Posibles efectos indeseados del plan de vivienda: el incremento en el precio de los alquileres

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El reciente Plan de Vivienda aprobado por el Real Decreto 233/2013, de 5 de abril, por el que se regula el Plan Estatal de fomento del alquiler de viviendas, la rehabilitación edificatoria, y la regeneración y renovación urbana, 2013-2016, tiene como uno de sus objetivos invertir la relación propiedad – alquiler en materia de vivienda.

La exposición de motivos califica el mercado del alquiler de vivienda en España como muy débil, sobre todo si se compara con el de los países de nuestro entorno. Según los datos del último censo disponible, el alquiler significa el 17% frente al 83% del mercado de la vivienda principal en propiedad. En Europa, en porcentajes medios, el mercado de la vivienda principal en alquiler representa el 38%, frente al 62% de vivienda en propiedad.

Los Planes de Vivienda precedentes, por el contrario, fomentaron la construcción de viviendas protegidas, privilegiando en términos cualitativos y cuantitativos a las ayudas destinadas a la adquisición de viviendas frente a las ayudas destinadas al alquiler, en concreto, según responsables del Ministerio de Fomento, las primeras se cuantifican en 1.720 millones de euros mientras las destinadas a alquiler se limitaron a 337 millones de euros.

Con el objetivo de invertir esta situación, el nuevo Plan de Vivienda prevé dos programas de actuación que pretenden fomentar el alquiler, el programa de ayuda al alquiler de vivienda y el programa de fomento del parque público de vivienda en alquiler. Con estos dos programas el Plan pretende favorecer a las personas con escasos recursos económicos el acceso a una vivienda en alquiler.

Estos programas se ven acompañados de la desaparición de toda ayuda a la promoción de vivienda protegida, incluso de las existentes. En estos momentos se está tramitando en el Parlamento el Proyecto de Ley de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas, en cuya disposición adicional segunda, se procede a la supresión de las ayudas existentes a la promoción. En el momento de redactar estás líneas, el Partido Popular ha presentado una transaccional a su enmienda 105 por la que resultarían amnistiadas las subsidiaciones de los préstamos convenidos concedidos para la nueva construcción en alquiler. Es importante precisar que los préstamos para la nueva construcción en alquiler a los que el Ministerio haya otorgado su conformidad durante la vigencia del Plan de Vivienda 2009-2012 tienen una subsidiación durante toda la vida del préstamo cuya cuantía anual en euros de subsidiación por cada 10.000 euros de préstamo oscilará entre los 100 y 350 euros atendiendo al tipo de vivienda promovida en alquiler.

La presente reflexión pretende poner de relieve la existencia de un cierto desajuste en la regulación de los límites del programa de ayuda al alquiler que pudiera provocar en el futuro efectos indeseados.

El procedimiento subvencional diseñado exige la convocatoria periódica de procedimientos de concesión ayudas en los que se valorarán los ingresos de los solicitantes dentro de unos límites máximos de ingresos. Estos límites atenderán al número de miembros de la unidad de convivencia que, por ejemplo, en caso de solicitantes individuales será de una vez el IPREM y en el caso de una pareja con un hijo de 2 años, de 1,8 veces el IPREM (artículo 12). La unidad de convivencia está formada por todos aquellos que vayan a utilizar la vivienda como su residencia habitual y permanente (glosario de términos).

El Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples (IPREM) es un índice creado en 2004 y que se emplea como referencia para la concesión de ayudas, becas, subvenciones o el subsidio de desempleo entre otros, cuya cuantía para 2013 es de 7.455,14 euros. Es importante tener en cuenta que, a pesar de lo publicado en los medios de comunicación general, el IPREM no se puede equiparar con los ingresos brutos, sino que resultarán de la suma de la base imponible general y del ahorro de la Declaración sobre el IRPF presentada por todos los miembros de la unidad de convivencia (artículo 6). En resumen, es la suma de la casilla 455 y 465 de la Declaración del IRPF.

Una vez cuantificados los ingresos de las unidades de convivencia, se priorizarán las solicitudes atendiendo a la relación existente entre los ingresos de la unidad de convivencia y el límite máximo de ingresos de la unidad de convivencia que permiten el acceso a la ayuda al alquiler. Este mecanismo de priorización determinará que ostenten preferencia para la obtención de las ayudas aquellas unidades de convivencia cuyos ingresos sean inferiores.

Solo excepcionalmente, cuando las solicitudes presentadas no sean suficientes para cubrir las ayudas convocadas, podrán resultar beneficiarias aquellas unidades de convivencia cuyos ingresos no superen 3 veces el IPREM. El plan al regular los requisitos de los beneficiarios de las ayudas limita la renta máxima del contrato de arrendamiento a 600 euros anuales (artículo 11).

