Vivienda según el diccionario de la Real Academia Española de la Lengua es el «lugar cerrado y cubierto construido para ser habitado por personas». Además, desde el punto de vista de nuestra Constitución la vivienda es un derecho de todos los españoles, ya que en su artículo 47 proclama: «Todos los españoles tienen derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada. Los poderes públicos promoverán las condiciones necesarias y establecerán las normas pertinentes para hacer efectivo este derecho, regulando la utilización del suelo de acuerdo con el interés general para impedir la especulación. La comunidad participará en las plusvalías que genere la acción urbanística de los entes públicos».
Viendo el caos existente en el mercado inmobiliario y las acciones políticas llevadas a cabo en relación con el mismo, podemos decir, sin temor a que se nos rebata, que los poderes públicos llevan demasiados años sin hacer caso del precepto de nuestra Ley Fundamental.
La compra de una vivienda es misión cada día más difícil, a pesar de la mejora de las condiciones de financiación de los últimos tiempos. La escasez de la oferta hace que los compradores potenciales enloquezcan buscando un inmueble adecuado, al mismo tiempo que hace que los precios se disparen, mientras los vendedores parecen volverse chiflados subiendo y subiendo sus exigencias. La cosa se llega a parecer al camarote de los hermanos Marx: ¡Y dos huevos duros!
Desde distintas Administraciones se han intentado en los últimos años distintas actuaciones tratando de poner freno a las subidas de los alquileres de pisos, en la mayoría de los casos de forma absolutamente equivocada, de tal forma que se han provocado mayores subidas, expulsando del mercado de los arrendamientos a numerosos propietarios.
En mi modesta opinión la cuestión es difícil, pero se pueden señalar algunas de las cuestiones que permitirían mejorar el tema:
Abaratamiento del suelo
Se podrá poner a disposición de la edificación terrenos y edificios de titularidad pública. Pero para actuar significativamente habrían de revisarse los vigentes criterios de actuación urbanística. Si no se reclasifica o recalifica suelo, será difícil influir en los precios y en la promoción de viviendas. El problema estriba en que la cuestión de los usos que se dan a los terrenos está influida por una fuerte carga ideológica.
Beneficios fiscales
Históricamente muchos españoles vienen aplicando en sus declaraciones del IRPF desgravaciones por adquisición de vivienda habitual. El problema es que el actual régimen de beneficios fiscales prácticamente se limita al mantenimiento transitorio para contribuyentes que adquirieron su vivienda hace más de 10 años. Ello contrasta con el boom de la vivienda en los años 80 y 90 del siglo XX, en los que la liberalización de los alquileres y las desgravaciones en el IRPF dispararon las compras de viviendas. Y eso en tiempos en que los tipos de las hipotecas superaban los dos dígitos… Naturalmente el dotar de importancia significativa a este tipo de beneficios fiscales puede tener una repercusión inmediata en los presupuestos estatales, que podrá verse paliada en la medida que la activación económica de estas medidas produzca una mayor recaudación.
Otra posible vía de actuación pasaría por otorgar beneficios fiscales a la compra de viviendas en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales o en el IVA, bonificaciones impositivas que indirectamente financiarán compras de viviendas, aunque no sean viviendas de protección oficial e incluso si se van a destinar al alquiler.
Protección de la propiedad inmobiliaria
Frente al secular régimen de protección al propietario, con la aplicación de acciones provenientes del derecho romano en defensa del derecho de posesión del propietario, los últimos tiempos han visto proliferar las situaciones, impulsadas por reivindicaciones de un sector de la población, de protección al poseedor de mala fe, preservando la situación del okupa o inquiokupa frente a las acciones del propietario. Ello ha sido favorecido por la lentitud de nuestra sobrecargada Justicia, pero agravado por medidas legislativas para proteger de los desahucios a quienes sufren riesgo de exclusión social, protección que el sistema hace correr a cargo de los propietarios de las viviendas, en lugar de la acción de las Administraciones Públicas.
Por otra parte, nuestra sociedad ha introducido sesgos ideológicos a la hora de reconocer derechos, de forma que el derecho de propiedad se discute si corresponde a un aristócrata o a un malvado fondo de inversiones norteamericano.
Pero se olvida que la seguridad jurídica es uno de los principales motores de la inversión. Nadie quiere invertir sus ahorros en una república bananera, pues las altas rentabilidades que pueden ofrecer tienen una gran volatilidad, que amenaza el interés y el capital.
Agilización burocrática
La tramitación de cambios en la planificación urbanística se dilata durante años, que pueden ser lustros si se trata de aplicar un nuevo plan general. Así, hemos visto el caso de aprobación de un programa de actuación urbanizadora de un polígono industrial que era un negocio sumamente prometedor, que cuando contó con la aprobación final había perdido el interés, por los cambios económicos. Después de 15 años ni Ayuntamiento, ni agente urbanizador, ni propietarios consiguen ningún progreso, no estando nadie satisfecho con la situación, salvo el Ayuntamiento que cobra IBI por terrenos que en realidad siguen siendo rústicos. Sin contar el caso del comprador de una parcela urbana que lleva dos años sin lograr la licencia de edificación de su chalet. Evidentemente, algo debería cambiar.
En definitiva, la carestía de la vivienda es un problema complejo que requiere un enfoque en numerosos frentes. Es fundamental que tanto los Gobiernos Estatal y Autonómicos, como la sociedad civil, colaboren para encontrar respuestas efectivas a este desafío. Y lo primero que haría falta es buena voluntad para excluir el tema de la disputa en el barro político y establecer un gran pacto que comprometa a un amplio espectro de partidos, a representación empresarial, fundamentalmente de los sectores de la construcción y financiero, a sindicatos, asociaciones y a la sociedad en su conjunto.
Sr. Abella, gracias por su artículo, especialmente por reservar un papel en el deseable pacto a asociaciones y a la sociedad en su conjunto, pero cuando usted escribe que se protege al poseedor de mala fe, ¿a qué se refiere concretamente? ¿quién y cómo protege al poseedor de mala fe además de la lentitud de nuestra sobrecargada justicia? Y cuando indica que las medidas legislativas para proteger de los desahucios a quienes sufren riesgo de exclusión social, el sistema lo hace correr a cargo de los propietarios de las viviendas en lugar de la acción de las Administraciones Públicas, ¿no es cierto que esas mismas medidas regulan la posibilidad de que el arrendador afectado pueda recibir una compensación de la Administración Pública por el hecho de tener que seguir alojando al inquilino a pesar de no pagarle?
Estimado Sr. Sanagustín, entiendo que poseedor de mala fe es quien accede a la posesión del inmueble sin título que le legitime para ello. En la actualidad quien ocupe una vivienda y alegue la «desprotección» que sufre no puede ser desalojado. Después de escribir el post veía en una TV que las mafias de la okupación facilitan instrucciones a los okupantes para obtener la protección legal frente a la acción de desahucio.
En cuanto a la posibilidad de que el arrendador afectado pueda recibir una compensación de la Administración Pública por el hecho de tener que seguir alojando al inquilino a pesar de no pagarle, es la primera noticia que tengo y nunca he sabido de un caso en que fuera así. En todo caso entiendo que la justicia debería desalojar al usurpador y que si necesita amparo sería la Administración quien debería facilitar el alojamiento. El obligar al propietario a transigir con la usurpación, aunque fuera indemnizado, es una expropiación forzosa por la vía de los hechos, sin el más mínimo respeto a los derechos del titular del inmueble.