Desde hace unos años la credibilidad del sistema financiero español está por los suelos y no me refiero a las dudosas operaciones financieras ni a las situaciones de quiebra técnica de alguna entidad financiera ni a los fondos públicos que les han sido transferidos para apuntalar su solvencia sino al trato que están dispensando a sus clientes.

Me refiero a los desahucios por impagos de préstamos que están llevando a la calle a muchas personas, a la comercialización de preferentes, a la situación de los inversores de entidades quebradas que salieron a bolsa, solo por citar solo algunos ejemplos. En todos estos casos las entidades financieras siempre se han acogido a la estricta legalidad para justificar sus actuaciones.

Pero, la legalidad es para todos.

Veamos el caso de las ejecuciones judiciales de los préstamos concedidos para la adquisición de viviendas protegidas. En muchas de estas viviendas, por imposición de la subvención obtenida, el propietario está sujeto a la prohibición de transmitirla durante un plazo de tiempo desde la formalización del préstamo convenido, salvo autorización de la Comunidad Autónoma correspondiente y previo reintegro de las ayudas directas recibidas incrementadas con los intereses legales correspondientes.

Ejemplos de estas prohibiciones las encontramos en el artículo 12 del Real Decreto 1186/19998, de 12 de junio de 1998, en el artículo 10 del Real Decreto 1/2002, de 11 enero,  en el artículo 13 del Real Decreto 801/2005, de 1 de julio, y en el artículo 5 del Real Decreto 266/2008, de 12 de diciembre.

El primer problema que se planteó al respecto fue la posibilidad de ejecutar un préstamo sobre una vivienda sobre la que pesa una prohibición de disponer, se argumentaba que si se permitía su ejecución judicial se estaría permitiendo, de forma encubierta, la transmisión de la vivienda y, por tanto, la violación de la prohibición de disponer.

A esta cuestión respondió la Dirección General de Registros y Notariado (DGRN) señalando que la finalidad de esta prohibición es impedir un enriquecimiento injustificado de quien beneficiándose de una financiación estatal pretenda obtener plusvalías con la rápida enajenación de la vivienda, pero esta prohibición no puede impedir ni la constitución de nuevas hipotecas ni la ejecución forzosa de las viviendas de acuerdo al principio de responsabilidad universal del deudor (Resolución de 17 de diciembre de 2007).

Al margen de la incorrección, en mi entender, del argumento en cuanto nunca existirá enriquecimiento injusto ya que la venta tendrá como límite, siempre y en todo caso, el precio máximo legalmente establecido para la vivienda en cuestión, la DGRN fue clara al admitir las ejecuciones judiciales de las viviendas protegidas a pesar de la prohibición de disponer.

Sentada, por tanto, la admisibilidad de la ejecución de las hipotecas sobre viviendas protegidas y su adjudicación a terceros, la duda que se planteaba era si dicha ejecución hacía desaparecer la prohibición de disponer. Dicho en otros términos, la cuestión es si el adjudicatario de la vivienda, habitualmente la entidad financiera o un tercero al que cede el remate, continua sujeto por la prohibición de disponer.

La respuesta a esta cuestión tiene gran transcendencia ya que de ella depende la obligación de devolver las ayudas públicas percibidas por el primer adquirente de la vivienda.

Las entidades financieras argumentaron que dado que las prohibiciones no impiden la ejecución judicial de los préstamos concedidos para la adquisición de las viviendas protegidas, tampoco deben afectar a las transmisiones que realicen los adjudicatarios de las mismas con posterioridad.

La cuestión ha sido resuelta por la DGRN en contra de los intereses de las entidades financieras, argumentando que la adjudicación de las viviendas no determina la cancelación de la prohibición de disponer que consta en el registro de la propiedad, de manera que sobre el adjudicatario pesarán todas y cada una de las obligaciones que establezca la legislación especial sobre viviendas protegidas (Resoluciones de 7 de junio de 2011 y 12 de abril de 2012).

Concluye la DGRN señalando que se trata de una limitación que solo desaparece, bien por el transcurso del tiempo establecido o bien por que se obtenga la autorización administrativa correspondiente, previo reintegro de las ayudas económicas recibidas de la Administración incrementadas con sus correspondientes intereses legales.

Por tanto, los adjudicatarios de las viviendas protegidas en procedimientos judiciales de ejecución de préstamos convenidos estarán sujetos a la prohibición de disponer, de modo que si pretenden vender la vivienda adquirida deben o bien esperan hasta que pase el plazo correspondiente (habitualmente 10 años) o bien obtienen una autorización administrativa previa devolución de las ayudas públicas percibidas por el primer adquirente de la vivienda.

Como se puede apreciar la transcendencia es notable, los bancos deben devolver las subvenciones percibidas por las personas a las que les han ejecutado el préstamo.

Es lo que yo llamo un ejemplo de justicia poética.

3 Comentarios

  1. No me parece que, en la práctica, la legalidad sea para todos.
    La venta de VPO, en la práctica, NO siempre tiene como límite el precio máximo establecido.
    Los adjudicatarios en procedimientos judiciales por impago de hipoteca de VPO de promoción privada han dispuesto de las viviendas a su antojo con la pasividad de la administración.

  2. Buenos días,
    En cuanto al sobreprecio en vivienda de proteción oficial, promovida por Cooperativa (no hablamos del promotor encubierto), el “mundo del derecho” aplica el “todo vale”, quizas porque el sobreprecio no solamente fué una cuestión normalizada social y políticamente, sino también juríidicamente; por otro lado comprar una vivienda en cooperativa es lo más parecido al “mercado de futuros” por lo tanto, debería considerarse un producto financiero de alto riesgo, y solo para clientes con alto nivel de formación económica y jurídica.
    En los PAU los promotores no querían construir vivienda protegida porque el margen de beneficios no les parecía suficiente, y por eso algunos ( promotores encubiertos de mala manera) utilizaron las Cooperativas como medio para conseguir ese margen de beneficios a traves del sobreprecio. El uso de Cooperativas fué tapadera para ocultar reclasificaciones encubiertas de terrenos, ya que el ( promotor encubierto de mala manera ) era el propietario de los terrrenos originales, que los habia comprado unos años antes de la intervención de Plan Municipal, hay que recordar, que no solo hablamos de precio protegido para vivienda sino tambien paral el suelo. Los abogados dan por hecho que el sobreprecio tiene su origen en los costes de construcción o en los de gestión, no en los costes de compra de los terrenos, aquí se pierden; más cuando afectaría a la ley del suelo, por lo tanto con consecuencias políticas. Si la Comunidad de Madrid archiva mi expediente y tengo derecho a recurso, este último lo haré yo, abogados no, gracias
    Algunos pusimos de nuestro bolsillo el sobreprecio, pero muchos lo pusieron con las ayudas pùblicas por compra de vivienda de ¿proteción oficial?, dicho de otra forma, el sobreprecio se financió con dinero público.
    Por un compromiso personal y económico, lejos de lo ético y moral, continuo con mí denuncia por sobreprecio en la Comunidad de Madrid, y el 23 de noviembre último hizo cuatro años que se presentó.

    Saludos

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