Una nueva rectificación judicial a la valoración catastral

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Una sentencia de la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Asturias, de 31 de octubre de 2016 (Ponente Sra. Margareto García), aunque con efectos muy limitados, pues se ciñe a la valoración catastral de un concreto –y céntrico- bajo comercial en la capital del Principado, ha vuelto a poner en cuestión la fijación de aquella, por la pobreza y tosquedad comparativa con que fue realizada. Un tema, como se dirá, sensible y no proclive a apreciaciones unánimes, como puede observarse en la Sentencia de la Sala Tercera, Sección 2ª, del Tribunal Supremo, de 17 de marzo de dos mil catorce y en su voto particular.

A modo de recordatorio, cabe señalar que en la Norma 3 del Anexo al Real Decreto 1020/1993, de 25 de junio, por el que se aprueban las Normas Técnicas de Valoración y el Cuadro Marco de Valores del Suelo y de las construcciones para determinar el valor catastral de los bienes inmuebles de naturaleza urbana, se establece una metodología general para el cálculo del valor catastral, que parte de tomar como referencia el valor de mercado, “sin que en ningún caso pueda exceder de éste”. Ese valor de mercado obtenido tras los análisis y conclusiones de los estudios que se realicen de conformidad con esta norma, servirá de base para determinar los valores en polígono, calle, tramo de calle, zona o paraje. Y, si se pone de manifiesto la escasa entidad del mercado a nivel local, podrá redactarse un estudio de mercado de ámbito supramunicipal. Sólo en defecto de ambos, los órganos de coordinación del Catastro, mediante los estudios y análisis estadísticos que correspondan, establecerán los valores de referencia.

También se señala en este Real Decreto 1020/1993, que el valor catastral de los bienes de naturaleza urbana estará integrado por el valor del suelo y el de las construcciones, si las hubiere. El valor catastral urbano se obtiene en aplicación de la correspondiente ponencia de valor y está integrado por el valor del suelo urbano y, en su caso, por el valor de la construcción, multiplicado por los coeficientes correctores que les sea de aplicación, por el factor de localización, la componente de gastos y beneficios de la promoción inmobiliaria y por el factor de referencia de mercado.

Para calcular el valor del suelo urbano y de la construcción hay que conocer, mediante los planos de las ponencias de valor correspondiente, en qué polígono de valoración y zona de valor (en ponencias aprobadas a partir de 2005) o en qué polígono y calle, tramo o paraje (en ponencias aprobadas hasta 2004) está incluido el inmueble a valorar. Al respecto, la ponencia define los diferentes valores aplicables para la determinación del valor catastral.

Por su parte, los coeficientes correctores adaptan los valores del suelo y la construcción a las particularidades inherentes de cada inmueble. Los posibles factores de modulación aplicables se definen por los coeficientes correctores del suelo, los coeficientes correctores de la construcción y los coeficientes correctores conjuntos de los valores de suelo y construcción.

Mientras que el factor de localización (fl) evalúa las diferencias de valor de productos inmobiliarios análogos por su ubicación, características constructivas y circunstancias socio-económicas de carácter local que afectan a la producción inmobiliaria, el factor de referencia de mercado (RM) –al que se referirá la sentencia a la que aquí se alude- tiene un valor de 0,50 (fijado en la Orden de 14 de octubre de 1998, dando cumplimiento al principio de que el valor catastral no puede superar el valor de mercado), entendiendo por tal el precio más probable por el cual podría venderse, entre partes independientes, un inmueble libre de cargas. En fin, la componente de los gastos y beneficios de la promoción inmobiliaria (g+b) queda representada por 1,40.

Sabido sobradamente todo cuanto antecede, la sentencia del Tribunal Superior de Justicia asturiano de 31 de octubre de 2016, rectificará, en una sentencia con estimación parcial, una valoración indebida, abundando en que la Administración no goza de una potestad libérrima para aplicar los métodos comparativos ni estos son un dogma de fe que puedan, en la práctica, alterar el principio de que el valor catastral no puede ser superior al real en venta.

El caso parte de la impugnación de una desestimación presunta por parte del Tribunal Económico Administrativo Regional del Principado de Asturias de una reclamación contra la Resolución de 24 de mayo de 2013 de la Gerencia Regional del Catastro de Asturias desestimatoria del recurso de reposición formulado contra el Acuerdo de 31 de julio de 2012 por dicha Gerencia en relación con la valoración catastral de un local sito en la calle Independencia de Oviedo.

