No deja de resultar curioso que inmersos en un marasmo económico de origen fundamentalmente inmobiliario, quebrado el modelo económico aplicado en este país durante bastantes decenios, el “problema de la vivienda” siga centrando el debate político y mediático y, quizá de forma consecuente aunque no siempre coherente, llenando páginas de los boletines oficiales. El eterno problema de la vivienda en España, siempre presente desde hace más de un siglo en todas las leyes que se han referido al urbanismo y la vivienda, no parece resolverse quizá porque nunca se ha abordado directamente, nunca se han planteado respuestas que cuestionasen la configuración del ladrillo como el fundamental combustible del motor económico del país. Y así nos ha ido.
De nuevo pretende abordarse hoy ese problema. Se trata ahora de favorecer el alquiler, fomentar la rehabilitación y la regeneración y renovación urbana. Y es que el motor se ha gripado, no hay dinero que lo engrase y la inercia inicial se ha perdido. En este contexto se impulsa un Proyecto de Ley de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler que puede suponer el fin de las ayudas y subsidios acordados para fomentarlo conforme a planes anteriores, de acaba de aprobar otro Proyecto de Ley de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas, de larga tramitación previa, y se acaban de publicar un nuevo Plan Estatal de fomento del alquiler de vivienda, la rehabilitación edificatoria y la regeneración y renovación urbanas, 2013-2016, aprobado mediante Real Decreto 223/2013, de 5 de abril, y el Real Decreto 235/2013, de 5 de abril, por el que se se aprueba el procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios y, en conexión con este, el Real Decreto 238/2013, de 5 de abril, por el que se modifican determinados artículos e instrucciones técnicas del Reglamento de Instalaciones Térmicas en los Edificios. Las declaraciones políticas y programáticas empujan al país y al sector a la senda de la sostenibilidad, hacia otro modelo, que intenta romper con nuestra tradición, tan apegada a la promoción y el acceso en propiedad, aunque en la costa las cosas parecen discurrir por otros caminos. Sobre ello volveré en próximos comentarios.
Y es que la actualidad manda, y la actualidad pasa por las consecuencias de la explosión de la burbuja y la crisis que ha generado sobre la situación de quienes, en otro mundo diferente a éste, adquirieron viviendas sobrevaloradas con créditos cuyos riesgos fueron infravalorados por quienes los concedieron. Y es que el sistema inmobiliario, como buen sistema piramidal, acababa trasladando absolutamente todos los riesgos al adquirente final del producto inmobiliario, traslación especialmente peligrosa cuando la adquisición tenía lugar con financiación ajena, con garantía hipotecaria y con responsabilidad universal del deudor. Esos riesgos son hoy deshaucios. Y la reacción de los poderes públicos y el sector financiero a la movilización social, capitaneada en esta materia por Stop Desahucios y la Plataforma de Afectados por la Hipoteca, es la inmovilidad, con o sin boletín oficial por medio. El caso es que en ese escenario ha irrumpido el Decreto-ley 6/2013, de 9 de abril, de medidas para asegurar el cumplimiento del Función Social de la Vivienda que, aun centrado en la concreción de éste con detallada regulación de las viviendas desocupadas, o de algunas de ellas para ser más preciso, incluye una disposición adicional segunda declaratoria del interés social a efectos de expropiación forzosa de la cobertura de necesidad de vivienda de personas en especiales circunstancias de emergencia social.
Esta disposición adicional establece la expropiación de uso de viviendas incursas en procedimientos de deshaucio por ejecución hipotecaria durante un plazo máximo de tres años desde la fecha del lanzamiento acordado por el órgano judicial competente únicamente en procedimientos de desahucio instados “por entidades financieras, o sus filiales inmobiliarias o entidades de gestión de activos, en los cuales resulte adjudicatario del remate una entidad financiera, o sus filiales inmobiliarias o entidades de gestión de activos”. Surgen dos primeras dudas razonables acerca de la existencia de una adecuada reflexión previa a la aprobación de esta norma, pues ni parece suficientemente justificada la restricción señalada dado que la necesidad de vivienda derivada de la concurrencia de especiales circunstancias de emergencia social puede surgir igualmente en otras circunstancias, ni lógico que se obvie el problema análogo que surge en las relaciones arrendaticias.
Sin embargo, el debate se ha centrado acerca de la viabilidad constitucional de la expropiación misma. La expropiación de uso tiene precedentes en nuestro ordenamiento, inicialmente en el ámbito agrario, con normas estatales en relación con las fincas agrarias manifiestamente mejorables, la andaluza de reforma agraria o la extremeña de la dehesa. Todas ellas superaron el filtro de constitucionalidad. Específicamente en el ámbito de las políticas de vivienda este instrumento se incluyó en la normativa legal catalana de 2007, no sin una dura polémica y manipuladas apelaciones a la protección constitucional a la propiedad. A mi juicio, el debate no es de constitucionalidad, pues difícilmente puede cuestionarse la constitucionalidad de la expropiación de uso cuando se incumpla la función social dirigida, precisamente, a garantizar su cumplimiento. De hecho, resulta más discutible la constitucionalidad de lo establecido en el Real Decreto-ley 27/2012, de 15 de noviembre, de medidas urgentes para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, que, paralizando en determinados casos los lanzamientos derivados de procesos judiciales o extrajudiciales de ejecución hipotecaria, no prevé indemnización alguna a favor del nuevo titular de la vivienda que no puede tomar posesión de ella. Quizá el origen de la medida explique el porqué de su aprobación sin indemnización.
Las dudas acerca de la norma andaluza, a mi juicio, no son tanto de constitucionalidad como de efectividad y coste. Y es que si la norma estatal fue una norma acordada, acaso dictada, por el sector financiero, con un ámbito subjetivo extraordinariamente restrictivo y no siempre coherente, la norma andaluza no nace del acuerdo con dichas entidades sino del legítimo ejercicio de sus potestades normativas por parte de los poderes públicos. Y el ámbito subjetivo de aplicación es mucho mayor. A partir de ahí el ejercicio de la potestad expropiatoria dará lugar a cierta carga burocrática y suscitará incertidumbre acerca de los justiprecios que hayan de aplicarse. Además, resulta discutible la consideración técnica de beneficiarios de quienes han de mantenerse en el uso de la vivienda pues, aunque soliciten la expropiación, no asumen en el procedimiento la posición del beneficiario, pues ni evalúan ni pagan el justiprecio, aunque contribuirán a su pago abonando una cantidad no superior al veintinco por ciento de los ingresos de la unidad familiar en que convivan que no se califica como renta y cuya naturaleza no concreta la norma. Es más, el pago lo realizará directamente la Junta de Andalucía hasta agotar la remuneración, según tipo de interés retributivo de sus cuentas, al saldo vivo del conjunto de los depósitos por fianzas de arrendamiento y suministros constituidos en la Comunidad.
