Sobre viviendas, riesgos y avales…

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Sobre viviendas, riesgos y avales...Deudo de una inevitable ausencia de este foro, retorno hoy a él con ánimos renovados. Toca retomar la crisis, que muchos anuncian aciaga en nuestro país en los últimos meses del año. Toca crisis porque la crisis está transformando la posición de los ciudadanos que aspiran a acceder a una vivienda, a los cuales se imponen ahora nuevos riesgos que antes eludían.

En mi opinión el origen, quizá la causa eficiente, de la actual crisis financiera e inmobiliaria es la inadecuada y generalizada valoración de riesgos. Hoy grandes riesgos asumidos contra garantía hipotecaria ven reducirse drásticamente, hasta casi la nada a veces, el valor de la garantía entregada. El negocio bancario, conservador en lo esencial, se lanzó en brazos de la expectativa de rápidos beneficios a una guerra por la captación de clientes en origen, muy lejos de su negocio tradicional, que le llevó a posicionamientos muy alejados de los que tradicionalmente venía sosteniendo. Todo el mundo parecía confiar ciegamente en la evolución al alza de un mercado como el inmobiliario que, fomentado y percibido como ámbito de inversión, alcanzaba cota tras cota sin que reconociese límites aparentes. Sin embargo, las mismas fuerzas de mercado que inflaron la burbuja la han hecho estallar. Del todo.

No todo es malo. La llamada crisis se está convirtiendo, en lo que afecta al mundo inmobiliario al menos, en un auténtico proceso de reconversión, en una redefinición del modelo de negocio en un nuevo contexto de mercado en el que sólo algunos, quizá no la mayoría, sobrevivirán empresarialmente. Sólo podrá juzgarse el nuevo escenario por sus resultados. Previsiblemente, menores márgenes, incrementos más cercanos a la inflación, más prudencia de las entidades de crédito y los adquirentes y un retorno a una producción de vivienda más cercana a las tasas de reposición marcarán el horizonte futuro del sector inmobiliario. Ya no se tratará únicamente de promover, será preciso vender, comercializar el producto y, con toda probabilidad, el cliente será más selectivo y más reflexivo. Las prácticas de competencia, en ese contexto, no podrán ser calificadas como desleales al igual que las evidentes prácticas colusorias de los últimos años, que falseaban radicalmente el mercado en perjuicio de los ciudadanos, no fueron calificadas como maquinaciones para alterar el precio de las cosas ni perseguidas por los órganos de defensa de la competencia.

Pero hoy estamos donde estamos. Y en el contexto actual se perciben con nitidez algunas novedades en el acceso a la vivienda. Así, en primer lugar, ya no estamos ante un problema de suelo sino de demanda y de financiación. Hay mucho suelo para desarrollar políticas de vivienda protegida, muchísimo, una cantidad muy superior a la que la demanda actual, atendidas sus condiciones de solvencia, podrá absorber a corto y medio plazo. En segundo lugar, resulta evidente que el crédito se ha retraído, que las entidades de crédito han endurecido sus juicios de la solvencia de promotores y adquirentes o, para ser más precisos, han recuperado sus tradicionales pautas de actuación exigiendo el compromiso de un determinado porcentaje de fondos propios a quienes recaban crédito. En tercer lugar, en la actual situación los promotores tradicionales están huyendo de la promoción directa, que les obligaría a asumir los riesgos de su empresa, escudándose tras sociedades gestoras de entidades cooperativas o comunidades de bienes que constituyen con los que antes eran sus clientes. Es de cooperativistas y comuneros de quienes, ante las dificultades para obtener crédito, obtienen la financiación. Y es a cooperativistas y comuneros, a la postre, a quienes trasladan los riesgos de la promoción reservándose, eso sí, la retribución que consideran conveniente por su gestión. Este nuevo contexto, de nuevo, no es malo en sí mismo, pero es preciso explicarlo y conocerlo. Los ciudadanos, normalmente el eslabón débil de la cadena, deben obtener información adecuada y suficiente para hacer frente a los nuevos planteamientos del sector inmobiliario.

Y es que son muchas las viviendas promovidas en todo el país en régimen cooperativo con excelentes resultados. Siempre que las cosas funcionen correctamente, con las garantías y la profesionalidad adecuadas. A este respecto, no está de más recordar una de estas garantías, quizá la esencial. Me refiero a los avales de las cantidades entregadas a cuenta. A mi modo de ver resulta incuestionable la obligación de garantizar las cantidades a cuenta conforme a la Ley 57/1968, de 27 de junio, sobre percepción de cantidades anticipadas en la edificación y venta de viviendas, en cualesquiera promociones de vivienda, libres o protegidas. Según precisa, además, la disposición adicional primera de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación así resulta exigible "incluso a las que se realicen en régimen de comunidad de propietarios o sociedad  cooperativa". El Decreto 3114/1968, de 12 de diciembre, por el que se aplica la Ley de 27 de julio de 1968 a comunidades y cooperativas, impuso hace más de cuarenta años tal obligación en términos muy claros y categóricos en su artículo 1, apartado segundo (y también lo hacía la normativa de VPO en su ámbito). Es más, el artículo segundo de ese mismo Decreto establece que en estos supuestos "la garantía… será exigida a la persona física o jurídica que gestione la adquisición del solar y la construcción del edificio, y, en consecuencia, perciba las cantidades anticipadas, ya sean en calidad de propietaria del solar  o como mandataria, gestora o representante de aquélla o bien con arreglo a cualquier otra modalidad de hecho o de derecho, directamente o por persona interpuesta".

Sin garantías no hay que entregar cantidades a cuenta. Nunca. Más claro agua, quizá como la que fluye, en el artículo 114 del Decreto 2114/1968, de 24 de julio, por el que se aprueba el reglamento para la aplicación de la Ley sobre viviendas de protección oficial, texto refundido aprobado por Decretos 2131/1963, de 24 de julio y 3964/1964, de 3 de diciembre. Hace ya más de cuarenta años que esto era así. Una vez más, probablemente, no hay nada nuevo bajo el sol. Pero la memoria es débil.

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Doctor en Derecho por la Universidad de Zaragoza (1997) ocupa plaza de Profesor Titular de Universidad en la misma Universidad y cuenta con acreditación nacional a Catedrático de Universidad (2015). Ha impartido docencia en la Universidad de Zaragoza desde 1992. Autor de numerosas publicaciones y, en particular, de siete monografías sobre contratación pública, derecho urbanístico, de vivienda y Estado autonómico, y coordinador de cuatro volúmenes colectivos, sobre la última reforma bancaria, la corrupción en España, regeneración urbana y contratación pública. Es vocal de la Junta Consultiva de Contratación Administrativa de Aragón en representación de los órganos de contratación del sector público autonómico aragonés (2017-). Fue Director General de Vivienda y Rehabilitación (2003-2005 y 2009-2011) y Director General de Urbanismo (2005-2007). Actualmente es Secretario General Técnico de la Presidencia del Gobierno de Aragón (2015-).

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