No puedo negar cierto cansancio al reflexionar sobre la coherencia y el acierto de la políticas y normas atinentes al derecho a la vivienda en nuestro país. La Sentencia 51/2018, de 10 de mayo, ha venido a resolver la cuestión de inconstitucionalidad planteada por el Tribunal Superior de Justicia de Aragón en relación con la disposición adicional segunda de la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas, en cuanto suprimió la ayuda estatal directa a la entrada en cuanto subsistía al amparo del régimen transitorio de la reforma de 2010 del plan estatal de vivienda 2008-2012. No es una norma que incurra en retroactividad constitucionalmente prohibida, ni afecta a la seguridad jurídica en conexión con el principio de confianza legítima, ni arbitraria. Ciertamente, poca esperanza cabía depositar en el pronunciamiento del Tribunal Constitucional, que está convenientemente fundamentado, tras sus anteriores Sentencias 216/2015, de 22 de octubre, y 268/2015, de 14 de diciembre, que rechazaron también la inconstitucionalidad de la regulación introducida por dicha Ley 4/2013 negando que las ampliaciones de subsidiación de préstamos convenidos fueran derechos consolidados.

No son estas sentencias, sin embargo, el objeto de este comentario, aunque no me resisto a poner de manifiesto que el Tribunal Constitucional obvia, especialmente en su argumentación en relación con la potencial vulneración del principio de confianza legítima, que los procesos urbanísticos e inmobiliarios vienen siendo en este país nuestro largos y penosos, que las familias que apostaron por la vivienda protegida, ya fuese adquiriéndola de promotor o incorporándose a una cooperativa, asumieron compromisos con plazos más largos que los de los cuatrienios de los planes de vivienda y que, en cumplimiento de tales compromisos, y con la expectativa razonable de contar con las ayudas vigentes en el momento en que formalizan su decisión de compra, hicieron desembolsos muy importantes para cualquier economía familiar media. Si algo resulta irracional en esta fiesta es que sigamos dotándonos en este país de unos planes de vivienda de vigencia cuatrienal aprobados, además, sobre una más que endeble base competencial validada hace ya treinta años, treinta, por el Tribunal Constitucional.

Cansancio, sí, esto es lo que uno siente cuando piensa en la normativa del derecho a la vivienda en España… y también tiene unas expectativas cada vez menores en que del actual marco competencial, de las inercias públicas y privadas en el sector inmobiliario, de unos planes estatales -por qué estatales, hoy día- inadaptados a la actual realidad, casi imposibles de gestionar razonablemente en sus plazos de vigencia, puedan obtenerse resultados relevantes. Sin embargo, paradojas de la vida, y del Derecho, esos resultados empiezan a llegar de donde no esperábamos, de pronunciamientos del Tribunal de Justicia de la Unión Europea y del Tribunal Europeo de Derechos Humanos, más avanzados en esta materia que nuestros propios órganos jurisdiccionales o el Tribunal Constitucional. Y normativas colaterales, que no pensábamos que resultasen en exceso relevantes, son los que fundamentan esos pronunciamientos. Baste recordar la regulación de los suministros o los diversos pronunciamientos del Tribunal de Justicia que han concretado el impacto del Derecho de la Unión sobre protección de consumidores sobre el derecho a la defensa en las ejecuciones hipotecarias, la igualdad de armas en esos procesos, el combate contra las clausulas abusivas. Ciertamente, la incorporación de esos pronunciamientos a nuestro ordenamiento dista mucho de ser la más leal y equilibrada y, a la postre, su objetivo fundamental parece ser más bien mantener inalterado en lo esencial el modelo hipotecario y su hijuela procesal.

La Sentencia del Tribunal Constitucional 54/2018, de 24 de mayo, que resuelve el recurso de inconstitucionalidad interpuesto frente a determinados preceptos de la Ley del Parlamento de Cataluña 20/2014, de 29 de diciembre, de modificación de la Ley 22/2010, de 20 de julio, del Código de consumo de Cataluña, para la mejora de la protección de las personas consumidoras en materia de créditos y préstamos hipotecarios, vulnerabilidad económica y relaciones de consumo, no permite consolidar en España las nuevas vías de trabajo propuestas desde Europa que hubieran permitido avanzar desde una perspectiva colateral, sectorial pudiera decirse, en la construcción del derecho a la vivienda. Más cansancio. De dicha norma impugnó el Estado dos bloques de preceptos, atinentes a los suministros energéticos, el primero, y a diversas cuestiones sobre créditos hipotecarios, el segundo. Me centraré en este último, dado que lo esencial del primer bloque ya fue resuelto por la Sentencia del Tribunal Constitucional 62/2016, de 17 de marzo, frente a diversos preceptos del Decreto-ley de Cataluña 6/2013, de 23 de diciembre, antecedente inmediato de la Ley objeto de la Sentencia 54/2018.

