Otro futuro para la ciudad: Conservar, gestionar y rehabilitar el parque edificado

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Rehabilitar el parque edificadoCasi en todas las ciudades españolas un observador atento y conocedor razonable del régimen jurídico del deber de conservación y la ruina podría identificar inmuebles cuyos propietarios están promoviendo, por acción u omisión, la ruina en cualquiera de sus modalidades. Ciertamente, el propio Tribunal Supremo, acaso cegado por su jurisprudencia sobre el carácter fáctico de la situación legal de ruina, llegó a afirmar que “la ruina es la mera constatación objetiva de una situación, independientemente de las causas dolosas o culposas que hubieran dado lugar a ella, respecto de las cuales podrán emplearse distintos medios de defensa al objeto de impedir los efectos propios de la correspondiente declaración o de lograr un resarcimiento por los que sean inevitables, mas nunca utilizarlas como motivos excluyentes de su declaración” [SSTS de 28 de diciembre de 1994 (Arz. 10398), 18 de marzo y 1 de abril de 1996 (Arz. 2036 y 2931), 27 de enero de 1998 (Arz. 1879). Se cita la de 18 de marzo de 1996].

Pero si la afirmación del Tribunal Supremo resulta coherente con la normativa entonces vigente, obviando posibles apelaciones al abuso de derecho, no debiera ocultarse que tales conductas, torticeramente dirigidas a lograr el incumplimiento del fin para el que la ley impuso el deber de conservación utilizando la situación legal de ruina, producen daños concretos a terceros, los ocupantes del inmueble arruinado, y a los intereses generales, en forma de destrucción del legado urbanístico y edificatorio del país. Son ya muchas las normas autonómicas que han tratado de salir al paso de esas prácticas. Llega ahora el turno del Estado, gracias a la nueva percepción de las políticas urbanas, imbuidas ahora en sostenibilidad y regeneración introduciendo estímulos fiscales, en forma de reducción de impuestos indirectos y desgravaciones en el impuesto sobre la renta de las personas físicas.

El estímulo a la rehabilitación quiere ser, también, un mecanismo para aflorar la economía sumergida ya que la deducción únicamente podrá aplicarse cuando se hayan utilizado los medios de pago previstos en la norma que la regula. Tal es el propósito de la disposición adicional vigésima novena de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio, en la redacción dada mediante el Real Decreto-ley 5/2011, de 29 de abril, de medidas para la regularización y control del empleo sumergido y fomento de la rehabilitación de viviendas, establece que “la base de esta deducción estará constituida por las cantidades satisfechas, mediante tarjeta de crédito o débito, transferencia bancaria, cheque nominativo o ingreso en cuentas en entidades de crédito, a las personas o entidades que realicen tales obras. En ningún caso, darán derecho a practicar esta deducción las cantidades satisfechas mediante entregas de dinero de curso legal”.

La unión de normativas autonómicas tendentes a garantizar el cumplimiento del deber de conservación convirtiendo la ruina en excepción que acaece a pesar del ejercicio diligente de dicho deber, lo que implica la quiebra de su carácter fáctico absoluto, con las medidas incorporadas en la Ley 2/2011, de 4 de marzo, de economía sostenible dirigidas a resolver los bloqueos derivados de la normativa sobre propiedad horizontal y a articular procedimientos técnico-jurídicos que permitan imponer la rehabilitación y las medidas fiscales de estímulo y transparencia establecidas en esta última norma y en el citado Real Decreto-ley 5/2011, de 29 de abril, pueden abrir nuevas vías de regeneración de ciudades y pueblos y de negocio para el sector inmobiliario y la construcción. En la diversificación de actividad está su futuro y el de nuestras ciudades.

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Catedrático de Universidad en la Facultad de Derecho de Zaragoza. Ha impartido docencia en la Universidad de Zaragoza desde 1992. Autor de numerosas publicaciones y, en particular, de siete monografías sobre contratación pública, derecho urbanístico, de vivienda y Estado autonómico, y coordinador de cuatro volúmenes colectivos, sobre la última reforma bancaria, la corrupción en España, regeneración urbana y contratación pública. Es vocal de la Junta Consultiva de Contratación Administrativa de Aragón en representación de los órganos de contratación del sector público autonómico aragonés (2017-). Fue Director General de Vivienda y Rehabilitación (2003-2005 y 2009-2011) y Director General de Urbanismo (2005-2007). Actualmente es Secretario General de la Presidencia del Gobierno de Aragón (2015-).

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