No es infrecuente que en los procedimientos de disciplina urbanística se alegue y se pruebe que aquellos a quienes se imputa la responsabilidad del hecho infractor (generalmente los propietarios) no sean quienes cometieron la infracción urbanística. En tales casos, se suele alegar por ellos ser terceros adquirentes de buena fe y que en virtud de ello no puede imputárseles responsabilidad alguna por la infracción cometida y que la orden de demolición es improcedente.

Sin embargo, la responsabilidad de tales personas deriva de la propia legislación urbanística. Por eso, no se puede alegar con éxito la tesis del tercero de buena fe, ya que en Derecho Urbanístico esta figura no encuentra cabida, en este contexto, al referirse el ámbito jurídico urbanístico a criterios materiales y objetivos, como la salvaguardia de los intereses generales y de orden público, y no a los factores subjetivos propios de las relaciones civiles. La idea es que las relaciones y contratos firmados con el anterior propietario pertenecen al ámbito civil y por tanto quedan fuera de las actuaciones administrativas y del ilícito urbanístico.

En este sentido, la STSJ de Madrid de 11 de noviembre de 2004 ([JUR 2005, 18609] FJ tercero) entiende que la Administración puede repercutir contra el actual propietario pese a que la obra en cuestión fuera realizada por un propietario anterior, permaneciendo en un ámbito jurídico privado estas otras posibles consecuencias.

La nueva propiedad está pues obligada a cumplir con la orden de demolición dictada al anterior propietario en el marco de un procedimiento de restablecimiento de la legalidad urbanística, según declara la reciente STSJ de Canarias -Las Palmas- de 16 de mayo de 2024 rec.44/2023. En cambio, en los procedimientos sancionadores rige el principio de personalidad-culpabilidad, con lo cual no puede ser sancionado quien no ha cometido la infracción, las sanciones no son transmisibles. Según este fallo, en virtud del artículo 27 del TRLSRU y el art. 28.3 de la LSENPC, el nuevo adquirente queda subrogado en el lugar y posición urbanística del anterior titular, sin perjuicio de la relación de éstos y la posibilidad de que el nuevo titular pueda tomar acciones legales. Estamos ante obligaciones propter rem.

Según la STSJ de Cataluña de 1 de diciembre de 2014 (rec. 153/2014), con remisión a otras sentencias del TS, cuando la demolición de lo construido es consecuencia de una anulación de una licencia concedida con infracción urbanística o consecuencia en general de la ejecución de un fallo que impone ese derribo, la existencia o presencia de terceros adquirentes de buena fe del inmueble o inmuebles afectados no puede impedir dicho derribo o demolición, y la protección jurídica de tales terceros se moverá por otros cauces, como dejar sin efecto la ejecución de la sentencia –si ello aún fuera posible–, resolver los contratos por los que adquirieron esos inmuebles o tratar de obtener del responsable de la infracción urbanística el resarcimiento de los perjuicios irrogados por la ejecución.

Asimismo, puede citarse la STSJ de Andalucía, Granada, de 9 de febrero de 2009: «Pero es que en todo caso como también acertadamente entiende la Sentencia apelada, y recogiendo ahora la doctrina sentada por el TS (entre otras de 26 septiembre 2006) “el que los propietarios, que forman parte de la Comunidad recurrente, tengan la condición de terceros adquirentes de buena fe carece de trascendencia a los efectos de impedir la ejecución de una sentencia que impone la demolición del inmueble de su propiedad por no ajustarse a la legalidad urbanística, pues la fe pública registral y el acceso de sus derechos dominicales al Registro de la Propiedad no subsana el incumplimiento del ordenamiento urbanístico, ya que los sucesivos adquirentes del inmueble se subrogan en los deberes urbanísticos del constructor o del propietario inicial, de manera que cualquier prueba tendente a demostrar la condición de terceros adquirentes de buena fe con su derecho inscrito en el Registro de la Propiedad carece de relevancia en el incidente sustanciado”»[1].

En la sentencia del TSJ de la Comunidad de Madrid de fecha 24 de septiembre de 2009, se resuelve un recurso de apelación en el que la recurrente alegaba no resultar responsable de la obra al no reunir la condición de propietaria, promotora o constructora en el momento de la realización, entendiendo que se produjo un error «in personam», entendiendo que debía exigírsele el restablecimiento de la legalidad urbanística al promotor de las obras y no a terceros adquirentes de buena fe, recogiendo la doctrina del Tribunal Supremo al respecto especialmente en el FJ séptimo:

«SÉPTIMO. En cuanto a dichas facultades, el cambio de propietario debe resultar intrascendente y el adquirente ha de quedar subrogado en la posición jurídica del transmitente, sin que para ello pueda ser obstáculo la protección derivada del Registro de la Propiedad.