En principio, el establecimiento de este límite solo puede recibir críticas favorables, se pretende subvencionar solo aquellos alquileres “baratos”. Ahora bien, sorprende que no se haya utilizado ningún mecanismo que ponga en relación el precio del alquiler y la superficie de la vivienda, ya que alquiler “barato” no es aquél que solo lo es en términos absolutos, es decir, que únicamente atiende al precio, sino que es necesario que exista una determinada relación entre el importe de la renta y la superficie de la vivienda.

La sorpresa es mayor teniendo en cuenta que los responsables políticos han hecho virtud de este límite en sus manifestaciones públicas al referirse a otras líneas de ayudas. En concreto, en la Nota de Prensa de la Oficina de Información del Ministerio de Fomento sobre la comparencia de la Ministra Pastor en el Senado, se hizo mención a que en el programa de fomento del parque público de alquiler, coincidiendo con las recomendaciones de la Defensora del Pueblo, se había establecido un límite de precios máximo por metro cuadrado en función de la renta familiar de los inquilinos. En concreto, en este programa se ha limitado la renta a 4,7 euros mensuales por metro cuadrado de superficie útil en el caso del alquiler en rotación y de 6 euros en el caso del alquiler protegido (artículo 17).

La ausencia de este límite provocará que sea subvencionable de igual forma una vivienda de 30 metros cuadrados de superficie útil en una ubicación especialmente apetecible que otra vivienda de 90 metros cuadrados en una situación menos privilegiada. Lo único relevante es el precio.

Argumentativamente podemos partir del informe sobre la evolución del precio del alquiler de la vivienda en alquiler en 2012 publicado por un importante portal inmobiliario (www.idealista.com) en el que se puede leer que “ya son ocho los distritos inmobiliarios que ofrecen el metro cuadrado por debajo de los nueve euros, todos ubicados en el sur de Madrid. Los metros cuadrado mas exclusivos de la capital los encontramos en el distrito Salamanca, (13,4 euros/m2). Por encima de los doce euros por metro cuadrado en el distrito centro (12,7 euros/m2),…”.

Otro informe de reciente publicación (www.soloalquileres.es) refleja que el 34% de los alquileres tiene una renta inferior a los 400 euros mensuales, el 43% de los una renta mensual entre 400 y 600 euros, y el resto más de 600 euros mensuales.

Esto supone que estarán en iguales condiciones de cara a la obtención de las ayudas públicas aquellos solicitantes que, a igual ingresos computables, tengan en alquiler una vivienda de 30 metros cuadrados en el Barrio Salamanca (402 € mensuales) que aquel que alquile una vivienda de igual superficie en un distrito del sur de Madrid (270 € mensuales). Es mas, dado que la ayuda será de hasta un 40% de la renta anual con el límite máximo de 2.400 euros por vivienda (artículo 12), la situación del primero será mas favorable en cuanto, en términos absolutos, su subvención será superior al segundo; en concreto, 1.929,60 € anuales frente a 1.296 € euros anuales.

Aún cuando puede resultar un poco prematuro realizar previsiones, este sistema pudiera llegar a provocar un incremento en los precios de aquellos alquileres de viviendas con superficies pequeñas, que serán a partir de ahora los más demandados por los posibles beneficiarios de las ayudas de alquiler. Es la consecuencia de la aplicación de la Ley de la oferta y la demanda, según la cual a mayor demanda e igual oferta, el precio tiende a aumentar.

Sorprende esta ausencia en cuanto en el Plan de Vivienda anterior se estableció tal límite como una forma de subvencionar solo los alquileres realmente baratos (artículo 45 Real Decreto 2066/2008, de

12 de diciembre, por el que se aprueba el Plan de Vivienda y Rehabilitación 2009/2012), del que resultaba que la renta inicial a satisfacer no debía superar los 8,13 € mensuales por metro cuadrado de superficie útil.

Por todo ello, parece aconsejable que en la concesión de las ayudas al alquiler las solicitudes se prioricen atendiendo tanto al nivel de ingresos de las unidades de convivencia como a la relación precio de renta / metro cuadrado de superficie útil de las viviendas. Las Comunidades Autónomas podrán introducir esta corrección al permitirles el Plan de Vivienda la introducción de requisitos adicionales y criterios de preferencia en la selección de los beneficiarios distintos a los establecidos por el legislador estatal.

Información facilitada por: José Antonio Ruiz Sainz-Aja, funcionario en la Dirección General de Vivienda y Arquitectura de la Comunidad Autónoma de Cantabria.

 

 

 

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