Riesgos consumados, fin de los riesgos…

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Riesgos consumados, fin de los riesgos...Días atrás comentaba la iniciativa del Banco de España en relación con la cobertura de riesgos por parte de las entidades financieras. Pues bien, mediante la Circular 3/2010, de 29 de junio, del Banco de España, a entidades de crédito, de modificación de la Circular 4/2004, de 22 de de diciembre, sobre normas de información financiera pública y reservada, y modelos de estados financieros (BOE de 13 de julio de 2010), el organismo regulador da un decidido paso adelante para tratar de impulsar nuevas prácticas, acaso recuperadas del pasado, de las entidades financieras para la valoración y asunción de riesgos.Son varias las decisiones claves incorporadas en la citada Circular. En primer lugar, se exige a las entidades financieras que establezcan políticas, métodos y procedimientos que aplicarán en la concesión, estudio y documentación de sus instrumentos de deuda, riesgos contingentes y compromisos contingentes, así como en la identificación de deterioro y del cálculo de los importes necesarios para la cobertura de su riesgo de crédito, ya sea por insolvencia del cliente como por riesgo-país. Dichos criterios serán aplicables a todas las entidades del grupo, españolas y extranjeras. Será el máximo órgano ejecutivo de la entidad, previos los informes y propuestas que procedan de los departamentos correspondientes de la entidad, los que habrán de adoptar los expresados criterios, “adecuadamente justificados y documentados”. Entre tales criterios se incluye como determinante de la concesión la capacidad de pago directa del prestatario, por sus propios medios y sin consideración de otras garantías complementarias que pudiera aportar; se exige un plan de pagos realista vinculado a las fuentes primarias de generación de ingresos del prestatario, se imponen restricciones a la financiación de proyectos inmobiliarios tanto en lo que respecta al porcentaje de financiación para la adquisición de la propiedad del suelo como en lo relativo a su valor, que se calcula a la baja; se limita seriamente la renegociación de deudas aprobadas condicionándola en función de la experiencia previa con el prestatario, que acredite su cumplimiento prolongado en el tiempo o un alto porcentaje de amortización del capital, así como imponiendo restricciones a la frecuencia de renegociación durante un periodo suficientemente amplio de años. En definitiva, el Banco de España impone prudencia y restricciones serias en la financiación inmobiliaria futura y en la refinanciación de los excesos del pasado. Éstos deberán, así, emerger de una vez por todas. La muñeca rusa en que se ha convertido el sector financiero español debe abrirse.

Mención especial merecen las tasaciones. Dice el Banco de España que se debe “extremar la prudencia en el uso de valores de tasación, y de cualquier otro tipo de trabajos de profesionales externos, en las operaciones de crédito que cuenten con activos reales inmobiliarios como garantía adicional a la del prestatario”. Se puede decir más alto, no más claro. El Banco de España no está dispuesto a aceptar más tasaciones a la carta, emitidas por técnico y entidades teóricamente independientes, pero dependientes de las entidades que las contratan o que, en última instancia, son sus dueñas. Es por ello que se exige que las entidades utilicen para valorar las garantías inmobiliarias su propio juicio profesional dado que su valor tiende a declinar cuando son más necesarios, como ahora, para proteger a la entidad prestamista. En esta línea dos aportaciones de la Circular me parecen fundamentales: La primera, la exigencia de revisión periódica de las garantías reales tomadas como cobertura de préstamos concedidos actualizando sus tasaciones a la vista de la evolución del mercado (específicamente para activos dudosos, la antigüedad máxima de tasación será de tres años salvo que se vean afectados por caídas significativas del mercado, en que será menor). En segundo lugar, cuando se trate de activos inmobiliarios adjudicados o recibidos en pago de deudas, las tasaciones deberán ser emitidas, en su caso, por sociedades de tasación diferentes en cada actualización. También desde esta perspectiva la voluntad del Banco de España resulta clara. Han de valorarse adecuadamente la garantías trabadas para poder conocer realmente la calidad de la cartera de préstamos o, desde otra perspectiva, la cobertura de riesgos precisa.