La enajenación de fincas no modificará la situación de su titular en orden a las limitaciones y deberes instituidos por esta Ley o impuestos, en virtud de la misma, por los actos de ejecución de sus preceptos y el adquirente quedará subrogado en el lugar y puesto del anterior propietario en los compromisos que hubiere contraído con las Corporaciones públicas respecto a la urbanización y edificación. No puede confundirse la responsabilidad civil entre las partes contratantes que debe regirse por el Derecho privado, con la responsabilidad urbanística que rige el Derecho administrativo urbanístico, protector de intereses generales. En este sentido se pronuncia el Tribunal Supremo, en Sentencia de 29 de enero de 1996 que expresa: Es precisamente el olvido de un precepto de la Ley del Suelo el que ha desenfocado en gran medida el debate en cuestión. El artículo 88 de dicha Ley (texto refundido aprobado por Real Decreto 1346/1976, de 9 de abril) sienta el principio general de inmodificabilidad de la situación urbanística de los terrenos, ajena a las transmisiones de los mimos: “La enajenación de fincas no modificará la situación de su titular en orden a las limitaciones y deberes instituidos por esta Ley o impuestos en virtud de la misma, por los actos de ejecución de sus preceptos, y el adquirente quedará subrogado en el lugar y puesto del anterior propietario en los compromisos que hubiere contraído con las Corporaciones públicas respecto a la urbanización y edificación”. (En similares términos el art. 21 de la Ley 6/1998, de 13 de abril), sobre el Régimen del Suelo y Valoraciones disponía que “La transmisión de fincas no modificará la situación del titular de las mismas respecto de los deberes establecidos por la legislación urbanística aplicable exigibles por los actos de ejecución derivados de la misma. El nuevo titular quedará subrogado en el lugar y puestos del anterior propietario en sus derechos y deberes urbanísticos, así como en los compromisos que este hubiera acordado con la administración urbanística competente y hayan sido objeto de inscripción registral, siempre que tales compromisos se refieran a un posible efecto de mutación jurídico-real”. En el mismo sentido el art. 10 de la Ley 9/2001, de 17 de julio del Suelo de la Comunidad de Madrid y art. 19 del RDLeg 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley del Suelo).

La aplicación directa del principio de subrogación real zanja, pues, el problema. Este, como hemos afirmado se desenfoca desde el momento en que las partes lo contemplan bajo la perspectiva civil, con frecuentes y erróneas apelaciones al principio registral del tercer adquirente de buena fe. La respuesta es clara: “la recurrente no puede alegar con éxito la tesis del tercero de buena fe, ya que como es sabido, en Derecho Urbanístico esta figura no juega, pues en él se aluden los factores subjetivos propios de dicho concepto, apostando por los criterios materiales y objetivos, como salvaguardia de los intereses generales y de orden público; razón por la que el artículo 88 de la Ley del Suelo establece (…)” (Sentencia del Tribunal Supremo de 28 noviembre 1984). En este mismo sentido, reiterando la doctrina ya consolidada, las Sentencia del mismo Alto Tribunal de 7 octubre 1980, 30 septiembre 1981, 31 septiembre 1981, 31 enero 1985, etc. Por su parte la Sentencia del Tribunal Supremo de 21 de junio de 1994, indica que: La fe pública registral, en definitiva, protege al tercer adquirente de las limitaciones voluntarias, no así de las instituidas por Ley o, como ocurre en el presente caso, de las impuestas, en virtud de la misma, por los actos de ejecución de sus preceptos que, en cuanto afectan a interés general, gozan de una publicidad que trasciende a la del RP, de suerte que en los supuestos de enajenación de fincas el adquirente queda subrogado en el lugar y puesto del transmitente no sólo en cuanto a aquellas limitaciones impuestas por la Ley o derivadas de la misma, sino también en cuanto a los compromisos y obligaciones asumidos por éste con la Administración Pública, sin perjuicio, claro está, de las facultades resolutorias e indemnizatorias que a aquél reconoce el art. 62 TR de la LS».


[1] Véase S. GONZALEZ-VARAS, Urbanismo y ordenación del territorio, derecho administrativo europeo y derecho administrativo económico, tomo cuatro del Tratado de derecho administrativo, editorial civitas quinta edición Madrid 2024.

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