La importancia de las anotaciones preventivas

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La importancia de las anotaciones preventivas

Debiera resultar ocioso insistir en la necesidad de que las técnicas e instrumentos jurídicos estén convenientemente ensamblados para ofrecer un Ordenamiento coherente y, sobre todo, para que desplieguen sus efectos con eficacia. Sin embargo, hay ámbitos en los que esa muestra de coherente acomodación se resiste. Tal es el caso -recurrente, eterno- de las relaciones entre las actuaciones y conflictos urbanísticos y el Registro de la Propiedad.
Un importante impulso se pretendió dar en 1990 a esa imprescindible relación entre las actuaciones urbanísticas que configuran el contenido de los derechos inmobiliarios y el Registro que da publicidad a los negocios inmobiliarios. Desalienta que tras tantos años trascurridos todavía se puedan leer sentencias en las que los afectados por declaraciones ilegales de licencias y condenas de demolición sean propietarios que han aparecido tarde en la escena conflictiva, sin que tuvieran en ningún momento noticia a través del Registro de la Propiedad de la ilegal situación de esos bienes.

Tal es el caso que resuelve la sentencia del Tribunal Supremo de 29 de diciembre de 2010. Una resolución que desestima el recurso de casación presentado por varios propietarios de un edificio, que se había ordenado demoler al declarar ilegal la licencia que lo amparaba. El conflicto era antiguo. Durante muchos años se habían seguido procedimientos administrativos y judiciales para declarar la ilegalidad de la licencia, la ocupación de parte del edificio de suelo rústico, la orden de demolición… Muchos actuaciones y muchos procedimientos en los cuales no participaron los propietarios y de ahí que recurran primero en súplica ante el Tribunal Superior de Justicia y luego ante el Supremo. En esta sede es donde suscitan, entre otras alegaciones, la que ahora me interesa resaltar, a saber, que estos propietarios invocaban su condición de terceros hipotecarios y que, por tanto, sus derechos inmobiliarios debían protegerse.

El Supremo recuerda que la condición de tercero hipotecario supone una protección especial pero que en modo alguno alcanza a mantener intangibles los bienes, a conservar la construcción. Se protegen los derechos reales y los propietarios, se dice, se podrán dirigir a los transmitentes de los bienes para reclamar las oportunas compensaciones e indemnizaciones. El contenido de su derecho inmobiliario se valora económicamente, pero no se reconoce el derecho a mantener su piso declarado ilegal.

La solución de la sentencia es correcta. Que la invocación de la condición de “tercero hipotecario” permitiera paralizar una demolición de una obra ilegal supondría la ineficacia de muchos instrumentos urbanísticos. Y sabemos que hay una completa subrogación de todos los derechos, facultades y condiciones de contenido inmobiliario en las transmisiones que se produzcan. Pero, sin dejar de advertir la corrección de la sentencia, el interrogante que se abre es ¿cómo pudo llegarse a esa situación después de tantos años? ¿cómo no constaba en el Registro de la Propiedad la existencia del conflicto? ¿para qué existen las anotaciones preventivas?

Los periódicos han dado noticia en los últimos días de la existencia de un borrador que desarrollará la última legislación urbanística y que también modificará algunos de los aspectos registrales. Y me pregunto: ¿para qué tanta reforma si las leyes ya existentes desde hace veinte años no se aplican?

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