No valen argucias. Las entidades vinculadas a las entidades financieras, sus grupos inmobiliarios o patrimoniales, deben someterse a condiciones y plazos de financiación semejantes a las concedidas a otras entidades de similar riesgo de crédito pero con las que no existe vinculación. Y lo mismo deberá ocurrir con las operaciones concedidas a otros socios para financiar su participación en el capital de aquel tipo de entidades. Quizá desde esta perspectiva hubiera sido deseable todavía un mayor rigor para prevenir y reprimir prácticas habituales de las entidades financieras que derivan créditos dudosos, llegando o no a materializarse dación en pago, a entidades vinculadas con otros socios. Si ha de emerger la situación real del sector inmobiliario y financiera el rigor debe imponerse también este punto.

Junto a lo anterior, y estrechamente vinculada, está la segunda gran decisión de la Circular, atinente a la cobertura de riesgos. Especialmente relevante resulta el acortamiento de los plazos para incrementar coberturas, por un lado, y la distinción de las reducciones aplicables al valor de la garantía en función de sus características. A los bienes más necesarios para el prestatario o fácilmente realizables se les reconoce un mayor valor de garantía que a otros como parcelas, solares y activos inmobiliarios distintos de la vivienda habitual, fincas rústicas en explotación, oficinas, locales y naves polivalentes terminadas o viviendas terminadas, cuyo valor en garantía será, como máximo, el menor importe, ponderado por un cincuenta por ciento, entre el coste de la parcela o del activo inmobiliario afectado y el valor de tasación en su estado actual. De nuevo realismo, y necesidad de actualización de la situación financiera del país, es lo que subyace en esta segunda gran decisión del Banco de España. Las garantías alcanzan donde alcanzan conforme a su valor actualizado. Más allá provisión. Cuestión distinta es si todas las entidades financieras tienen suficiente capacidad para realizar las provisiones exigidas por un alto stock de vivienda terminada sin comprador y con alta carga hipotecaria y grandes masas de suelo rural sin ninguna expectativa de desarrollo pero que fueron adquiridos, e hipotecados, conforme a valores de tasación que incorporaron expectativas urbanísticas que no se consumarán.

Por último, de los muchos contenidos de la nueva Circular interesa destacar lo relativo a activos inmobiliarios adjudicados o recibidos en pago de deudas. El necesario ajuste de su valor, la prohibición de ganancias derivadas de la obtención de dichos activos y, muy especialmente, el reconocimiento explícito de que “la antigüedad en balance de los activos recibidos en pago de deudas es un inequívoco indicio de deterioro” con la subsiguientes consecuencias de incremento de coberturas hasta el veinte por ciento a partir del primer año o del treinta por ciento del segundo, son suficientemente explícitos. Aun asumiéndose su valor virtual como garantía realizada, la obtención de activos inmobiliarios no constituye una solución a la situación actual. Es imprescindible devolverlos al mercado y, para ello, el aviso procedente del Banco de España es contundente: Dentro de dos años valdrán un treinta por ciento menos ¿Cuánto valen ahora?

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Catedrático de Universidad en la Facultad de Derecho de Zaragoza. Ha impartido docencia en la Universidad de Zaragoza desde 1992. Autor de numerosas publicaciones y, en particular, de siete monografías sobre contratación pública, derecho urbanístico, de vivienda y Estado autonómico, y coordinador de cuatro volúmenes colectivos, sobre la última reforma bancaria, la corrupción en España, regeneración urbana y contratación pública. Es vocal de la Junta Consultiva de Contratación Administrativa de Aragón en representación de los órganos de contratación del sector público autonómico aragonés (2017-). Fue Director General de Vivienda y Rehabilitación (2003-2005 y 2009-2011) y Director General de Urbanismo (2005-2007). Actualmente es Secretario General de la Presidencia del Gobierno de Aragón (2015-).

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