Los motivos en que la parte recurrente contesta la demanda fueron, sustancialmente, los siguientes: 1º) Inexistencia de motivos de oportunidad, referencia a datos económicos no concretos, inexistencia de un mínimo estudio de Mercado, calculo erróneo del Valor Catastral por ser el valor dimanante de la RM superior al de Mercado; así como otras deficiencias en la declaración de la Ponencia de Valores; y 2º, respecto de la Valoración Catastral Individualizada, que su valor de mercado supera la adecuada valoración (RM= 0,5) de los valores catastrales, así como la inadecuación del método utilizado para valorar el local dada la inexistencia de muestras suficientes (se habían tomado tres, que, a la postre, se considerarán escasas e inidóneas), estimando más adecuado el de capitalización de cuotas.

El Abogado del Estado contestó a la demanda sosteniendo la inadmisibilidad del recurso por haber recaído resolución expresa el 30 de septiembre de 2014, que no habría sido impugnada; que no cabe impugnar la Ponencia de Valores con ocasión de recurrir el acuerdo de notificación individualizada y que, en último caso, la valoración era correcta.

El Tribunal rechazó el óbice de inadmisibilidad alegado por el Abogado del Estado, partiendo de que, “si bien resulta cierta una cierta pasividad de los recurrentes, no lo es menos que, al ser la resolución expresa del mismo sentido desestimatorio que la presunta, resulta aplicable la doctrina de la ampliación tacita del recurso fijado por nuestro Tribunal Supremo y en virtud de la cual debe entenderse impugnada dicha resolución expresa”. En segundo término, la sala entendió innecesario analizar la argumentación que en la demanda se realizaba en relación con la Ponencia de Valores, puesto que, como acertadamente señaló la Abogacía del Estado, “el Tribunal Supremo tiene declarado que la Ponencia de Valores no tiene la naturaleza de Disposición General y por ello no cabe la impugnación indirecta de la misma (Sentencia de 17 de septiembre de 2010, por todas)”.

Pero el órgano jurisdiccional sí entiende “susceptible de examinar” la cuestión que afecta al método de valoración utilizado “en este concreto caso” (ya que el Tribunal quiere dejar claros los efectos limitados de su fallo),  a la hora de fijar la del local comercial propiedad de los recurrentes, “y más concretamente si es más acertado el de comparación con las muestras utilizado por el Catastro o el de Capitalización seguido por los peritos intervinientes en el pleito y dentro de este cuál ha de ser el tipo de capitalización de rentas procedente”. Como se ha avanzado, la valoración impugnada partía de tres locales próximos y supuestamente análogos al de las recurrentes; similitudes que, a la vista de las pericias, no da por buenas la Sala que considera, “ante la inexistencia de suficientes muestras de análogas características a las del local que nos ocupa”, que el método utilizado por la Administración “no puede estimarse correcto, siéndolo, por contra, el de Capitalización seguido por los dos peritos que han intervenido en autos, al cual habrá pues de estarse”. La Sala entiende, con los dos técnicos, que el tipo debe aplicarse al Valor Neto de Rendimiento Anual “al estimarse adecuados los razonamientos y cálculos realizados por aquellos” y, rechazando una propuesta de carácter “especulativo (…) y no prevista para inmuebles urbanos” ofrecida por el Perito judicial, se inclina por el tipo del 4,45 %, señalado por el Abogado del Estado, correspondiente al rendimiento de la deuda pública del Estado en mercados secundarios para el año 2013”.

Todo ello implicará una drástica reducción en la valoración catastral del inmueble de los recurrentes –con inmediata traducción en el I.B.I.- y, procesalmente, la estimación parcial y sin imposición de costas, del recurso contencioso administrativo interpuesto. Una sentencia más, en suma, reductora de los márgenes valorativos –de la discrecionalidad aplicativa, en suma- de la Administración, en un tema tan sensible por lo gravoso para el contribuyente y por la actual situación del mercado inmobiliario.

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Leopoldo Tolivar Alas es Catedrático de Derecho Administrativo en la Universidad de Oviedo y, antes, en las de Murcia y León. Autor de numerosos estudios jurídicos, es Presidente de la Real Academia Asturiana de Jurisprudencia y miembro de número del Real Instituto de Estudios Asturianos.

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