Estructurar la demanda de vivienda, regular la oferta: Experiencias pioneras

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Demanda de viviendaLos registros administrativos para gestionar el parque de vivienda social que habían empezado a surgir en algunas Comunidades Autónomas (País Vasco, Aragón) se generalizaron en España a raíz de lo establecido en el artículo 13.7 y la disposición transitoria octava del Real Decreto 801/2005, de 1 de julio, por el que se aprueba el Plan Estatal 2005-2008, para favorecer el acceso de los ciudadanos a la vivienda. El precepto citado previó que “la venta y adjudicación de las viviendas acogidas a este Real Decreto habrá de efectuarse a demandantes inscritos en los registros públicos previstos al efecto por las Comunidades Autónomas y Ciudades de Ceuta y Melilla, según los procedimientos que éstas regulen, que, en todo caso, deberán garantizar los principios de igualdad, publicidad, concurrencia, así como eliminar cualquier tipo de fraude en las primeras y posteriores transmisiones”. La exigencia de registros de demandantes fue reforzada por el artículo 5.1.d) del Real Decreto 2066/2008, de 12 de diciembre, por el que se regula el Plan Estatal de vivienda y rehabilitación 2009-2012, al establecer taxativamente que “la venta y adjudicación de las viviendas sólo podrá efectuarse a demandantes inscritos en los registros públicos previstos al efecto por las Comunidades autónomas y ciudades de Ceuta y Melilla, sin perjuicio de lo dispuesto en la disposición transitoria sexta”, prescindiendo de procedimientos alternativos que sí admitía el plan anterior.Los registros impulsados por el Plan estatal 2005-2008 contaban con diversos precedentes europeos (Paris 1990; Munich 2001; Cantón de Ginebra 1997; Edimburgo 2003 en el marco de la iniciativa escocesa del “national framework for common housing registers”) y españoles (País Vasco, 1997; Aragón 2004; San Sebastián 2004; municipio de Madrid 2005). Si los precedentes europeos se caracterizan por su vocación a la gestión del parque de vivienda social en alquiler, los españoles tenían en común su vocación general, omnicomprensiva de todas las tipologías de vivienda protegida, social o no, y su vinculación a los procedimientos de adjudicación, al menos inicialmente.

La creación de los registros de solicitantes o demandantes de vivienda y la intervención administrativa sobre los procesos de adjudicación ampliaron notablemente el ámbito de actuación de la administración competente en materia de vivienda, tradicionalmente centrada en la gestión de ayudas y subvenciones públicas y, con grandes altibajos, en la provisión de vivienda social en el marco de un servicio social de interés económico general. Los registros de solicitantes o demandantes se han limitado a la vivienda protegida, sin constituir bases estadísticas omnicomprensivas de toda la demanda residencial. No faltan quiénes, vinculando la ampliación del ámbito de los registros a la vivienda libre a las medidas de estímulo del sector inmobiliario y del cooperativismo, formulan tal propuesta vinculándola incluso al derecho a la vivienda y a la subordinación de las decisiones de clasificación de suelo al mismo según la más reciente normativa estatal de suelo y configurándola, sin precisión técnica a mi juicio, como servicio público.

En todo caso, la gestión de los registros de solicitantes de vivienda genera un incremento sustancial de la carga de trabajo y, por ello, resulta indispensable canalizar las demandas ciudadanas de acción administrativa explotando nuevas tecnologías, creando nuevas estructuras multicanal de atención al ciudadano e implantando procesos de administración electrónica. Han de gestionarse solicitudes de inscripción, de cancelación, de modificación, procesos de adjudicación pública o privada, por promotores o cooperativas o entidades análogas, autorizaciones variadas para la aplicación de procedimientos especiales, bajas, caducidades, renuncias, etc. En suma, la creación de ese nuevo ámbito de intervención pública, de gestión del nuevo servicio de interés general en materia de vivienda al que he aludido al inicio de este trabajo, exige poner en marcha sistemas eficaces y novedosos que permitan canalizar las relaciones de la administración con los ciudadanos y empresas afectados.

En Aragón lo anterior se resolvió mediante la creación del registro de solicitantes de vivienda protegida de Aragón y el servicio administrativo de gestión de demanda de vivienda, integrado en la Dirección General de Vivienda y Rehabilitación a lo largo de los años 2004 y 2005. El registro de solicitantes de vivienda protegida de Aragón está en funcionamiento desde principios de 2004 y los procedimientos de adjudicación bajo control público desde mediados de 2005. La articulación jurídica del registro aragonés se realizó en paralelo con el diseño de las herramientas informáticas y de los sistemas de atención multicanal para garantizar un adecuado funcionamiento desde el primer momento, esencial dadas las expectativas generadas. El sistema de relación con el ciudadano se desplegó por las tres provincias aragonesas y se basó en oficinas de atención presencial con cita previa, una página web transaccional en la que se implantan de manera progresiva procesos de administración electrónica (inscripción, modificación) y un centro de atención de llamadas a través del cual el ciudadano puede realizar sus gestiones, incluida la cita previa para las oficinas presenciales o la cumplimentación de solicitudes, sin necesidad de desplazarse físicamente a centros administrativos. La administración electrónica es, también aquí, el futuro inmediato.

Los objetivos de los registros de solicitantes de vivienda protegida son fundamentalmente dos. En primer lugar, deben servir para conocer y evaluar dinámicamente la demanda de vivienda protegida y su distribución en el ámbito correspondiente para hacer posible el diseño de políticas de vivienda protegida más realistas y adecuadas a las necesidades de los ciudadanos. En segundo lugar, el registro ha de ser un instrumento básico para facilitar la intervención y control públicos del mercado de vivienda protegida y del cumplimiento de la normativa en la materia. En particular, los registros suelen ser herramientas esenciales para articular los procedimientos de acceso a la vivienda protegida a través de cualquier vía (promoción pública, promoción privada concertada o convenida, resto de promoción privada, autopromoción individual o en cooperativa o entidad análoga, segundas transmisiones). Como resultado de todo ello muchas administraciones autonómicas cuentan hoy con una base de datos de valor inestimable para el diseño e impulso de las políticas públicas de vivienda, una base en la que no sólo está recogida la demanda, sino también la oferta, los promotores o gestores, las promociones impulsadas y muchos otros datos, como la evolución de las titularidades de las viviendas protegidas existentes, datos objeto del máximo nivel de protección desde la perspectiva de la normativa de protección de datos.

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Doctor en Derecho por la Universidad de Zaragoza (1997) ocupa plaza de Profesor Titular de Universidad en la misma Universidad y cuenta con acreditación nacional a Catedrático de Universidad (2015). Ha impartido docencia en la Universidad de Zaragoza desde 1992. Autor de numerosas publicaciones y, en particular, de siete monografías sobre contratación pública, derecho urbanístico, de vivienda y Estado autonómico, y coordinador de cuatro volúmenes colectivos, sobre la última reforma bancaria, la corrupción en España, regeneración urbana y contratación pública. Es vocal de la Junta Consultiva de Contratación Administrativa de Aragón en representación de los órganos de contratación del sector público autonómico aragonés (2017-). Fue Director General de Vivienda y Rehabilitación (2003-2005 y 2009-2011) y Director General de Urbanismo (2005-2007). Actualmente es Secretario General Técnico de la Presidencia del Gobierno de Aragón (2015-).

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