¿Viviendas rurales sostenibles?

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La lectura de boletines es hoy día una fuente de sorpresas. Uno ya no sabe si calificarlas de agradables o desagradables, pues eso dependerá en gran medida del lector, pero desde luego resulta difícil no quedarse a veces boquiabierto con las cuestiones objeto de regulación a través de los incesantes Reales Decretos-ley o de las numerosas Comunidades, todas ellas autónomas, que existen en nuestro país. Se trata en unas ocasiones de puras ocurrencias, pero son en otras meditados desafueros y aun intentos de incumplir o modular el alcance de resoluciones judiciales firmes. Hay múltiples ejemplos, a los cuales voy a dedicar este comentario y alguno posterior. Hoy me detendré en uno de ellos, el recogido en la Ley 5/2012, de 20 de diciembre, de viviendas rurales sostenibles.Es curioso, en la situación actual, que la sostenibilidad de la vivienda se vincule a su carácter aislado, a su ubicación en el medio rural. La cuestión no es nueva, ni mucho menos, en nuestro ordenamiento urbanístico. La vieja Ley de 12 de mayo de 1956 sobre régimen del suelo y ordenación urbana, que orientó el urbanismo español hacia el modelo que condujo a las sucesivas burbujas que han arrasado económica y territorialmente, en parte al menos, el país, establecía que en el suelo rústico “la facultad de edificar se ejercerá en proporción a un metro cúbico, como máximo, por cada cinco metros cuadrados de superficie”, añadiendo que en “la edificación singular de vivienda unifamiliar en lugares alejados de los centros urbanos en los que no exista peligro de formación de un núcleo de población… podrán permitirse mayores volúmenes de edificación” (artículo 79). Ciertamente, tan genérica previsión desapareció en la normativa estatal posterior que modificó la Ley citada, aunque se mantuvo la posibilidad de autorizar vivienda unifamiliar en suelo no urbanizable. Pero en ninguna Comunidad se había dado el paso de recuperar la vieja previsión de la Ley de 1956. Madrid lo ha hecho. La Ley 5/2012 se declara a sí misma “Ley [que] tiene carácter especial y prevalecerá sobre cualquier normativa o planeamiento que incida sobre el mismo ámbito material”, amplia invocación de especialidad que desborda el ámbito de cualquier planeamiento, al que desplaza limitando así la competencia municipal de ordenación y gobierno de su territorio y prefigurando desde la norma legal un modelo de ocupación impuesto al planificador.

El caso es que, bajo su curioso título, la norma no conforma una tipología de vivienda con estrictos requerimientos ambientales, en la que se extremen las exigencias de eficiencia energética. No se regula un modelo de ocupación del suelo que prevenga procesos incontrolados de ocupación, que se anticipe a riesgos de consumo descontrolado, evitándolo. No. Lo que la norma hace es establecer un derecho subjetivo a edificar una vivienda unifamiliar aislada destinada a residencia habitual de su titular en suelo urbanizable no sectorizado, en suelo no urbanizable no sujeto a protección especial y en suelo con protección sectorial cuando su régimen jurídico no prohíba el uso residencial. Es fácil comprender los problemas que este modelo puede generar en suelos urbanizables, condicionando su futuro desarrollo, pero también, pese a las tibias cautelas del legislador, su impacto sobre el suelo no urbanizable.

La norma es sorprendente, además, por otras razones. Por ejemplo, porque pese a lo establecido en el artículo 23.1.b) del Real Decreto-ley 8/2011, de 1 de julio, de medidas de apoyo a los deudores hipotecarios, de control del gasto público y cancelación de deudas con empresas y autónomos contraídas por las entidades locales, de fomento de la actividad empresarial e impulso de la rehabilitación y de simplificación administrativa, el artículo 7 de la Ley madrileña establezca taxativamente el silencio positivo en los procedimientos de solicitud de licencia para la edificación de lo que llama viviendas rurales sostenibles. Pero, además, la norma madrileña prevé una especie de imprescriptibilidad eterna de la obligación de restauración derivada de la comisión de infracciones y sanciones en esta materia en su artículo 9, bien es cierto que de forma extraordinariamente imprecisa, pues no concreta si la obligación de restauración sin límite temporal comportará también la facultad administrativa para adoptar medidas que obliguen a ello de manera igualmente ilimitada en el tiempo.

La parcela mínima es de 60.000 metros cuadrados, que se vincularán registralmente a la vivienda sin posibilidad de segregación. Otras condiciones se refieren a retranqueos, distancia mínima a otras construcciones, altura máxima de la edificación, superficie máxima de ocupación y otras condiciones que pretenden minimizar impactos ambientales, paisajísticos o territoriales de unas edificaciones que se proclaman sostenibles y que podrán levantarse bajo expresa cautela de que las administraciones públicas no estarán obligadas a realizar inversión alguna relacionada con el suministro de agua, energía eléctrica, gas, telefonía, recogida de basuras, transporte, accesos, equipamientos dotacionales, ni infraestructuras de ningún tipo y, en general, prestaciones de servicios propios del medio urbano. El caso es que los únicos parámetros legales que conforman el aprovechamiento son la superficie máxima de ocupación, que será del 1,5% de la unidad, es decir, 900 metros cuadrados, y la altura máxima de edificación a alero, que será de 3,5 metros, sin concretar la altura a cumbrera, la posibilidad de aprovechamientos bajo cubierta o la suerte que corren los aprovechamientos bajo rasante y cuales deberán ser considerados como tales.

Grandes viviendas serán estas viviendas rurales sostenibles en fincas muy probablemente valladas. Qué curiosas perversiones se esconden tras el cada vez más frecuente uso de la neolengua.

 

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Catedrático de Universidad en la Facultad de Derecho de Zaragoza. Ha impartido docencia en la Universidad de Zaragoza desde 1992. Autor de numerosas publicaciones y, en particular, de siete monografías sobre contratación pública, derecho urbanístico, de vivienda y Estado autonómico, y coordinador de cuatro volúmenes colectivos, sobre la última reforma bancaria, la corrupción en España, regeneración urbana y contratación pública. Es vocal de la Junta Consultiva de Contratación Administrativa de Aragón en representación de los órganos de contratación del sector público autonómico aragonés (2017-). Fue Director General de Vivienda y Rehabilitación (2003-2005 y 2009-2011) y Director General de Urbanismo (2005-2007). Actualmente es Secretario General de la Presidencia del Gobierno de Aragón (2015-).

1 Comentario

  1. Os animo a todos a que opteis por este tipo de construcción. Yo poseo una vivienda de 90m2 fabricada con 3 contenedores maritimos. Al principio no estaba muy convencido, pero ya sabeis como son las mujeres… El caso es que al final la compramos y me arrepiento de no haberla comprado antes. Es una pasada. El tema termico es lo que mas me preocupaba, pero tengo que decir que está mejor aislada que la vivienda de ladrillo donde vivia antes.
    Lo he notado bastante en la factura de la luz, ahora enciendo mucho menos tiempo el aire y la calefacción. Apenas tiene perdida termica.
    Lo que si recomiendo es que no te la intentes hacer tu, es preferible que te la haga alguna empresa especializada, ya que te vas a gastar lo mismo, y te ahorras problema, encima tienes garantia.
    A mi me la hizo la empresa Hometainer.
    Os dejo un enlace de esta gente.
    http://www.youtube.com/watch?v=ulcGDVGlZxM

    Un saludo.

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