, por tanto, al catastral, pagándose la diferencia sin figurar en documento alguno, ya que la venta no puede realizarse por cantidad superior a aquel precio máximo. Tales comportamientos, de existir, son contrarios al ordenamiento jurídico, el cual ofrece medios sobrados para su corrección y erradicación, y su eventualidad no puede alterar la conclusión que hemos alcanzado”.

    A partir de este fundamento, entiendo que la base imponible del IBI tendrá que ser el 0,5 del precio máximo de venta de las viviendas sujetas a precio de venta limitado administrativamente. Por supuesto, es solo una opinión, seguro que discutible.

    Un saludo desde Cantabria.

    • Buenas noches.
      Yo compre una vivienda de construcción nueva con un precio máximo de venta de 119.199 Euros, y precio que figura en el Escritura de adjudicaciíb, el primer valor catastral fué de 72,675 Euros, entiendo debería haber sido 60.000 aprox. Euros. ¿Es correcto esto último? El coste real de la vivienda fué de 145.000 Euros aprox. pagado con el IVA correspondiente.
      Sobreprecio en vivienda protegida, un asunto tan extenso como tabú.
      Saludos

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