Pues bien, el Tribunal Constitucional declara la inconstitucionalidad de los tres preceptos de la Ley catalana recurrida relativos al crédito inmobiliario, parcial en el caso del artículo 20 y total en la de los artículos 8 y 13. Tampoco desde la perspectiva de la protección del consumidor, por tanto, pueden las Comunidades Autónomas contribuir a mejorar las condiciones de prestación y acceso al crédito hipotecario para la adquisición de vivienda. Nada pueden establecer en esta materia las Comunidades Autónomas que suponga «un novum en el contenido contractual, o en otras palabras, que no se introduzcan derechos ni obligaciones en el marco de las relaciones contractuales privadas» [Sentencia 54/2018, FFJJ 6 c) y 9 d), por referencia a las Sentencias 88/1986, FJ 5, 264/1993, FJ. 5, y 157/2004, FJ 11]. De este modo, aun cuando la competencia de las Comunidades Autónomas sobre protección del consumidor permita reforzar las obligaciones del vendedor para proteger al consumidor, las competencias exclusivas del Estado les impiden determinar el contenido de los contratos y de las acciones por incumplimiento, saneamiento o resolución.

Sobre tal base el fallo del Tribunal Constitucional parecía obvio. Así, en relación con la regulación de la mediación obligatoria en casos de ejecución hipotecaria de vivienda habitual, por plazo de tres meses y condicionando el ejercicio de acciones legales o administrativas, es inconstitucional precisamente por esta última cuestión, por instituir la mediación en presupuesto procesal (FJ. 7). La regulación detallada de qué cláusulas han de considerarse abusivas en los contratos de préstamo hipotecario y las consecuencias jurídicas de dicho carácter exceden también de las competencias autonómicas y, consecuentemente, se declara también inconstitucional [FJ. 8, con cita de las Sentencias 71/1982, FJ. 14, y 62/1991, FJ. 4.b)]. La regulación del plazo de vigencia de la oferta vinculante y, sobre todo, la previsión de que el prestamista no podrá conceder el crédito o préstamo hipotecario si el resultado de la evaluación de solvencia de la persona consumidora es negativo, debiendo advertirle por escrito de la imposibilidad de concederle el crédito, son también inconstitucionales, por análogas razones y, en particular, por lo que respecta a la última prohibición porque entra en colisión con la Orden EHA/2899/2011 que prevé, obviando los riesgos sistémicos que las malas prácticas de las entidades financieras han generado, que el sentido de la evaluación de solvencia no impide celebrar el contrato de préstamo, es decir, que nada impide a un prestamista prestar a sabiendas de que el prestatario no podrá hacer frente al préstamo o, a la inversa, a este recibir el préstamo sabiendo que no podrá devolverlo. Dado que la norma autonómica impugnada configura la evaluación negativa de solvencia como prohibición de contratar sería inconstitucional. Todo seguirá igual, pues. El negocio hipotecario continuará sometido, en cuanto a la regulación de la generación de riesgos, al peculiar soft law sobre crédito responsable que, como el código de los piratas, es mera orientación, sin consecuencias jurídicas relevantes.

El Estado debiera desarrollar, de una vez por todas, el contenido esencial del derecho a la vivienda. Y tendría que hacerlo atendiendo a las múltiples dimensiones y perspectivas que confluyen sobre el mismo… la protección del consumidor, la regulación del crédito hipotecario, la concreción de qué ha de entenderse por vivienda social, la protección que ha dispensarse a colectivos específicos, la incidencia sobre el urbanismo, la conexión de la política social de vivienda con la política de suelo, la estabilización de las políticas de fomento superando su extrema y perniciosa fragmentación temporal… son tantas y tantas las cuestiones pendientes que resultaría sorprendente que el Estado no haya actuado si no fuese por mi convicción, quizá causa de mi cansancio, de que no quiere legislar salvo, acaso, para proteger el actual statu quo, para impedir que algo sustancial cambie porque, recordemos, la percepción que el Estado tiene, y el Tribunal Constitucional validó, de la competencia y las políticas de vivienda no es sino la de un sector económico fundamental para la economía nacional… y algo parecido ocurre con el mercado hipotecario… en fin. Habrá que seguir esperando.

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